房政观察之二：住房用地保障只是隔靴搔痒

地方政府住房用地供应动力不足，实际供应与计划供应是两码事。

实际上，全国住房用地供应计划在大部分年份均没有实现过：2010年计划供应18.47万公顷，实际仅完成12.54万公顷;2011年计划供应21.8万公顷，实际仅完成13.59万公顷;2012年计划供应17.26万公顷，实际完成16.03万公顷。而在2008年至2011年，广州和深圳已连续四年没有完成土地供应计划;上海有三年未完成土地供应计划;北京有一年未完成土地供应计划(2011年)。在很大程度上不得不说住房用地供应的短缺是地方政府“奇货可居”的结果。政府供给工业用地严重偏多而商品房用地严重不足。据前瞻数据监测中心数据，工矿仓储用地一直是国有建设用地供应的大头，而住宅用地则不到1/4。

图表：2006-2011年实际供应的国有建设用地的供应结构

资料来源：前瞻产业研究院《商业地产行业月度市场监测分析报告》

住房用地保障只是隔靴搔痒，根本在于制度的改变。

事实上，至2011年末我国城市人均居住面积已经达到了32.65平方米，按理来说，这样的人均居住面积已经不算低，但是为什么还有那么多人没有房住，只能“望房兴叹”。在我国，房地产的投资产品性质使其成为富人们与权力者的重要投向领域。2012年10月，有人发帖爆出一份蔡彬及其妻儿共有房产的详细列表——《个人名下房地产登记情况查询证明》。该《证明》显示，蔡彬及其家庭成员共有21套房产，包括别墅、住宅、商铺、厂房、车位，21套房产总共7203.33平方米。“房叔事件”后，“房婶事件”接踵而至，有人举报广州城建系统退休领导李芸卿有24套房产，大部分都位于荔湾和越秀等中心城区，房产面积最大为160平方米，最小为12平方米。在中国，“房叔”、“房婶”并不是个案，比之甚者还大有人在。

因此中国的住房供需矛盾并不是一个简单的供给总量不足的问题，更突出地表现在房地产领域的“二八问题”，20%的富裕阶层拥有80%的住房。这种状况要有所改变，就需要改变住房作为投资品种的问题，需要改变房地产作为支柱产业的问题。而以上问题的改变，则会撼动目前主导中国社会的利益集团的根本利益，富人拥有住房，政府享受房地产繁荣带来的财政收入与GDP，而正是这两类人群要不在制定房地产政策，要不就是在影响着政策的制定。试想有发言权的既得利益者又怎么会去撼动自己的利益根基呢?

而房地产本身又不是一个单一的问题，房地产业的发展会影响到整个社会的经济增长，而为了保持经济增长国家在货币政策领域的松动又会部分抵消房地产调控政策的影响。而目前从中央到地方最关注的就是GDP，2012年6-7月，在不到一个月时间内，央行两次降息。尽管政策的初衷并不是为缓解房企的资金链问题，但是国家在发布政策的时候难免有些捉襟见肘的问题。所以说，在GDP政绩为王与土地财政的背景下，房地产调控政策到最后可能只是一个笑话。大雁飞过天空还会留下一丝痕迹呢，而本身就难以持续的房地产调控政策到最后会连一丝痕迹都不会留下，甚至造成更高的房价与更严重的供求矛盾。