躺着收租40年！中国土豪村，突然不当包租公了

过去40年，在国家战略的宏伟蓝图铺展下，大湾区这片热土历经了产业集聚的蓬勃浪潮与城市化进程的极速狂飙。

一批村庄也凭借得天独厚的区位优势和土地红利，靠着集体物业出租的稳定收益，享受到了城镇化与工业化带来的红利，蜕变为声名远播的 “富裕村”“土豪村”。

然而，时代浪潮的风向正在转变。

随着区域产业升级步伐加快、城市发展格局重塑，传统的 “收租经济” 模式已然触顶，曾经的发展红利逐渐消退。

一方面，在产业升级的时代主题下，大城市清退落后产能已是定局，传统企业外迁使得以厂房出租为核心收入来源的村集体面临租客流失、物业空置的窘境;另一方面，土地资源开发趋近饱和，大规模新建物业或现代化产业社区难度加大，村集体的增收渠道愈发狭窄。

当下已经有一批曾风光无限的“富裕村”陷入增长停滞的困局，有的村集体租金收入大幅缩水，有的甚至面临村民分红锐减的民生压力。能否穿透村集体经济转型的深层困局，寻找合适的战略升级路径，成为决定大多数村集体生死存亡的急切问题。

一、告别“包租公”：黄金时代的尾声与转型阵痛

在粤港澳大湾区村集体经济的发展版图中，租赁经济至今仍是占据绝对主导地位的核心模式。

以最为典型的东莞为例，根据其2024年政协提案，之前5年村组两级出租收入占总收入比重始终保持在70%以上水平，中间还略有上升。这表明在经济较为发达的地区，物业出租收入不仅占比高，而且相对稳定。

但与此同时，租赁经济也面临着物业老化、层次偏低、新建物业增长迟滞等突出问题。

比如说东莞农村集体物业大部分是在上世纪90年代末、21世纪初建设，楼龄超过15年达到60%以上，直接制约了农村经济发展质量提升。

另外，村级产业招商眼光有限，发展集体物业更看重租金收入，对招商质量考虑不足，招商能力不强，造成新增了物业资源也并不能促进产业发展质量大的提升。

更重要的是，在国内产业向智能化、绿色化、高端化升级的时代背景下，这种传统租赁经济模式已严重背离发展主旋律。

其赖以生存的低端制造产业，不仅与当前“制造业立市”、“创新驱动发展”等战略导向相悖，更是让村集体长期依赖土地红利，既缺乏产业升级的动力，也丧失了培育新兴产业的能力，当外部发展环境剧变时，只能被动陷入增长停滞的困局。

事实上，传统租赁经济的发展短板，已在大湾区多个村集体中转化为切实的发展危机，典型案例的困境足以印证这一模式的不可持续性。

广州增城区新塘镇的村集体，曾依托当地百亿级牛仔服装产业实现租金收入的高速增长。2013 年时，新塘规模以上纺织和服装业总产值达 460.67 亿元，与当地汽车制造业比肩，彼时周边村集体的厂房、仓库租赁需求旺盛，租金收益成为集体收入的核心支柱。

但随着“工改工”政策推进，大批高污染、低附加值的牛仔制衣厂被清退或外迁，即便2019年起当地开始引入机械部件设计制造等新企业，也未能改变大量厂房空置的现状，新产业未形成规模效应，村集体的租赁收入大幅缩水，转型陷入停滞。

珠海高新区永丰社区(原永丰村)的困境则更为典型，该村12.4万平方米集体物业用地仅开发2万平方米建筑面积，土地利用率不足20%，且均为90年代建成的老旧工业厂房，年收益仅320余万元，大量留用地长期低效闲置，守着核心土地资源却难以实现资产增值。

而广州海珠区康乐、鹭江和五凤村的案例，更直接体现了租赁经济波动对民生的影响。2023年时，依托制衣产业集聚的旺盛租赁需求，三村村民人均分红一度高达数十万元，但随着制衣厂批量外迁、租客流失，2024年村民分红已面临急剧下降的风险，集体收入的不稳定性直接传导至民生领域。

透过现象看本质，在困境背后，核心是规划缺失与专业能力不足形成的恶性循环。

因为规划缺失与专业能力不足，多数村集体缺乏对区域产业发展趋势的前瞻研判，没有提前布局新兴产业的战略储备，也无法制定土地资源高效利用的长期规划。

因为规划缺失与专业能力不足，村集体既看不懂区域产业趋势的风向，也摸不透产业链条的脉络，更搞不懂园区运营、精准招商、资本管控，只能拍脑袋决策、凭运气试错。最终不仅没找到新增长极，还耗光了宝贵的集体资产和转型窗口期。

二、破局之路：从战略蓝图到靶向招商的产业突围

事实上，过去10多年间，已经有许多村集体开启转型探索，但大多都因产业专业能力的先天不足，在转型赛道上摔得鼻青脸肿。

但也有例外。

在行业普遍阵痛中，曾顶着“造纸名村”光环、同样被传统产业困局困住的大湾区C村，选择与前瞻产业研究院深度携手，用专业力量为转型保驾护航，最终走出了一条与众不同的成功路径。

过往的C村，曾靠自办集体造纸厂实现了全村致富，可随着大湾区制造业向智能化、绿色化转型，高污染、低附加值的造纸产业渐渐没了市场。

站在转型十字路口，C 村没有盲目跟风上高端项目，而是立足自身造纸产业的技术底子和厚实的集体家底，提出了“优化提升工业型经济、做大做强物业型经济、做精做优投资型经济、探索发展服务型经济”的“四轮驱动”战略，为转型画出了清晰的路线图。

①产业体系重构：打造 “1+2+X” 新格局，确立产业选择通用范式

战略方向明确后，C 村以“一园一中心”为核心载体，启动产业体系重构。这一步是大多数村集体转型的头号难题，一旦缺乏专业研判，很容易陷入“投巨资建园区、空着厂房等租客”的尴尬。

对此，前瞻产业研究院的团队先扎根C村，摸透了村庄的家底——雄厚的集体经济做后盾、坐拥临界广深的黄金区位、高标准的园区建设规格、全链条配套服务能力，四大核心优势成了产业布局的基本盘。

在此基础上，团队又结合大湾区产业政策导向、前沿技术风口、区域市场供需和C村内部产业基础，最终为C村园区锁定了“高附加值、轻制造+研发”的方向，构建以高端装备制造为核心产业，以新一代电子信息、新能源为重要产业，同时预留X个潜力产业的发展空间的“1+2+X”产业体系。

②赛道选择方法论：产业链精准筛选，建立产业细分通用逻辑

敲定 “1+2+X” 产业体系后，如何从宽泛的产业范畴里锁定具体的潜力赛道，成了 C 村园区招商落地的关键。

对此，前瞻产业研究院彻底摒弃了“拍脑袋选产业”的粗放模式，用产业链拆解和量化评估，为C村量身打造了“产业链-细分领域-细分环节”的递进式筛选模型。这套模型也可以作为村集体精准选赛道的通用逻辑。

第一步，从区域产业基础、产业环境趋势、区域创新资源三大维度，先给核心产业高端装备制造圈定范围，初步锁定工业机器人、高端数控机床、激光加工设备三大细分领域;

第二步，对每个领域再抓细分环节，比如工业机器人领域，重点瞄准减速器、编码器等核心零部件和系统集成环节;

第三步，建立量化评分体系，给每个细分环节打分，最终筛选出工业机器人核心零部件及系统集成、激光加工设备核心零部件及系统集成等高价值、高技术、高成长性赛道，作为园区精准招商的核心靶心。

③招商体系创新：智慧招商新模式，构建精准招商通用方案

产业赛道定好了，精准招商就成了盘活园区的临门一脚。传统租赁经济下，村集体习惯了坐等租客上门的招商模式，效率低、匹配度差。

而C村在前瞻产业研究院智慧招商系统的深度赋能下，搭建起一套精准化、体系化的招商体系：

从企业布局、核心技术、空间需求、企业等级、投资活跃度五大维度建立清晰的招商标准，随后依托前瞻智慧招商系统的海量企业数据，筛选出符合要求的目标企业名录，并编制了覆盖珠三角、长三角、环渤海等经济圈的高端装备制造产业招商图谱。

④金融创新：产业基金赋能发展，打通资本运作通用路径

在传统招商奖补政策取消的新形势下，如何用金融创新为园区招商和产业发展助力，成了C村转型的又一关键课题。前瞻产业研究院结合全国产业基金市场环境、相关法律法规和优秀案例，为C村定制了专属产业投资基金方案。

前瞻产业研究院为C村设计的产业基金，在参考深圳南岭基金、苏州相城区母基金、东莞市战略基金子基金、合肥市政府引导母基金的经验上，采用灵活的有限合伙制，设置了分期出资、科学返投比例、多元退出机制等关键条款。

这套“基金+园区”的模式，既能用基金做杠杆，吸引优质企业落地园区，又能通过投资高成长性企业，为村集体开辟新的收益渠道，实现了“招商引流”和“资本增收”的双重目标。

三、专业赋能：从“收租经济”迈向“现代产业共同体”

从大湾区村集体的转型阵痛到C村的破局蝶变，这场发生在珠江口的发展实践，早已超越了单个村庄的兴衰叙事，成为中国城乡融合进程中，村集体经济从土地红利转向创新红利的典型注脚，更为全国范围内的村集体经济高质量转型提供了可复制、可推广的核心范式。

C 村的成功，绝非偶然的幸运，而是以专业赋能破解转型困局的必然结果。其底层逻辑，是打破了村集体“靠经验决策、凭资源躺赢”的传统路径，用系统化的产业规划、精准化的赛道选择、专业化的运营手段，将村集体的土地、资金、区位等资源转化为产业优势，构建起抗风险、可持续的现代化集体经济体系。

前瞻产业研究院作为连接村集体资源与区域产业趋势的专业桥梁，凭借海量产业数据库、成熟的产业研判模型、全链条的落地服务能力，为C村提供了从战略定调到资本运作的全周期赋能，成为破解村集体转型专业“盲区”的核心密钥。

作为更懂产业的科技型决策智库，前瞻产业研究院基于27年产业规划经验与2200+成功案例积淀，专门成立了园区产业规划所，希望为产业园区提供具有前瞻性和可操作性的规划建议，助力各方在这一关键时间点实现高质量发展。

未来，随着更多村集体借鉴C村的转型范式，以专业赋能激活内生动力，以系统规划锚定发展方向，村集体经济必将从传统的租赁经济转向现代化的产业经济，在大湾区乃至全国的城乡融合与产业升级浪潮中，成为连接城市与乡村、产业与民生的关键纽带，为实现共同富裕与区域高质量发展筑牢基层经济根基。

前瞻经济学人APP 产业观察组

更多行业研究分析详见：

【1】《2025-2030年中国产业园区规划布局与运营管理分析报告》，前瞻产业研究院

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