房地产税对房价的影响机理与国外改革经验

作者：陈曦，邹克

引言

我国房地产市场价格快速上涨，1987-2013年，我国商品房销售平均价格年均增长11.06%。房地产市场的快速发展，使得大量优质资源集中于房地产，导致经济结构失衡，不利于经济的可持续增长，也不利于房地产行业的长期稳定发展。人们将房价稳定寄希望于国家的宏观调控与房地产税等，2011年，上海、重庆试点开征个人房产税，2013年，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中首次提及房地产税，并要求“加快立法并适时推进改革”。房地产税对房价的影响如何，有必要深入分析房地产税对房价的影响机理。

一、理论与文献综述

现有的关于房地产税影响房价的理论主要有传统理论、受益理论及新观点。

传统理论最早是由Simon(1943)提出，Netzer(1966)又对其进行了进一步的补充和拓展。传统的观点将物业税划分为对土地征税和对建筑物征税(即房地产税)两部分，进行了局部均衡分析。从长期分析来看，供给完全富有弹性，因而税负可以完全转嫁给房屋的消费者，即税负由生产要素使用者承担，所有者不承担任何税负，结果会造成房价的提高。总之，传统观点认为房地产税是一种流转税，征收房地产税会造成资产价格上涨，进而导致房地产的供给减少，最终进而造成房地产不能有效地供给，是无效的税收。

受益理论最早由Tiebout在1956年提出。Tiebout(1956)通过对公共产品的提供进行研究，建立了地方公共支出理论模型。并通过消费者可以完全自由地在不同社区间流动的假设得出房地产税不会造成福利损失，是有效的税收。Bruce Hamilton(1975)等对Tiebout模型不断进行丰富和完善，认为房地产税实际上是对公共产品和服务的购买和支付，是一种使用费，是居民对辖区公共服务的一种支付，地方政府为财产拥有者提供服务和保护，财产拥有者应该为此而获得的利益支付相应的报酬。纳税人用房产税来购买辖区公共服务，因而房地产税不会产生扭曲的作用。

新观点主要是由 Mieszkowski 提出的。由Mieszkowski(1972)提出的房地产税税负归宿的“资本税观点”采用了一般均衡分析的方法，得出与传统观点不同的结论。新的理论认为，房地产与一般货物不同，它们也是资本。因为保有可能升值获得资本利得、出租可获得收益。因此假定房屋建成后不出售(出售后分析对象变成房地产所有者，结论一样)，那么对房地产开发商而言其手中的房地产就成为资本。对房地产无差别地课征统一税，那么实际上就是对房地产这种形态的资本课征部分要素税。从而使得资本的收益率下降，导致房价下跌。Zodrow，Mieszkowski(1989)对新观点进行了拓展论证，指出地方政府为避免房地产税税负过高造成辖区内的资本流出的现象，会尽量压缩公共服务支出，同时也将低了其公共服务水平，严重损害了资本资源的效率。因此，新观点认为，房地产税会造成资源配套的效率损失，是扭曲的税种。

在以上的理论基础上，国内许多学者深入研究了房地产税对房价的影响，得出的结果迥异。一派观点认为房地产税有利于房价的下降。任晓宇等(2007)从税收转嫁角度出发，得出房地产税可以促进房价下降。如果将原本一次性上缴形式的房地产税变成在购房者在持有阶段的定时收取形式，这有利于税收透明化，进而促使房价和地价的降低，对调控我国的房地产市场具有积极意义。况伟大(2012)构建了一个购房者、开发商和政府部门的均衡模型，应用中国33个大中城市1996至2008年的相关数据进行实证分析，认为征收房地产税将导致房价下降。

另一派观点认为，房地产税将不同程度地促使房价的上升。杨绍媛(2007)从成本和收益的角度对房地产税的作用进行了研究，认为房产税起到了提高房价的作用，由于我国住房的需求弹性太小，所以不论是从住房成本的视角还是从资产收益的视角分析，增加税收在短期内都会使房地产价格上涨。杜雪君(2009)站在全国的角度，对我国31个省、自治区的数据进行面板分析，对全国以及区域层面的房产税与房价之间的关系采取计量分析得出房产税调控房价的效果为负。

在研究中，如果选取的模型以及设定的假设条件不完全相同，设置的税收种类及范围有所差别，得出的结论可能不完全相同；另外，房地产税与房产税是不同的，在国外，房产税主要是保有税，因而研究房地产税对房价的影响与研究房产税对房价的影响得出的结果可能不同。鉴于已有研究在房地产税对房价的影响上未形成一致的结论，接下来我们将分析房地产税对房价的影响机理。

二、影响机理分析

（一）供求原理及投资视角下房地产税对房价的影响机理

在需求相对富有弹性的前提下，需求相对供给下降更快，购买者变少，房价水平会下降，最终会导致均衡价格下降。然后，现实情况往往是需求缺乏弹性。在需求缺乏弹性的前提下，房地产开发者很容易将其转嫁，最终很可能由消费者分担，进而会导致房价水平上升。此外，房地产税通过政府公共服务支出的方式，为财产拥有者提供服务和保护，进而提高了房屋的价值，更多购买者愿意购买房产，需求上升，相应的房价水平也上升。

从投资的角度看，作为一种投资品，房地产税会降低房屋的投资收益，从而导致以投资为目的房地产购买者减少，房价会下降。另一方面，由于资本可以自由流通，某一地区房地产税过高会对资本产生挤出效应，导致其需求减少，房价下跌。

可以看出，房地产税对房价的影响存在不同效应。从消费的角度看，在需求缺乏弹性的情况下，房地产税会转嫁至消费者的头上，使房价上升，需求富有弹性的情况下，房地产税增加了购买者的成本，会使需求下降较快，房子卖不出去，房价会下降；从投资的角度看，征收房地产税会降低投资者的投资收益，产生挤出效应，抑制房地产市场的投机行为，稳定房地产市场价格。

房地产税究竟是会推高房价还是降低房价，要看房地产市场需求是否富有弹性，以及市场上以消费为目的的购房者占主要地位还是以投资为目的的购房者占主要地位。从另一方面来看，在需求缺乏弹性的情况下，房地产税推高房价或者降低房价也是检验房地产市场是否投资过度的一个重要手段。

（二）分阶段的房地产税对房价的影响机理

房地产的税收一般按开发、流通和保有三个阶段来划分。从我国的情况看，在房地产的开发和销售环节，主要涉及的税收种类包括营业税、契税、印花税、耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税、地方附加税、个人所得税等。在保有环节，房地产的实际占用者或使用人主要负担城镇土地使用税、房产税和城市房地产税。

1 开发阶段的房地产税对房价的影响机理

开发阶段，征收的房地产税主要由开发商承担，构成了房地产开发的相关成本，提高了房地产行业的准入门槛，降低了房地产可能的供给数量，将导致房地产价格的上升。

房地产开发阶段征税，一方面会影响房地产商品的供给，一方面也可以起到控制投资规模和调节投资结构的作用。

2 流通阶段的房地产税对房价的影响机理

流通阶段，相关的房地产税作为房地产成本之一，由房地产开发者与购买者分担。在房地产转让环节对房地产开发商征收营业税及附加，增加了房地产企业的税收负担，一方面提高了商品房的价格，抑制了市场需求；另一方面，如果市场需求水平低，房地产商对税负转嫁的承担能力较弱，缩减了房地产商的利润空间，反过来会阻碍了市场供给。在房地产购买环节对购房者征收契税，将增加购房者的购房成本，从而使消费者的有效需求减少，同时也将影响到房地产商品的供给水平。

3 保有阶段的房地产税对房价的影响机理

保有阶段，对于个人购买者来说，主要是房产税。对于一般消费者，房屋若用于自住，基本上是不需要缴纳房产税的。而对于拥有多套房的投资者，需要均收相应的税收。房产税会降低房屋的投资收益，从而导致以投资为目的房地产购买者减少，房价会下降。

（三）分投资消费的房地产税对房价的影响机理

1 抑制投资性购房的房地产税对房价的影响机理

投资性购房的目的不是为居住，而是为增值财富而进行的投资。投机性购房是在房价看涨的时候买进，当房价上涨之后再抛出，从中赚取利润的市场行为。

投资、投机性购房需求是不合理购房需求，会加剧房地产市场波动，导致房价大涨大落。从历史经验和国际比较看，投机、投资性购房需求稳定性都比较差，而房地产业发展则需要一个稳定可持续的市场环境。投机、投资性购房通过迅速推高或降低房价，严重扰乱市场环境，对房地产业健康可持续发展危害最大。房地产建设周期比较长，一般要1—2年。当房价由于投机炒作快速上涨时，地价的成本也会上涨，建房成本急剧上升，当开发商预期房价上涨不可持续时，房地产建设速度就会趋缓。

运用供需原理进行分析，在价格上涨预期和资产增值动机的驱使下，房地产投资需求的大幅上涨，人为地扩大了房地产需求，在房地产供给相对稳定的情况下，这必然会拉动房地产价格不断攀升。随着房地产市场供不应求的状况加剧，房地产价格不断上涨。一旦人口红利的刚性需求不存在，或者预期需求降低，房价会快速下降。

通过征收房地产转让税、提高房地产持有税，一定程度上可抑制投资、投机性购房对房地产市场的不利影响。

2 消费性购房的房地产税对房价的影响机理

在需求缺乏弹性的情况下，消费性购房缴纳的房地产税会转化为住房的成本，推动房价上升。因此，消费性购房的房地产税应尽可能低。在消费环节，可以对居民的消费性购房给予减免契税的优惠政策，可以给予抵扣减免个人所得税的优惠政策等。

通过机理分析可知，房地产税对房价的影响受多种因素共同作用，房地产税本身也存在多种形式。在利用房地产税对房价进行调节时，需要充分掌握其机理，以免适得其反。同时，我们也可以从国外改革中汲取经验。

三、国外改革经验

通过对比各国对房地产税收设置，可以将其划分为三大征收体系，即取得、保有、转让体系。在房地产税收体系中，各国比较重视对房地产保有税类的征收。保有体系的房地产税有以下优点：征收范围较宽，征税对象明确，税率设计合理，征收的难度与成本相应较小。从相关国家的情况看，来自房地产保有税类的税收收入占总税收的比重较高。提高房地产保有税，既可鼓励不动产的流通，也可以刺激土地的供给水平，还可以避免房地产拥有者的空置或低效的利用，刺激交易活动，从而使房地产各要素达到优化配置，推动房地产市场的发展，利于房价向合理水平靠近。从国外的经验看，保有与转让体系的税收有利于抑制房地产投机，平稳房价。三大征收体系在税收实践中相互配合，较好地发挥了税收对房地产经济的调节作用。

（一）德国经验

1 房地产税制改革

1987年与1996年，德国进行了房地产税制改革，改革后，德国的房地产税主要包括土地税、土地购买税和资本利得税。改革后的税制具有如下特点：严格抑制投资与投机性购房，对其征收高额土地购置税与资本利得税，抑制高端住房市场，对其征收重税。相关税收的具体情况如下：

土地税是政府向德国境内的地产（包括土地、地面建筑物）征税，政府对于自用式房屋购买者和其他土地买卖经营者进行严格区分，不同对待。根据统一的税率，建筑用土地的税率为3.5‰，独户住宅土地税率分两类，价值在75000马克以内的税率为2.6‰，75000马克以上的税率为3.5‰，双户住宅税率为3.1‰。为了鼓励购买住宅自住，政府对居民自用的第一套住宅不征地面建筑物部分税收。也就是购置住宅的普通居民，每年只需缴纳房基地部分的土地税。

政府对地产买卖获利者征收高额的土地购买税和资本利得税。土地购买税也称土地交易税，凡国内登记过的土地被出售就要按规定缴纳土地购买税，此处征税基础同样指土地和地面建筑物两者的价值总和，税率为3.5%。对于买卖获利部分，政府还将对出售房征收资本利得税，10年内出售即参照公司税标准征收资本收益的25%。

除了用房地产税控制房价外，德国还大力发展房屋租赁市场。其非常完善的《租房法》，有效保证了市场的租房需求。德国自有住房率为42%，租赁住房率为58%，其中大部分年轻人以租房居住为主，超过2000万的家庭居住在租住的房屋中，约77%是年轻人。

2 房价变化分析

德国在实施房地产税制改革前，房价上涨快速。1987年税收改革以后，房价的年增长率为3.2%，相比改革前的5.7%有一定比例的下降。1996年税收改革之后，房价的年增长率为-5.7%，相比改革前的-2.7%，变化较明显。

从德国的住宅用地价格同比增速可以清楚的看出，1996年德国房地产税制改革后，房地产住宅用地价格趋于平稳。改革后的一段时间，其房价基本上没有上涨，据WIND数据库的数据显示，2000-2010年，德国房价仅上涨9%左右，若扣除物价上涨因素，房价不仅没有上涨，反而以每年1%的速度下跌。而在改革前后一段时期的1991-1998年，住宅用地价格大起大落，如1992年同比增速达到15.0%，1993年也超过14%，然而，1995年以后，住宅用地价格同比大幅度下降，1996年达到同比下降7.34%的低点。

（二）韩国经验

1 房地产税制改革

韩国房地产税改革的重点是提高交易税比例，抑制房地产投机。

2000年开始，韩国房地产投资不断膨胀，房地产价格持续快速上涨，到2003年涨幅超过50%。为了有效遏止房地产投机行为，2005年8月，韩国实施了《不动产综合对策》，改革和完善现行房地产税制，加强对房地产税的征收与管理。韩国政府规定：从2005年开始，出售第二套以上房产的卖主需交纳9%-30%的资本收益税，对超过6亿韩元标准市价的高价公寓所有者和1户多住宅所有者等对象征收巨额所有税和转让所得税，以此回收投机利益。2006年4月，将转让第二套以上住宅的交易税提高到50%，以打压炒房投机的收益。对拥有3套以上住宅的居民户转让房地产课以60%的高标准转让税。从2007年1月1日起，对于非土地所有人自住的土地交易征收60%的交易税。

韩国对土地和住宅实行综合课税制度，将土地和建筑物合并为不动产，其计税标准为不动产价格。个人或家庭拥有的土地和住宅的不动产价格在规定的数额以下，按比例税率1.0%征收财产税，其收入归地方政府所有；超过规定数额以上的部分，按照累进税率征收综合不动产税，其收入归中央政府所有。

2 房价变化分析

韩国自2005年开始的房地产税制改革取得了较大的成效。

2004-2006年，韩国房价快速上升，2004年3月，韩国公寓平均每坪（合3.3平方米）价格为600万韩元，2006年8月升至700万韩元，涨幅为16.6%。2006年9月末，首尔的公寓价格与家庭收入之比价——PIR指数达到13倍，超过了洛杉矶（11.2倍）、悉尼（8.5倍）、纽约（7.9倍）等国际大城市。

2007年4月，随着一系列调控政策，韩国各地房价在自2005年1月持续上涨2年3个月后，首次实现同时下降。2008年，韩国房价基本保持平稳。特别是2008年以后，韩国的房屋购买价格同比涨幅最高只有5.3%，最低的2013年还有所下降。

四、我国房地产税改革的启示

近年来，我国房价过快增长很大程度上是投资、投机需求旺盛引起的，要遏制房地产价格快速上涨，关键在于降低投资者、投机者的收益，提高其房地产持有的成本，有必要对投资、投机者征收房产税。可见，我国“重流通，轻保有”的房地产税收结构不利于房价的稳定，应推进我国房地产税收改革，建立“流通保有环节税收比例相对平衡”的房地产税制。

首先，减少房地产税收种类，降低总体税负

目前，我国的房地产税制存在税负较重、税收种类繁多的特点。据统计，与房地产税直接有关的税超过10种，包括：营业税、契税、印花税、房产税、城市房地产税等，除了这些税外，地方政府还存在大量与房地产相关的收费项目。

繁杂的税负加大了房地产企业的成本，在房地产需求旺盛、供给相对不足的情况下，需求缺乏弹性，大部分的房地产税被转嫁给房地产购买者，对房价上涨起到了推波助澜的作用，不利于房地产市场的平稳发展。

建议减少我国房地产税收种类，降低房地产行业的总体税负。对地方政府的各种与房地产收费相关的项目进行整顿，现有房地产开发阶段的收费项目与房地产税收重复的，应予以废除，相关收费与税收存在重叠的，考虑将其合并，同时降低税收的征收比例，从而达到降低房地产行业的总体税负水平；对于税种繁多的问题，可以按照开发、流通、保有阶段进行归类，可设置几个大税种，代替这些小而复杂的税。

其次，调整房地产税负结构，提高保有税比例

目前，我国房地产税存在“重流通、轻保有”的现象，1990年，我国房地产税收入中，房产税在40%左右，1998年以后，房产税在房地产税收中的占比直线式下降，2010年以后已经不足15%。在一定程度促使了房地产开发建设成本的提高，大部分文献均认为，房地产开发建设成本提高，将提高房地产价格。有必要对我国房地产税收结构进行调整，加大保有环节税收的征订。从“重流转、轻保有”向“流转和保有并重”转变。

建议设置一个科学合理的房地产税收结构，增加保有环节的税收比例。其中，开征房产税是增加保有环节税收的重要来源，国外发达国家普遍开征了财产税，目前我国已有上海、重庆开征了个人房产税试点，同时，我国房产税已面向经营性物业征收多年，征税系统和操作流程均已十分成熟。今后一段时间，可推进个人房产税在全国范围内实施。这样，可逐步构建由所得税、营业税和房产税构成的简明而且各个环节税负更加平衡的税收体系。

目前，土地出让收入占财政收入比重较大，随着房地产市场的大幅波动，土地出让收入不稳定。因此，在房地产调控持续与推进经济增长方式转变的大背景下，寻求稳定的财政收入来源非常重要。相比土地出让收入，存量房产税收入显然更加稳定。通过房地产税的改革，有利于稳定与增加地方政府的财政收入，这样，地方政府就不会过于依赖土地财政与房地产行业，房地产商绑架地方政府的概率下降，有利于规范地方政府的行为，促进地方政府的职能转变，同时也能够在一定程度上有利于稳定房地产市场。

最后，提高房地产投资、投机交易环节的税收比例

应严格抑制投资与投机性购房，对这类房地产交易征收高额土地购置税与资本利得税，抑制高端住房市场，对其征收重税。

具体来看，对于自用式房屋购买者和投资与投机性购房者，在交易税征收方面，政府应进行严格区分，区别对待。在特定的城市，按照房屋的价格高低实行不同的税率，如果在长沙，2014-2018年，房价不超过8000元/平米，总价低于100万的房屋，可以实施比较低的税率，如2.5‰；房价超过10000元/平米，总价高于120万的房屋，征收相对较高的税率，如5‰。

鼓励购买住宅自住，政府对居民自用的第一套住宅实行税收优惠。对于第二套或者多套房的交易，政府可征重税，第二套住房可要求缴纳50%的税金，例如，韩国规定，任何一户城镇居民购买第一套住房，只需缴纳5%的税；购买第二套住房，则须缴纳50%的税；购买第三套住房，需要缴纳62%的税。

政府对投资与投机性购房者的房屋交易征收高额的房地产转让税，对于买卖获利部分，政府可对出售房征房地产转让税，5年以上出售即参照公司税标准征收资本收益的25%，5年以下出售的，可加征相应的投机税收，例如，征收资本收益的35%。

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