二三线城市房地产投资机会系列分析篇（下）

在上节我们已经了解了二三线城市房地产市场的外部环境，现在看看市场内部的投资与竞争状况。

投资二三线城市房地产市场，需要注意市场具有的一些特点

二、三线城市的房地产开发具有一些明显的优势：一是土地、税收等政策优惠，综合成本低；二是机会成本小，有时依靠政府支持，一些重要部门（税务、电信、银行等）和垄断型企业单位的团体订购就能消化掉可观的销售任务。但风险也同样存在：一是市场容量小，如果项目过大则难以“掉头”；二是消费能力相对偏低，如果一个城市没有重要产业支持，价格上扬很难，销售形势微妙而险峻；三是地方政策变化大，地方政策受政府换届的影响较大，政策的持续性不够好。

开发商特别青睐投资杭州、沈阳、武汉、成都、重庆、天津六大二线城市

2000年以来，我国二三线城市的房地产投资规模处于高速增长期，除金融危机的两年（2008和2009年）外，其余年份均实现了20%以上的增长速度。数据显示，2000-2011年我国二三线城市的房地产投资额从不到1700亿元上升至23000多亿元，12年上涨了10多倍。在史上最严厉的房地产调控政策下，二三线城市的房地产投资仍处于快速增长期，一方面是由于限购政策影响有限，另一方面是一线城市的房地产需求受限购不利影响的程度较大，房地产商加紧二三线的布局，开发商特别青睐杭州、沈阳、武汉、成都、重庆、天津六大二线城市，2011年这六大城市的投资规模均在1000亿元以上。

图表1：1998-2011年二三线城市房地产投资规模走势（单位：亿元，%）

资料来源：前瞻产业研究院

图表2：2011年31个二三线城市房地产投资规模（单位：万元）

资料来源：前瞻产业研究院

天津、重庆、西安、沈阳、成都的市场销售规模在1000亿元以上

2002年以来，得益于销售价格的较快上涨，我国二三线城市房地产的销售金额呈现快速增长态势，10年增长了9.5倍。数据显示，2011年我国31个二三线城市房地产销售金额为20808.97亿元，同比增长11.49%，平均每个城市的市场规模为671亿元，其中天津、重庆、西安、沈阳、成都的市场规模在1000亿元以上，特别是重庆以2146亿元位居二三线城市榜首。

图表3：2002-2011年二三线城市房地产销售规模走势（单位：亿元，%）

资料来源：前瞻产业研究院

图表4：2011年31个二三线城市房地产销售规模（单位：亿元）

资料来源：前瞻产业研究院

二三线城市房地产施工面积近10年增速接近10%

近10年我国二三线城市房地产施工面积呈现较快速增长态势，其中2005-2011年的年均增速接近20%，施工面积从58780万平方米增至173275万平方米。2011年末平均每个城市5590万平方米，有13个城市的施工面积高于均值，其中重庆市的施工面积高于2亿平方米，位居首位，另有成都和沈阳均超过1亿平方米，而海口、兰州、西宁、银川等城市的施工面积不到3000万平方米。

图表5：2002-2011年二三线城市施工面积规模（单位：万平方米，%）

资料来源：前瞻产业研究院

图表6：2011年末31个二三线城市施工面积规模（单位：万平方米）

资料来源：前瞻产业研究院

二三线城市房地产竣工面积增长情况却不够稳定

2002年以来，全国二三线城市竣工面积增长情况不够稳定，增幅最大值出现在2005年，达到21.15%，最小值出现在2010年，为2.13%，而2011年31个二三线城市的竣工面积为28458万平方米同比增长17.77%，是增长较快的年份之一。该年31个城市平均每个城市竣工918万平方米，有12个城市超过了该均值，其中重庆、成都、沈阳三市同样领先全国，其竣工面积均在1500万平方米以上，重庆更是超过了3000万平方米，此外天津、郑州的竣工面积也超过了1500万平方米，杭州、南京、长沙、武汉四市的竣工面积超过了1000万平方米。以上九个城市为二三线城市中每年房屋新增供给体量较大的城市。

图表7：2002-2011年二三线城市房屋竣工面积规模与增减情况（单位：万平方米，%）

资料来源：前瞻产业研究院

图表8：2011年31个二三线城市竣工房屋面积（单位：万平方米）

资料来源：前瞻产业研究院

二三线城市房地产需求各个城市出现较大差异

2002年以来，我国二三线城市房地产的销售面积增长速度的波动较大，2011年已经大幅放缓。数据显示2011年全年我国31个二三线城市合计销售面积为32247万平方米，同比增长1.62%。其中有19个城市出现下降，12个城市上涨。此外各个城市的销售面积差距较大，重庆以4500多万平方米位列首位，位列第二的成都销售面积超过2500万平方米，与重庆相差近200万平方米，而兰州、海口、太原等城市的销售面积在300万平方米以上，不及重庆、成都的零头。

图表9：2002-2011年二三线城市房地产销售规模走势（单位：万平方米，%）

资料来源：前瞻产业研究院

图表10：2011年31个二三线城市房地产销售面积规模（单位：万平米）

资料来源：前瞻产业研究院

尽管二三线城市销售面积增长不够稳定，但足以支撑新增供给的销售

2005年以来我国二三线城市的房地产市场形势较好，销竣比（销售面积/竣工面积）一直在1以上，每年的新增实际需求均能消化当年新增的供给。可见，尽管我国二三线城市的销售面积增长不够稳定，但足以支撑新增供给的销售，二三线城市的新增供给速度的加快拥有市场基础。

图表11：2002-2011年二三线城市供求平衡状况（单位：万平方米，倍）

资料来源：前瞻产业研究院

相比投资的火热，二三线城市的房地产市场需求培育不足

前瞻通过对比分析发现，相比投资的火热，二三线城市的房地产市场需求培育不足。10年来，我国二三线城市的房地产需求增长很不稳定，且年均增长速度慢了很多。据前瞻统计，2005-2011年二三线城市的房地产销售面积年均增长不到10%，而2011年则仅同比增长了1.62%；在此期间年均增幅大于20%的城市也只有石家庄和西安两座城市。

图表12：二三线城市房地产销售面积增长情况（单位：万平方米，%）

资料来源：前瞻产业研究院

图表13：2005-2011年31个二三线城市房地产销售面积年均增长速度对比（单位：%）

资料来源：前瞻产业研究院

二三线城市房地产的投资机会依然存在，吸引力也在不断增强

综合来看，二三线城市房地产的投资机会依然存在，目前开发商对二三线城市的投资集中在经济较为发达的二线城市，比如重庆、沈阳、成都、杭州、武汉、大连、天津等城市。其中重庆为最受开发商青睐的地区，2011年开发商在重庆地区的投资额达到202亿元，占31个城市投资总规模的9%。

从投资增速来看，2005-2011年间，31个二三线城市中有九成以上的城市的房地产投资额年均增长在20%以上，6个城市在30%以上。其中，石家庄、长春、呼和浩特三个北方城市对开发商的吸引力不断增强，其房地产投资年均增速领先全国二三线城市，年均增速均在35%以上，这意味着三年即翻一番。此外，华东地区的宁波、杭州、天津，华中地区的长沙、武汉、南昌，西南地区的南宁、西宁对开发商的投资吸引力也在不断增强。

图表14：31个二三线城市房地产投资规模增长情况（单位：%）

资料来源：前瞻产业研究院