二三线城市房地产投资机会系列分析篇（上）
在上一篇房地产市场需求预测文章中，初步判断出我国未来供需结构存在较大缺口，至2020年我国住房面积新增需求将达到15.4亿平方米。而过去五年我国商品住宅年均竣工量仅为6.3亿平方米。既然存在需求未被满足，必然存在相应的市场机会。我国地域辽阔，一刀切统一判断房地产市场的投资机会有失偏颇。四大一线城市北京、上海、广州和深圳，市场经济非常激烈，企业进入门槛也高，要谋取一线城市的市场份额需要更别具心裁的差异化战略。因此，本系列文章将仅聚焦于二三线城市的投资机会。
前瞻对全国一、二、三线城市的划分
在前瞻产业研究院出版的《2013-2017年中国二三线城市房地产行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》中，前瞻依据我国主要城市的经济总量水平，将北京、上海、广州、深圳四市界定为一线城市；将2011年GDP大于5000亿元的城市界定为二线城市；将2011年GDP介于2000-5000亿元的城市界定为三线强城市，将2011年GDP在2000亿元以下的其他省会城市以及在1000-2000亿元的非省会城市界定为三线弱城市。
据前瞻数据库监测系统统计，2011年全国4个直辖市、5个计划单列市和其余27个省会城市共36个城市的GDP均值为5332.09亿元，其中北京、上海、广州、深圳的GDP均在11500亿元以上，四个城市的GDP均值为14813.19亿元；其余32个城市的GDP均值为4148.08亿元。根据以上划分标准，全国4个直辖市、5个计划单列市和其余27个省会城市共36个城市中有11个城市属于二线城市，14个城市属于三线强城市，7个城市属于三线弱城市。
图表：前瞻对全国一、二、三线城市的划分（单位：亿元）
资料来源：前瞻产业研究院
二三线城市房地产投资开发环境
在报告中，前瞻对二三线城市经济发展水平及发展速度做了详细的分析，在此不一一列出。但可重点看一下二三线城市固定资产投资的增长情况。固定资产投资可以改善城市的基础设施建设，为房地产开发提供良好的发展环境。
2001年以来我国二三线城市的固定资产投资额名义增速一直高于一线城市，有些年份二者的差距甚至超过了30%。2011年二三线城市固定资产投资规模的均值为3255.30亿元，同比增长10.51%，增速比一线城市高出8.16个百分点。固定资产投资规模的快速增长降低了二三线城市与一线城市的差距，2011年二三线城市固定资产投资额达到一线城市的近81%，而在2007年该比例仅为50.6%。
图表：2000-2011年二三线城市与一线城市固定资产投资规模均值对比（单位：亿元，%）
资料来源：前瞻产业研究院
图表：2011年25个二三线省会城市与一线城市固定资产投资规模均值对比（单位：%）
资料来源：前瞻产业研究院
二三线城市土地供应状况
2008年金融危机以来，我国二三线城市的土地供应经历了“高速增长→快速回落”的一个过程，其中2012年的土地供应同比大幅回落，为2009-2012年间供应最小的年份。前瞻数据监测中心数据显示，2009年我国26个二三线 共推出土地30144.11万平方米，同比增长60.31%；2010-2012年推出土地面积增长速度逐年回落，至2012年全年26城市共推出土地面积35876.10万平方米，同比下降5.47%。
图表：2008-2012年26个二三线城市土地供应面积总量增加变化（单位：万平方米，%）
资料来源：前瞻产业研究院
二三线城市土地市场的供应规模预测
2013年4月国土资源部发布了《2013年全国住房用地供应计划》，根据全国31个省（区、市）及新疆生产建设兵团的2013年住房用地供应计划，全年全国住房用地计划供应15.08万公顷（1508平方公里），是过去5年年均实际供应量（9.77万公顷）的1.5倍，其中“三类住房”用地计划占住房用地计划总量的79.4%。
然而事实是，全国住房用地供应计划在大部分年份均没有实现过：2010年计划供应18.47万公顷，实际仅完成12.54万公顷；2011年计划供应21.
另外从一线城市来看，其完成土地供应计划的也在少数。在2008年至2011年，广州和深圳已连续四年没有完成土地供应计划；上海有三年未完成土地供应计划；北京有一年未完成土地供应计划（2011年）。
从二三线城市近年土地供应的实际情况来看，住宅用地供应呈现减少态势，而其他类型的用地特别是工业用地持续增加。我国房地产限制政策发展的结果是供给激励不足，而需求问题得不到根本解决，限制的结果只会是供求矛盾更加尖锐。因此前瞻认为2013年我国住宅用地供应计划恐难以实现，而工业用地和商办用地的实际供应规模将进一步增加。
本篇主要分析了二三线城市房地产开发投资的外部环境与土地市场供给状况，下篇将直接探讨二三线城市目前房地产市场的发展现状，从中洞察出未来市场的投资机遇所在。
广告、内容合作请点这里：寻求合作
咨询·服务