前三季主要城市和二手房成交量再创新高 中国住宅市场需求到底有多大？

前瞻产业研究院最新出版研究报告《2013-2017年中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》（下文简称报告）显示，2013年前三季度，我国主要城市和二手房成交量创下近四年来同期的最高值，成交价格也水涨船高。在土地市场，企业拿地金额已经超过去年全年。在半个月前，房地产行业龙头企业万科集团主席王石即已在微博上发出过警告：“一线、接着二线城市房价上涨的态势同80年代末的日本泡沫经济的高地价、房价何其相似！但日本的泡沫破裂了。”今天我们换个角度来看待这个泡沫问题，到底中国住宅市场的需求有多大？供给量是否匹配？未来的发展趋势是怎么样？会否出现严重的供需失衡，最终导致泡沫破灭？

中国住宅市场需求构成结构

我国的住房需求主要由四大部分构成：（1）刚性需求，人口自然增长带来的新增需求。（2）改善性需求，即随着收入提高，城镇人均住房面积增加带来的改善性住房需求。（3）拆迁需求，即存量住房由于不能满足居住需求或城市发展规划等而不得不进行的拆迁重建。（4）城镇化需求，指人口从农村迁徙到城镇带来的新增住房需求。通过测算上述新增需求可大致预测出未来我国总体住房需求情况。以下具体分析过程及模型节选自前瞻房地产需求预测报告。

住宅市场需求预测模型假设

（1）城镇化率

2001-2011年我国年均城镇化率为1.37%，考虑到经济增速的逐渐放缓与人口红利的渐次消退，2012-2020年年均城镇化率下降为1.2%；同理，2021-2030年城镇化率在前一阶段基础上再下降为1%，预计至2028年我国城镇化率将达到70%。从国际发展经验来看，当城镇化率达到70%以上时，增幅将大幅度回落，如美国在1960-2003年城镇化水平达到70-80%，年均增速仅为0.2%。

此外，根据我国“十二五”规划，未来我国经济增速预期目标定为7%。在2013年亚太经合组织工商领导人峰会上习近平再次表示：“中国经济增速处在合理区间和预期目标内。为了从根本上解决中国经济长远发展问题，必须坚定推动结构改革，宁可将增长速度降下来一些”，并同时指出中国经济“不再简单以国内生产总值增长率论影响，而是强调以提高经济增长质量和效益为立足点。”经济增速的放缓也意味着城镇化率增速的放缓。

从人口抚养比的角度看（人口抚养比指非劳动人口总数与劳动人口总数的比例），有研究预测在2015年左右将出现拐点。与此同时，没有给予进程农民工及其家庭永久定居的条件，城乡人口年龄结构将逐渐倒置，在城市人口生产性提高的同时，农村老年人口的比重则日益增大，这也为城镇化的提升带来一定压力。

（2）人均居住面积

人均居住面积和居民收入水平有着较大的相关性，随着居民收入水平的提高人均居住面积也将持续增加。但基于目前政府鼓励中小户型的导向，及相对于居民收入水平的增长幅度来看房价处于较高的压力水平，未来居住面积的增加可能受到一定的抑制。由此假设，2012-2020的人均居住面积每年提高0.5平方米，较2003-2010年我国人均居住面积年均增加的0.8平方米有所下降；同理，2021-2030年人均居住面积每年提高0.3平方米。据此测算出2030年，我国人均居住建筑面积将达到37平方米。

（3）人口增长率

自实行计划生育政策后，我国人口增长率呈续下降的态势。虽然，目前社会上有呼声放开二胎政策，但基于目前生活成本的提高，抚养教育费用的大幅提升，不少家庭只愿意生育一胎，甚至有些家庭更愿意选择丁克（不要孩子）。在2000-2005年人均人口增长率为0.6%的基础上，假设2012-2020年人口增长率下降为0.4%，2021-2030年人口增长率为0.3%。

随着计划生育政策的严格执行，我国人口增长率从90年代开始处于持续的下降过程，其中2000-2005年均人口增长率为0.6%，2006-2011年均为0.5%，假设2012-2020年人口增长率0.4%，2021-2030年人口增长率为0.3%。

（4）住宅拆迁率

无论从存量房的楼龄结构来看，还是从存量房的来源看，我国都面临着较为严峻的拆迁压力。统计局数据显示，1990年前建造的住房相当于2005年存量住房的34%，到2030年楼龄将达到40年。假设这批住宅在2030年全部能够拆迁完毕，而1990-2005年建造的住宅按1%拆迁率考虑，2006-2030年新建住宅按0.5%来算，则2012-2030年平均拆迁率为1.5%。

在05年以前购买自商品房和经适房及租赁的商品房仅占34%，另69%是自建房和老公房，这些非市场化建设的房子，功能性和舒适性都较差，拆迁迫切性也较强。住建部政策研究室主任陈淮曾在10年地产金融年会上表示过，未来中国20年一半以上的住宅需要重拆再建。

按照上述4个因素的假设，2012-2020年我国住房需求仍将不断增长，其中2020年新建住房面积将达到15.4亿平米，但伴随城镇化和居民住房改善步伐的减速，2020年之后住房需求将进入下降期。

城镇住宅需求规模预测分析

假设住宅开发周期为3年，用“城镇住宅需求预测模型”回溯2006-2008年和2009-2011年两个建造周期，发现城镇住宅平均每年建成量应该为12.4-11.4亿平米，但城镇新建住宅面积平均不到8亿平米，而房地产开发住宅实际年均竣工量仅有4.6-6.4亿平米，存在较大的供给缺口。

按照上述预测模型，2012-2020年我国住房需求仍将不断增长，其中2020年住房面积新建需求将达到15.4亿平米，但伴随城镇化和居民住房改善步伐的减速，2020年之后住房需求将进入下降期。

图表1：城镇住宅需求预测模型

图表来源：前瞻产业研究院

图表2：至2030年城镇新建住宅面积预测

图表来源：前瞻产业研究院

图表3：至2030年城镇新建住宅消化结构

图表来源：前瞻产业研究院