四大因素促使旅游综合体投资热潮来临

进入新世纪以来，我国旅游市场形势发生了巨大变化。我国旅游产业正在进行转型与升级。旅游产业的转型升级也为新型旅游业态的出现提供了契机。旅游综合体正是顺应了旅游产业转型升级的发展趋势而形成的集各种旅游休闲业态于一身的新型旅游经济体。前瞻产业研究院发布的《2013-2017年中国旅游综合体行业开发运营模式与投资战略规划分析报告》显示，我国旅游综合体投资热潮已经来临。尤其是2010年我国房地产调控政策趋紧后，各大地产巨头纷纷寻求新的出路，从商业地产转向旅游地产，大体量的旅游综合体开发格外受到了青睐，商业地产巨头为旅游综合体的开发带来了资金驱动力。

《2013-2017年中国旅游综合体行业开发运营模式与投资战略规划分析报告》显示，截至目前为止，国内涉足旅游综合体的公司超过100家，在全国布局了上百个旅游综合体项目，南至海南岛，北到长白山，西至大漠边陲新疆，东沿海岸线蔓延。截至到2011年底，全国旅游综合体项目个数达881个，涉及总投资额10961.2亿元，平均项目投资达到12.44亿，是全国项目平均投资额的1.2倍。前瞻产业研究院旅游综合体行业研究小组分析认为，旅游综合体之所以引发投资热潮，主要是其复合业态功能，代表了我国旅游产业转型升级的方向，代表了旅游景区的发展趋势，代表了旅游地产的开发模式趋势。

传统旅游产业转型升级需要旅游综合体

当前中国旅游业发展正处于由传统观光游览向观光度假、休闲度假、会展商务转变阶段，旅游需求的转变促进了旅游消费方式发生的新变化，旅游消费模式从多景点、长距离的“走马观花”基本转变为点对点的深度体验。旅游城市的发展和人口的不断聚集，造成了原有城市旅游区生态环境恶化、旅游产业布局局限于区域观光资源等一系列问题。而服务业态单一、商业模式僵化到一定程度时，就激化了其与旅游深度舒适体验的矛盾。

因此，如何优化旅游区服务产业链，提高旅游区域运作效率，如何将旅游资源与当地居民生活融合，提升旅游者品质体验，同时完成对区域内各项资源的旅游化改造，实现旅游用地复合化成为城市旅游发展中的一种迫切需求。在这种需求下，旅游区内就会出现这样一种对旅游功能具有极大强化作用的要素聚集体——旅游综合体。

旅游景区开发模式升级需要旅游综合体

未来我国旅游景区开发模式将有所升级即从单一开发到综合开发，以景区为平台实现休闲综合开发。一二流观光资源早在上世纪八九十年代就已经进入了市场。并不具有突出优势的新开发景区，想要依托资源做成诸如张家界、黄山这样的一流景区难度有点大，但完全可以避开此类竞争，依托市场需求，向休闲化、综合化方向发展。

另外，观光型景区经过数十年的发展，其弊端逐渐显露出来：盈利模式较为单一，主要是门票经济;游客很难形成共鸣，往往是去过一个知名景区后，就没有了重游的意愿;产品开发较为低级，游客停留时间较短，花费较少等等。这对景区的收益、品牌的塑造、生态的保护有害无利。

因此，前瞻认为，未来的景区应依托自身优质的资源、环境及市场条件，以旅游休闲为导向，旅游产业化发展为目标，通过产业聚集，实现综合开发，也就是“旅游引导的休闲综合开发”。景区形成旅游吸引核心形成客流，旅游综合体则构成休闲度假平台将游客留下来，旅游观光与休闲度假互动协调发展，实现共赢。

旅游地产开发模式升级需要旅游综合体

纵观当今世界旅游业的发展趋势，正在由“观光时代”转向“休闲娱乐时代”和“旅游产业时代”。与观光旅游相适应的旅游地产产品形态“住宅+景区”的简单形式已不能满足现代休闲、度假市场的需求。传统的旅游消费、旅游景区、旅游地产面临着转型升级。即旅游消费模式从单一观光旅游到综合休闲度假旅游发展，景区发展模式从单一开发到综合开发发展，地产开发模式从传统住宅到综合休闲地产发展。

新型城镇化建设需要旅游综合体

从城镇化的角度看，旅游综合体是一种特殊的新型城镇化形态——既不是传统的旅游景区，又不是纯粹的住宅社区，也不是建制型城镇，更不是新型农村社区，实现泛旅游产业聚集、旅游人口聚集和相关配套设施的发展，形成非建制就地城镇化的典范，极具推广价值。

此外，旅游综合体能够实现政府、企业、游人、居民四方满意，毋庸置疑，它将成为新型城镇化的一种重要模式，在新型城镇化进程中必将大有可为。其中，对政府而言，旅游综合体符合政府对区域综合发展的政绩诉求。2008年杭州市委十届四次全会明确提出修建100个城市综合体的战略规划，首次推出了多个以旅游为主题的综合体构建。旅游综合体不仅可以吸引社会投资，更在本质上通过旅游的搬运效应，将城市的消费力带到乡村，从而有效带动周边乡村的就业增加、产业升级、配套完善和区域综合发展，实现地方旅游资源价值的市场化利用，并最终有力带动区域的新型城镇化。

对老百姓而言，旅游综合体符合老百姓对于生产生活的发展诉求。旅游综合体的开发，不仅能够带来极强的消费力，从而有效带动区域特色产业(如土特产品)的发展;而且由于需要大量的服务人员，从而大幅增加居民在家门口就业的机会;此外，旅游者的综合需求又为当地居民自己实现旅游创业带来了机会(如农家乐餐饮、农家客栈等)。最终，将会引发当地居民从传统的种植经济转向旅游服务经济，实现生产生活的综合升级。