清华北大遇“李鬼” 借大学科技园之“名”行地产开发之“实”

一、清华北大房地产大展拳脚，本末倒置

中国产业地产领域活跃着这样一批独特的企业，它们依托国家强力的鼓励政策和相关规划支持，凭借着高校教育资源和产学研体系的光鲜招牌在全国范围内“攻城略地”。其中，清华科技园（以清华大学为背景）和北大资源集团（以北京大学为背景）尤为突出，在其优质的教育资源、有效的科研孵化两大杀手锏下，各地政府和购房者往往“束手就擒”，地方政府无论是基于地方经济的发展，还是面子工程的建设，都非常看好北大资源集团和清华科技园为代表的学院派地产开发商的到来，并且愿意提供土地价格与税收优惠、资金扶持等优惠政策，这对于地方建设的效果和声望也可谓是事半功倍。

以清华科技园为例，2012年在宜昌市建设的清华科技园（宜昌）以“国家级孵化器”为建设和规划标准，原本的规划是投资10.5亿元，总占地约160亩，预计建设面积约22万平方米，在建成后可同时入孵中小微型企业2000多家。然而实际上，该园对其进行投资开发的是宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司，整个项目分三期开发，整个开发周期为2-4年，而第三期则是住宅地产。

另据前瞻产业研究院了解，北大资源也曾两次推出“商务地产”，第一次是在2011年推出的博雅A5项目，该项目原本定位为“全球中小企业的微总部基地及创业中心”，最终变成“利用北京限购的机会销售的商改住项目”。然后在2012年，北大资源再次与北大科技园携手推出“主打产品博雅C-Center”的“商务地产”项目，与博雅A5项目毗邻，概念几乎如出一辙，也是定位为“全资源链智慧型企业运营平台”，是主打中小企业独栋办公概念的商务综合体，并号称将借助北大和方正的文化背景、科研力量推动中国产业地产的创新之路。

然而，前瞻产业研究院也无法预计博雅C-Center能否逃脱“兄弟项目”博雅A5这样仅仅在概念上与北大和方正集团有关联的“李鬼式命运”，但北大资源近年来的确利用这样的概念在济南、成都、郑州、上海等全国范围内迅猛拿地，很多项目都位于高新区内，总土地储备规模已经超过1500万平方米。然而迄今为止，业内并未看到北大资源这一类的地产项目在产业发展方面有所作为，而屡屡高调出现的则是主打教育牌的一些别墅类豪宅项目。

二、“李鬼”何时能遇李逵，国家大学科技园何时回归正统

国家大学科技园建设的初衷本是为孵化企业、培育人才，拿地开发也应为孵化企业所用，而如今诸多大学科技园打着“国家大学科技园”的名头，实际却与科技园关系甚微，甚至涉嫌违规用地和违法卖房的“李鬼”式项目，用低价拿地，再将工业用地规划调整为住宅用地，以获取高额利润回报，不仅对科技园和整个产业地产的品牌和声誉造成严重的损害，更是与国家大力发展大学科技园的初衷背道而驰。

前瞻产业研究院《2013-2017年国家大学科技园发展模式及投资战略规划分析报告》分析，与其他任何科技园或高新区相比较，我国大学科技园具有明显的优势，国家大学科技园应尽快回归正统，利用其先天优势，抓住政策支持和科研经费投入增加的机会，加大力度发挥其应有作用。

图表1：大学科技园优势分析

资料来源：前瞻产业研究院整理