众筹改变地产金融史

近一年来，各种“集合众人力量达到筹集资金效果”的众筹形式充斥坊间，即使“人的一生当中最昂贵之商品交易”——房地产亦难自外。

初期众筹以噱头为主

之所以如此，与房股两市正在发生的“跷跷板效应”有一定关联。不可讳言，6月之前股市“无厘头”式的疯癫狂飙确实吸引大量资金投入证券市场，导致房企资金链面临严重紧绷窘境，于是我们看到原本许多基金、信托、资产管理公司在招募、吸纳资金时，通常设置的最低门槛动辄50万、100万元起跳，现在则是少个“0”，5万、10万元也不错过，乃至以附加各种优惠条件的众筹模式吸纳更小额的资金投入。

经典案例是去(2014)年11月11日，远洋地产与京东合作众筹。由远洋拿出11套房产推出“11元筹1.1折房”，集资达1220万元，创国内实物众筹的新高纪录。三天后，远洋乘胜追击推出第二波“11元筹新房首付款”，可惜因为实质优惠有限、以花招有主，最终以失败收场。

众筹的融资功能日益突显

剖析远洋的操作模式可看出开发商企图以“众筹”吸引目标客群眼球，借以达成“最后一里路”之销售目的。

惟随着时间推移、股市的火爆(与当前“死去活来”的惨状不可同日而语)、大额资金的匮乏，“众筹”的角色扮演亦发生微妙变化，它不再只是花里胡哨的卖房噱头，而被赋予“较低成本”、“较大规模”之融资功能及更具实质意义的促销手段。

指标性事件是去年11月平安好房联手万科发起“平安&北部万科城”之众筹项目。宣布当集资达到1500万元的最低额度时，所有参与者均可享受较周边市场行情低13%的优惠价格购房(相当于价位回到2013年初)。该项目最终筹资1585万元，顺利完成“众筹”任务。

另，远洋地产再接再厉于今年6月18日与京东二度携手，将北京、上海、天津、杭州等多地楼盘合计168套房源，在6月18日以6.18折开启“抢房行动”!

不可限量的众筹模式

而在此前的5月29日，平安好房与万科、绿地、万通……等数十家房企共同发起成立“中国房地产众筹联盟”，并推出国内首个房地产“开发”众筹项目——“碧桂园-平安众筹建房”，以“一平方米”为单位，参与者可以在楼盘兴建完成时，选择将众筹权利转换为产权(直接拥有该套住房)，或委托开发商卖房后转化成收益权。

上述说明与事例不难理解房地产领域的“众筹”正由最初纯粹“花架子”的造势、聚客功能，逐步向实质卖房效果，再进一步到卖地、消费者参与开发过程(至少形式上是如此)的境界迈进，这在3、5年前几乎是件不可思议与想象的事!

“众筹”做为资本运作的最低层次，却是最具人气与发展潜力的集资模式(此处专指“资金众筹”)，之所以得到如此神速发展，在我看来，完全归功于互联网技术的长足进步，使得以往“信息到达方式”彻底被颠覆。

互联网地产金融来势汹汹

在过去漫长的岁月里，人们接受资讯的媒介很难跳脱电视、广播、报纸、杂志……等，因此大众传播工具被泛称为：媒体，即“媒介信息的载体”，但现在却完全不是这么回事!广交会被阿里巴巴、电商废了，世博举办的意义也大不如前，连中央电视台还是不是主流媒体?都被划上一个大大的问号!这就使得以往靠打媒体广告卖房子的开发商必须重新学习与适应互联网时代的营销技巧，加之整体经济形势不佳，更需要类似“众筹”的崭新手段吸引广泛的市场关注，已达到去化目的。

执是之故，我相信透过互联网应用，房地产众筹模式将日新月异，未来会有更多有趣、具参与感、让消费者得到实惠的运营方式层出不穷，进而改写地产金融的发展进程。

惟值得担心、忧虑的是，当地产资本插上互联网的翅膀后，恐怕将以更迅猛的速度脱离实体，成为虚拟经济的重要组成部分，则其危害同样令人不敢小觑。