10万起的专业市场商铺要如何投资才能“旱涝保收”

 专业市场商铺有何投资风险

无论是商铺、LOFT，还是酒店式公寓，作为一种金融产品必然是要承担风险的。比如面对专业市场商铺，要研究其是否是市场生意需要的产品。购买酒店式公寓，则需要看地段，看周边的商务、商贸情况，买LOFT则要关注区域居住人流量的多少，片区的未来规划发展，以及是否配备了足够丰富的商业体配套。

这些投资一般是以开发商带租约的形式发售，开始几年的投资回报率可达7%左右，远高于银行的5%回报率。此外，一些不带租约的SOHO、LOFT产品的回报率从5%-8%不等，但因为是不动产，具有转手和市场自然增值能力，因此综合投资性能还是比较高。

据前瞻产业研究院《2013-2017年中国专业市场建设行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》数据显示：近年来，我国每年都有大量的专业市场项目开工建设。2004年以来，我国每年新增亿元以上专业市场数量除2009年外，均在100个以上，其中2008年新增559个，为近年来专业市场新增数量最多的年份。2004-2011年，我国共新增2043个亿元以上的专业市场，每年平均增加约255个。

专业市场项目数量多，质量参差不齐，商铺的投资风险也最大，但这也是投资者最为热衷的投资产品。不少开发商缺乏运营专业市场的经验和资源，将经营权托管，只剩下一个没有经营的空壳市场。因此专业市场业态是否健全，周边资源是否充足以及配套是否完善，地段是否偏远成为投资者最为头疼的问题。

如何规避专业市场商铺投资风险

宏观环境

从目前对中国经济宏观环境的发展及区域的发展情况中可以发现，国内主要直辖市仍将处于快速增长阶段，其商铺投资的安全性较高但成长性较慢，而一些经济发达的省会城市及地级城市正在逐渐进入快车道，虽然尚有一些消费理念和习惯的差异，但目前投资此类城市商铺将在未来获得丰厚收益。

商圈因素

一般而言，在传统商业中心推出的新商铺非常少，投资的机会也非常小。在投资时，应多关注新商圈，因为新商圈的产生与商铺的释放成正比，投资机会比较多，只要能及时发现并把握住这样的机会，投资回报将会非常可观。

另一方面，对商铺所在的商圈进行投资，要看好它的潜在成长势力，在商圈变动过程中投资商铺，就如同买股票看大势一样，成长性是一个很重要的考虑因素。在已经成熟的商圈投资商铺，其成长空间非常小，因为开发商的开发成本很高，所以销售价格也非常高，而且销售价格是根据目前租金确定的，因此投资价值不大。

而如果选择正在发展中的商圈，或者正在开发的商圈，也许前2-3年投资回报不理想，但是，随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好，因此，这里的商铺绝对是值得投资的绩优股。

最后，投资者还需关注城市规划，一个区域的现状好坏并不是决定投资价值的完全理由，如果该区域的未来规划有重要的变动，则其投资价值可能会发生巨大的变化，而这恰恰会带来投资的机会。

地段因素

好的地段可以孕育好的物业，因而被开发者和投资者齐齐看好。如与项目有关的市政配套、小区质素、周边环境、公交线路等，都是衡量地段、物业好否的重要标志。

地段是投资者看好商铺升值基本条件，优秀的投资者往往凭借独到具有前瞻性的眼光，挑到那些目前虽然不是很热但的确将是未来的旺铺，它们往往是处在城市的发展方向上，城市中心区域外移或者周边大型居住的建设，这些都可使得沿街商铺身价倍增。或者正在开发的商城、广场以及还未显现出有利润可图的商铺，但预见其经营前景，人流物流兴旺的白金地段。

交通因素

交通本身是衡量一个地区商业发展速度快慢的指标之一，对于商业地产开发，从宏观上而言，大交通是指这一区域的交通环境，从城市自身的经济、工业、物流各个方面评价交通功能的优劣与否；小交通是指地产开发商圈或者是商铺周围的道路交通情况，车流量、人流量、及主干道路的两侧的商业物业，顾客是否容易到达，途中有无阻碍等因素。

通常旺铺产生的道路往往是：路面宽度适中，一般3-4车道为宜；有一定的车流、有相对方便的停车地点；公共交通便捷，公交线路较集中。除了现有车流量、人流量和道路状况，投资者和经营者需要关注的是道路的变化情况，如单行道的设置、新道路的开通、高架路的建设等等，单行道和高架路往往会对商铺产生负面的影响，而新道路的开通则有可能带来不错的商机。

消费需求因素

选择商铺之所以能成为商家投资或者自我经营的首要因素，它本身是一种投资行为，实质就是生产资料，用来创造财富和赢得利润。商铺的价值在一定程度上取决于经营利润的高低，经济利润的高低则直接来自消费需求，在区域型的市场中，主要是研究经济圈的波及范围，如长三角、珠三角的消费人群、消费结构、工农业发展结构；在小的市场中，是看周围的人群的消费潜力和消费欲望。

如果该区域处在正在崛起的情况下，市场应导入能刺激经济更加快速发展的商铺，例如该区域矿产发展势头较好，有关矿产输送、汽车修理、汽配等行业必然最先兴起的，而对于城市市区中具有30岁至45岁的消费圈而言，该商铺可能会成为投资的首选，如果有富裕阶层聚集地，那么该商铺必然拥有较大的投资潜力。

广场及品牌店效应

广场和品牌店这两个因素通常是人流量最多的地区，有广场就有冲天人气，就有无穷商机，大广场如北京西单文化广场、上海的人民广场，这里每天有几十万的人流汇聚，形成巨大的消费能力，因此，评估一个商铺的投资价值，看其周围是否有广场也是一个重要的参考因素。对投资品牌店商铺，如西式餐饮，有肯德基、麦当劳、必胜客、上岛咖啡、星巴克咖啡；服饰有鳄鱼、阿迪达斯、耐克、李宁等。

在选择商铺的时候，看是否有这些品牌进来，品牌客户对商铺的选择有严格的评估标准和计算方法，所以它们选择的商铺从经营和发展潜力上讲肯定是有保证。其二，知名品牌客户它本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成。所以从一个侧面反映出品牌店的进入与否会影响项目的优劣。

商铺自身所具有的特点

商铺本身具有不同一般住房的特点，包括从开发商一开始量身制定的项目特点，例如小商品批发、五金建材、其配装潢、服装外贸、商务会所、CBD等等，其投资目的不一，所吸纳的资源也各具特色。从建筑设计上而言商铺的一些特性包括：开间、进深、层高、与人行道是否直接衔接等等因素，投资者选择也应审慎。

投资者一般喜欢开间大的商铺，可增强商铺的可视性，有益于形象识别；进深和层高影响着商铺的可分割性；与人行道的衔接方式直接影响商铺对人流量的吸引力，一般说来，与人行道相邻的商铺受投资者的追捧较热，适合一些商品展示性好的行业，商铺前有台阶或内廊与人行道相连的更适合受众相对固定的行业。