前瞻者说 | 专访颜佳钦：后疫情时代下，商业地产转型的风口与趋势

面对持续反弹的疫情形势和消费者信心的动荡，中国消费市场复苏面临的压力不小。据国家统计局数据显示，2022年4月份，社会消费品零售总额29483亿元，同比下降11.1%，环比下降0.69%，消费市场受疫情冲击不小。

而在深圳福田，有一家商业消费中心依旧保持着高质量、高增速的发展，它就是深圳十亩地商业中心。

白天，十亩地的网红国潮店前排着长长的队伍，到了晚上，街边起步保时捷、人均法拉利、豪车扎堆出现、酒吧座无虚席......十亩地商业中心究竟抓住了什么风口？以怎样的运维模式让消费可持续发展？

本期的《前瞻者说》在与大国消费的联动下，有幸邀请到了深圳市十亩地商业运营有限公司董事颜佳钦先生，作为商业地产运营前沿的专家，为我们解读后疫情时代商业地产转型的风口和趋势。

做优夜经济

为缓解疫情为服务行业带来的经济压力，各地市政府陆续发布关于支持“地摊经济”、“月光经济”的相关政策，中央也为此类政策开了绿灯。

2020年5月，中央文明办明确指出，在2020年全国文明城市测评指标中，不再将占道经营、马路市场、流动商贩列为文明城市测评考核内容。

此类政策聪明的选择“抓小放大”，鼓励通过大量平价消费带动经济。据商务部城市居民消费习惯调查报告显示，我国60％的消费发生在夜间，大型商场每天18时至22时的销售额占比超过全天的一半，由此可见，夜经济在商业地产消费领域的地位举足轻重。

面对国家的大力支持和企业运营模式的转型需求，颜总敏锐的意识到，积极拥抱“夜经济”或许是一个新风口。颜总提到，“在千禧一代逐渐成为主力消费群体的大背景下，夜间经济的运营具备以下三大特征，沉浸式场景融合、追求专业品质、多元业态发展，而这些都离不开创新二字”。

1. 场景融合满足客户全方位消费需求：由于城市生活节奏快、人们生活娱乐日益碎片化，消费者期望商圈能和周边办公、居住等场景融为一体。十亩地坐落福田CBD核心地段，毗邻高质量办公区、居民区，其选址很好的满足了消费者的需求。

2. 专业品质提升消费舒适度：在高压力、快节奏的工作之余，消费者期望在娱乐中找到情绪出口。十亩地通过有感染力的视觉营销与合理的购物动线规划，为消费者提供舒适放松的商场环境和高品质的服务，有效提升沉浸式消费体验。

3. 多元业态提高商业载体效率：十亩地推出的2万平米美食酒吧广场，不仅仅局限于传统酒吧、KTV类娱乐业态，而是引进了更多年轻消费群体乐于接受的狼人杀、剧本杀类桌游业态；同时引进了备受“Z世代”青睐的深圳本土网红茶饮品牌，像芭依珊、野萃山等；还有具有地域特色的美食，比如禄婶鸡煲、笨蛙、歪把子大排档等；更有十亩地超跑俱乐部塑造的“超跑传奇”。多元业态融合形成消费闭环，这很好的将十亩地与普通夜经济区别开来，打造出福田区一张夜间经济的名片。

据《2020年中国夜间经济发展报告》显示，85%以上的受访者表示夜游意愿强烈，即便是在疫情肆意的2020年，夜游带动的夜间经济仍然是国内各城市提振经济发展的重点，截至2020年底，中国夜间经济规模突破30万亿元。

颜总告诉我们，夜经济不仅有很大市场，而且更符合现代年轻人的消费习惯，有了政策的支持，夜经济还有很大盈利空间。

抓牢首店经济

首店经济在2018年由上海市首先提出，其目的在于商场可以通过首店的聚集带来的流量，形成新的消费增长点，激发商业地产新活力。

很多城市通过大力发展首店经济，在营收和知名度层面取得了不错的成效。长沙市商务局下发文件，直接助力企业引进全球首店和创新首店，于是长沙从内陆二线城市一跃而成旅游业发达的“网红城市”；上海作为首创城市，在2019到2021年内引进的首店数量达到2408家，稳据首店经济实践的城市中第一把交椅；深圳为打造国际消费中心城市，政府也明确发布了关于引进知名品牌首店和旗舰店的报告。

城市筛选品牌，首店也挑剔城市，十亩地在地理位置这一点上，有得天独厚的优势。深圳是一线城市，拥有与国际接轨的商业服务品质和优质的营商环境，福田区又是深圳市的核心，而十亩地就坐落在福田核心区CBD旁，靠近地铁站，交通便利，拥有庞大的市场规模和相对聚集的消费者客群。

十亩地在首店经济方面的打造十分成功，引进了第一家可以包房打游戏的饮品店“野萃山”，在上海需要排队三小时的“包撰夜包子”也没有放过，还有主打酒水博物馆概念的“COMMUNE”酒吧……

有了首店经济的支持，十亩地商圈的夜晚更是摩肩接踵，各个网红店前排起长队。网红店带来的流量虽然大，但是复购率低、骤兴骤亡，如何将短时的“爆红”转化成持久的“长红”，才是每个商业地产运营管理者需要深入研究的课题。

把握经济新风口

提到免税店，消费者们最先联想到的是各种机场和港口，一般来说，免税经济具有特殊性，只面向出入境旅客等特定人群销售免税商品。但在疫情时代，出境消费承压，境内成为消费者免税品消费的主要市场，目前，中免集团已进驻上海、成都等多个城市。

深圳在免税赛道上也不甘落后，拿出“黄金地段”和真金白银进行PK。今年4月，国务院办公厅发布《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》，这是对于商业地产行业和消费行业来说，是积极的信号。 

颜总告诉我们，“免税经济的作用在于使消费回流，因此市内免税店很可能是大型商场的下一个风口”。那么对于开设市内免税店，其选址和选店铺空间的布局需要注意哪些方面呢？颜总为我们进行了详细的解答。

在选址方面，要注重七点，城市区位及相关数据、城市发展规划、城市商业格局、土地性质、土地尺度、周边交通、土地供应。

在空间布局方面，首先要注重视觉营销的重要性，商场设计给消费者的视觉冲击决定了顾客购买行为的概率；其次是规划合理的购物动线，参考宜家，它聪明的延长了消费者的停留时间并且不会使消费者错过任何品类；最后是设计合适的产品布局陈列，优秀的陈列更能凸显商品的价值。

市内免税店对于深圳市商业地产来说，是政府提供的特色福利，而能否取得免税店资质、把握住这个风口才是商业运营的关键。

目前，全国的商业地产企业都面临转型挑战，但二三线面临的问题尤其严峻。现阶段，二三线商业地产面临的问题有五：空置率过高、过度依赖租金收入、政府政策少、线上商城、没有满足消费者核心需求。像北京、深圳这类一线城市的商业地产，通过转型夜经济成功的激发了商业地产新活力，这对于二三线城市的商圈发展起到了示范作用。

但最终，满足消费者需求，抓住政府的政策的商业运营模式才是商业地产转型的风口的王道。