【行业深度】洞察2024：中国购物中心行业竞争格局及市场份额(附市场集中度、企业竞争力分析等)

行业主要上市公司：华润万象生活(HK01209)、重庆百货(600729.SH)、银座股份(600858.SH)、新华百货(600785.SH)、汇嘉时代(603101.SH)、武商集团(000501.SZ)、王府井(600859.SH)、天虹股份(002419.SZ)、百联股份(600827.SH)等

本文核心数据：竞争梯队;市场集中度;市场竞争格局;波特五力模型;

中国购物中心行业竞争梯队

从购物中心全国数量布局、经营规模、本土化&国际化战略、资产运作情况来看，头部购物中心是万达商业、万科集团、碧桂园文商旅以及华润万象，这四大购物中心盘踞全国各大城市，业态完善。第一梯队是国际化战略经验丰富的凯德中国、恒隆地产、新鸿基地产以及本土化经验突出的重庆百货。第二梯队是亚欧百货、百联股份、王府井股份，其他购物中心全国拓展速度放慢，新购物中心业态更新放缓的苏宁置业、大悦城等。

中国购物中心代表性企业概况

目前中国代表性购物中心所属集团有万达商业、万科集团、碧桂园、华润万象、天虹数科、亚欧股份、凯德集团等。这些购物中心全国数量上百座，物业面积大，商业运作完善，但大部分在港股上市。

中国购物中心行业市场战略象限图

根据2023年前三季度上市公司购物中心相关收入和占营收比重来看，市场领先者为万达商业(万达广场等)、新鸿基地产(旗下有IFS国金中心)、华润万象(万象城等)、恒隆地产(恒隆广场等)、凯德中国(凯德广场、来福士等)，这些都是布局全国市中心人流量最高的市场领先者，企业资产雄厚，盘踞全国一线、新一线和大部分二线城市。其次是具有较好经营实力的重庆百货，也属于市场领先者。

其次市场突出者是银座股份、汇佳时代、新华百货、欧亚集团等;这些购物中心业务占比较高，专注本土市场布局。市场追随者较多，这些企业大部分以商超为主要业态，在百货经营的基础上逐步向购物中心转型。目前市场上利基者为万科商业、碧桂园等，这些是地产经营收入大于零售购物业态，因此公司购物中心业务占比较低，但在全国购物中心数量均超过100座，购物中心收入较高。

注：新鸿基、凯德中国(美股：凯德工程)、华润万象、万达商业、恒隆地产均为港股;

中国购物中心行业市场集中度

零售业态较多，购物中心属于零售和地产相结合的业态。全国购物中心密集，截至2024年3月，全国存续在业的购物中心超过27万，大部分是本土购物中心，当地消费者更习惯该购物中心的本土化经营模式。尽管有少量龙头企业，但是整体行业集中度较低。

中国购物中心行业竞争状态总结

从五力竞争模型角度分析，行业集中度低，市场参与者众多，市中心分布多个购物中心，部分一线城市人流密集地区500米内分布4个以上超大型商业综合体，例如上海、北京等地区。上游地产资源议价能力相对较高，下游商铺入驻议价能力较低。潜在进入者威胁相对较低，例如部分本土化企业所在地区的购物中心资源趋于饱和。目前替代品威胁是其他零售业态，程度为中等。

根据以上分析，对各方面的竞争情况进行量化，1代表最大，0代表最小，目前我国购物中心行业五力竞争总结如下：

更多本行业研究分析详见前瞻产业研究院《中国购物中心行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》。

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