从产业结构现状预判未来深圳办公资产需求与趋势

一、“四大支柱+七大战略新兴产业”，笃定深圳经济永不落幕

深圳作为粤港澳大湾区重要战略城市之一，2020年深圳实现地区生产总值27670.24亿元，比上年增长3.1%，三次产业结构0.1：37.8：62.1，其中第三产业占整体GDP份额逐年提升，第二产业增加值比重快速下降。

同时，深圳产业结构以高新技术、金融、物流、文化“四大支柱”产业为主，已经实现了万亿元增加值。而深圳经济增量则以新兴产业为主，深圳七大战略性新兴产业增加值高达万亿元，占GDP30%以上。

并且，深圳是中国首个以城市为基本单元的国家自主创新示范区、联合国教科文组织授予的“设计之都”，正在全力建设国际科技和产业创新中心，每天诞生60多项国际专利，全社会研发投入超过147亿美元，占GDP比量达到4.2%。拥有各类人才总量580万人，占常住人口的44.5%。微软、苹果、ARM等世界知名高科技企业均在深圳设有研发中心。

以深圳南山区为例，今年上半年，根据深圳市统计局初步核算经济数据可知，南山区完成地区生产总值（GDP）约3650.6亿元，位居全市第一，同比增长11.1%，两年平均增长6.7%，名义GDP增量突破600亿元。其中，第二产业与第三产业的总值分别为1110.21亿元与2539.90，分别增长11.6%、10.9%。

而深圳南山区的产业结构发展，则是以“科技+金融”为导向的数字经济、5G通信、集成电路、人工智能、文化创意、生物医药、海洋经济等产业作为细分发展领域。而三大产业的比例为0:30.4:69.6，不难看出其中第三产业包括但不限于固定资产投资、社会消费品零售、对外贸易、金融等为主的产值依然占全区经济比重最高，属于拉动经济增长的主要引擎。

加之，在2021年7月2日时，南山区人民政府发布了关于《深圳市南山区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》。该项文件中明确指出了关于未来南山发展的经济指标。深圳市确定2025年地区生产总值将达到4万亿元。南山作为深圳的经济大区，面向未来必须勇挑重担。决定提出2025年我区GDP达到1万亿元，占全市比重从“十三五”时期的23.2%提高到25%。

（源：深圳市南山区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要）

在后续的发展进程中，南山区的产业发展将围绕“创新驱动”与“质量引领”两个重要维度。在创新驱动上，坚持创新在发展全局中的核心地位，把科技自立自强摆在战略优先位置，以西丽湖国际科教城建设为引领，打造高等级实验室体系，深入推进科技教育产业金融协同发展，进一步优化区域创新生态，着力提升自主创新能力和安全可控水平。 在质量引领上，发展创新型现代产业体系。坚持把着力点放在实体经济上，牢牢把握扩大内需这一战略基点，以战略性新兴产业和现代服务业为重点，实施“链长制”，提升产业链供应链现代化水平，参与建设世界级产业集群，增强产业体系抗冲击能力，提高经济质量效益和核心竞争力。

这无疑笃定了南山产业经济蓬勃发展的卓越趋势与前景。但与此同时，由于深圳可用的土地面积较少，留给产业发展的空间较少，土地成本快速提升，必然会导致深圳核心区域的办公资产逐步趋于高质量、高净值且稀缺化，尤其是南山中心区域，秉承建设国际化中心城区的使命，必然会统筹与升级科技、产业、生活、生态等发展空间的战略骨架，南山中心区的办公资产在南山区产融结合的趋势下，终将形成“座无虚席”的鼎盛局面。

二、深圳写字楼市场重回“低谷福音”，需求与价值空间将持续增长

根据前瞻大数据库资料显示，从2020年3月起至2021年6月，深圳写字楼的销售面积浮动比例在0.83~7.21（万平方米）区间，根据时间线显示可见，深圳写字楼的销售状况与疫情阶段性状况影响有较大关联。

同比区域租金指数也有所收窄，前瞻以季度统计2014年3月至2021年3月的写字楼租金均价显示，已落回五六年前的价格区间，再加上深圳写字楼的可售套数同比疫情阶段已有较好上升趋势，表明深圳写字楼市场已逐步进入回温状态，有办公需求的企业已可选择在此时进驻，在国家对疫情严控及经济调整的举措下，日后只会呈现上涨趋势，恐怕难以再度回到“低谷企业福音”的区间。

2021年上半年，在多方面积极因素综合影响下，市场参与者信心普遍提振，受压抑的需求陆续释放，值得一提的是，深圳从去年3月至今年6月，写字楼季度空置率已下降至平均值以下，期内需求表现畅旺。TMT、金融、专业服务、零售与贸易行业仍是租赁需求的主要增长点。

众所周知，我国办公楼市场发展与宏观经济存在较大的关联度，2020年我国成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体，国内生产总值历史上首次突破100万亿元，展现了我国强大的发展能力，带动办公楼开发市场加速增长，2020年达0.65万亿元，同比增长5.37%，增长速度实现历史新高。

那么同比在中国地区实现经济主体增长带动的一线城市中，以上述深圳为例，在疫情之后的产业经济发展保持着一定的韧性浮动，在前瞻智慧数据库中可以看到，今年截止至2021年9月3日11时间，深圳新登记企业主体达22.3258万户，实时累计企业主体达325.8722万户；

这其中，绝大部分深圳人工智能产业的发展一直趋于“巨头抢滩”的势态。近年来，深圳市人工智能企业数量持续增长，截至2020年数量达到1318家，其中基础层、技术层、应用层占比分别为22.89%、20.57%、56.54%，其中包含：阿里巴巴(BABA)、腾讯(00700.HK)、科大讯飞(002230)、赛为智能(300044)等人工智能行业主要上市公司，均在南山中心区抢占了得天独厚的发展资源与营商条件，同时也支撑起了深圳写字楼的市场。

在数据图库上，以深圳南山中心区半径约4028米的范围内显示，精选企业总数约为93850家，除了上述的人工智能产业发展势态成熟外，其中大部分以TMT、金融等产业巨头企业为主，例如中兴通讯、康佳集团、顺丰泰森控股、金蝶、创维、大族激光等等……

随着数字金融基础设施建设上升为国家战略高度，科技金融发展将迈入新的发展阶段，总体来说，服务实体经济、普惠金融和提高科技硬实力是三大发力方向。坚信在头部企业的引领下，不断带动产业链上下游企业的增长与提升生产总值，将会逐步在市场回温过程中，快速支撑起深圳写字楼的需求空间。

目前，深圳科技型成熟规模企业有8万多家，涉及5G通信、基因测序、3D显示、无人机、新能源汽车、超材料、柔性显示等领域。我国写字楼市场之所以能回温，除了TMT产业的带动外，还有一大主要原因是，现房销售呈上升趋势。2020年期房销售额为3576.04亿元，同比下降11%;现房销售额为1471.43亿元，同比上升14%。

写字楼楼现房销售增长明显，主要原因有当下办公人群越来越注重办公品质，国际化、人性化、综合化、智能化的写字楼及办公空间已越来越受到职场人士的青睐;另外对于企业而言，办公场所浓厚的商业氛围和格调，能够彰显企业形象，提高客户信心，汇聚区域内人流、财流、商流，能为企业发展带来更多商机，优势更为明显。

三、在湾区核心城市，见证未来产业趋势

写字楼租金再低，配套再好，对于企业的办公选址，区域位置显然是首先考虑的要素。 而在深圳最热门的南山中心区，以「现房」出售或租赁的办公资产项目更是稀缺，譬如位于深圳南山大道上的华联城市中心，占据前海——后海黄金发展轴，承袭深圳湾科技园总部基地、后海总部基地、前海自贸区、蛇口国际海洋城等四大总部基地环绕，名企总部云集，人才荟萃，尽享高新科技行业发展红利。

华联城市中心作为现楼租售，地处南山中心双主干道交汇联网，离地铁9号线荔林站仅200米，无缝连接各大口岸枢纽，提升商务效率，兼具交通便捷与产业氛围，这无疑满足了上述企业对写字楼现房的明显需求条件。 同时，其周边2公里范围内的配套已满足国际化条件，涵盖海岸城商圈、来福士广场商圈、CITY花园城三大商圈等 ，据了解，麦当劳、星巴克、真功夫等多家知名品牌即将入驻园区；超400公顷大南山郊野、荔林、西通和谐三大公园环伺，尽享山野清新，职业与生活完美平衡，同时满足客户到访需求与员工居住需求。

作为首批政企联合招商园区，华联城市中心综合体以纯粹产业总部办公为定位，以"新经济"为主体，集研发办公、人才居住、主题商业等多元产业配套于一体，重点引进互联网、新一代信息技术、知识服务等先进产业，形成“智能、共享、绿色”新经济产业集群，极大程度上满足对深圳四大产业支柱与七大战略新兴产业的发展支撑，优先导入优质高新技术企业，政务对接更加便利，助力南山战略新兴产业集群不断壮大。

为了更好地落实国际化中心城市建设，华联城市中心特邀世界排名前5的德国GMP总体设计，融聚新西林国际、奥意建筑设计、中建二局、达实智能等全球团队智慧领衔打造，共筑“前海南山双核，产业总体超体“，铸就湾区不朽的商务经典。 在项目内，同时集空间配套、政务服务、知识服务、物管服务四维赋能，与U+ OFFICE构建全方位商务支持体系，打造一站式办公平台：园区会议中心、员工餐厅、楼栋快递中心、园区健身中心、商务配套商业、金钥匙物管、贴心等配套服务。真正实现降低企业运营成本，尊享定制高端商务体验，满足从园区到企业，从老板到员工的多层次需求。