我国老人未富先老 养老地产需创新商业模式

 随着居民生活水平的提高，我国居民平均寿命也逐渐增加。人口老龄化的问题也开始呈现，从2000年开始，我国已经进入到了老龄化社会。其中，部分一线城市的老龄化率也已经超过全国的平均水平。

前瞻产业研究院发布的《2014-2018年中国养老地产行业发展前景与投资机会分析报告》研究显示：1953-2013年，中国65岁及以上人口占总人口比重呈上升的趋势。从1995年的4.4%增长到2013年的9.7%。

以全国四大城市为例：其中，北京作早在1990年就已经进入老龄化城市行列，并且老龄化的速度在不断加快，2013年，65岁以上的为194.5万人，占比9.2%；上海在2011年60岁及以上的老年人口数量为348万人，占24.5%，2013年在27%以上；广州在20实际90年代已经进入老龄化社会，每年4%的速度快速增长。目前60岁以上老年人占户籍人口总数比例超过15%；2011年底，深圳市人口平均年龄30岁左右，还属于比较年轻的城市。到2013年底，深圳市户籍老人已达17万人，约占户籍人口的6%；常住人口老人达到45万人，占常住人口的7%。到2020年，常住老人将达到100万，占当时人口的9%，接近进入老龄化社会。

图表1：2013年全国四大城市老龄化率对比图（单位：万人，%）

资料来源：前瞻产业研究院整理

除此之外，天津、重庆、杭州、南京等城市也都超过了全国的平均水平。天津市人口老龄化程度远超全国平均值，在上海、北京之后，位列全国第三。杭州市在上世纪八十年代末进入老龄化社会，比全国提前11年。

与此同时，关于养老的一系列问题也逐渐出现。其中，以房地产开发为核心的养老地产最受到人们的关注。目前，我国多个城市已经开始进行养老地产的开发，一些大的地产公司也都已经把养老地产作为未来的发展方向。但从目前的发展水平来看，还处于起步阶段。

从北京、上海、广州等城市养老地产的发展来看，都还处于“内冷外热”的局面。许多地产公司只是把养老地产作为销售的噱头，其实还是传统的地产建设项目。即便是真正的“养老地产”项目，都还处于探索阶段，建成并交付入住的养老地产项目屈指可数。

之所以会产生上述现象，我们可以从以下几个方面找到原因：第一，受到传统思维的制约。与国外相比，我国有“养儿防老”以及推崇“儿孙满堂”的文化传统，除非情不得已，很少有老人愿意入住“养老地产”；第二，是因为我国多数养老地产项目照搬国外模式，定位存在，在“未富先老”的社会环境下，多数老年人根本消费不起；第三，我国养老地产的整体运营相当不成熟，在配套设施、销售、服务等方面不能满足消费者的需求。

因此，养老地产要在我国快速发展，要从国内的基本情况进行考虑，创新商业模式。转变经营观念，进行精确的市场定位。同时，养老项目建设必须考虑相关配套设施，避免走豪华路线。