前瞻长租公寓行业研报合集:蛋壳爆雷了,长租公寓市场将向何处去?

Winnie Lee

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近日,一则大新闻在众多“打工人”的朋友圈流传:蛋壳爆雷了。

据报道,近日,蛋壳公寓因资金链紧张,无法给房东支付租金,引发一些地方的房东深夜撬锁、断水断电、驱逐租客,导致许多租客与房东产生矛盾。尽管11月16日蛋壳公寓在微博回应称“我们没有破产,也不会跑路”,但负面消息仍然接连不断。

11月24日,成都蛋壳办公室人去楼空,仅在门上贴着转为线上处理的二维码,让许多房东扑了个空。

作为长租公寓的头部企业,蛋壳和自如这两家品牌一直是许多年轻人在外漂泊租房的选择。但接连不断的爆雷却让长租公寓这一行业蒙上了阴影。

为何长租公寓能始终受到市场青睐?未来长租公寓行业将如何发展?市场格局将会怎样变动?又为何在政策利好扶持下长租公寓仍屡屡爆雷?

这要从长租公寓市场的发展现状说起。

根据前瞻产业研究院分析,我国长租公寓市场还远未进入稳定期。

2015年,我国长租公寓进入引入期,户型相对单一,经过几年的发展,目前我国长租公寓行业处于由发展期向成长期逐渐过渡的阶段:开发商逐渐增多,出现了长线资本,逐渐由轻资产为主向轻重资产结合的投资模式转变,产品出现多元化的趋势。

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而随着“租售并举”和“住房不炒”的政策落实,长租公寓市场已经有了政策利好的加持。

根据前瞻产业研究院分析,2015年1月,国家住建部颁布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,首次推出“租售并举”的概念,并在接下来的几年相继颁布了《关于加快培育发展住房租赁市场的若干意见》等多项政策。

2017年,住建部等九部委联合发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,《通知》中指出在人口净流入的大城市,加快发展住房租赁交易平台,增加新建租赁住房供应,并确定了包括广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、沈阳、合肥、郑州、佛山等在内的12个首批试点城市。

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为了响应国家层面的号召,地方政府积极跟进。除了首批试点的12所城市外,全国已有20多个省份也陆续颁布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》等相关政策,推动住房租赁市场的发展。

而从需求端来,随着城镇化进程的加快,一线及新一线城市经济的快速发展以及当地就业岗位的增加,使得我国具有大规模的流动人口,且年轻一代跳槽、更换城市的倾向也在上升。此时,租房的灵活变通特性相较于买房具有更大的优势。

另一方面,随着房价高企,年轻一代观念转变,“买房”逐渐退出了年轻一代的人生必做清单。在2019年白领群体对购房需求的调研中,我国有近一半的白领能够接受一辈子租房;而15%和11%的白领表示看经济条件和看政策走向,仅有31%不能接受一辈子租房。

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相比起高昂的房价(尤其是年轻人聚集的一二线城市),低廉的租金无疑是长租公寓市场的一大重要利好因素。

根据青客公寓招股说明书提供的数据,中国的租金水平仍然处于较低位置,未来仍有较大的提升空间。据分析,我国租金占可支配收入的比重较低,在2018年末为21.0%,相比英美发达国家的25.0%、28.0%仍然有一定的上升空间。

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相比之下,我国的一二线城市如北京、上海、广州、杭州的平均房价(平均房价=单位住房价格×人均居住面积)与年均可支配收入的比值分别为38.9、37.6、21.4、45.9,且中国城市的平均房价与年收入比也高于美国。这无疑显示了我国住房租赁市场未来的广阔发展空间。

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随着诸多长租公寓爆雷,目前的长租公寓市场正面临着市场格局变动的机遇。除了大众熟知的蛋壳和自如以外,未来还有哪些企业可能会成为头部玩家呢?

据前瞻产业研究院分析,从企业竞争情况来看,早在2011年,房地产服务商就开始涉足长租公寓,自如、美丽屋、摩玛公寓等品牌创立。2015年,在国家贯彻“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段”方针下,一大批标杆房地产开发商以不同形式开发我国长租公寓市场。

目前,在长租公寓市场,主要参与者有房地产服务商、房地产开发商、酒店类和品牌机构。整体上来看,市场竞争格局较分散。

链家推出的自如主打分散式房源,主要通过APP业主委托及链家渠道开发房源,与房东签订长期合同后,视房屋状况的不同统一进行改造,再通过租房平台对外散租。

从管理规模上来看,自如是近年来发展最快的最大的长租公寓企业,2019年其长租公寓管理规模达到102万间,处于行业领先地位。排名第二和第三的是相寓和蛋壳公寓,长租公寓管理规模分别约为70万间和50万间。万科和龙湖近年来加快长租公寓布局的步伐,2019年其管理规模杀入前五,万科泊寓和龙湖冠寓分别达到23万间和11万间。

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而从房地产开发商涉足长租公寓的竞争情况来看,万科、龙湖、旭辉、碧桂园等大型规模房企涉足较早,因此旗下品牌万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓处于行业领先地位。

第二梯队则为拥有相当体量自持类用地的央企或国企和手握大量租赁用地的国家队,如华润有巢、保利公寓、中海友里等。而景瑞悦樘、阳光城睿湾为第三梯队。

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具体来看,万科泊寓一直占据房地产开发商涉足长租公寓的龙头地位,2019年其长租公寓管理规模超20万间,且遥遥领先于排名第二的龙湖冠寓。旭辉领寓和碧桂园(碧家国际社区)管理规模均突破6万间。朗诗寓、华润有巢、上海地产城方城寓和招商公寓的长租公寓管理规模均在2万间以上。中骏方隅和保利公寓挤进房地产开放商长租公寓管理规模排名TOP10。

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《中国长租公寓市场发展现状 行业处于过渡阶段【组图】》

《从需求端带你分析中国长租公寓行业市场发展前景分析:未来市场发展前景广阔》

《2019年长租公寓行业市场现状与发展前景分析 租金水平仍然较低 未来仍有较大的提升空间》

《2020年中国长租公寓市场现状与竞争格局分析:自如夺得管理规模桂冠 【组图】》

说到此处,就有人问了,既然长租公寓市场有着巨大的增长空间,各家企业又争相进入,那为什么如蛋壳等长租公寓还会屡屡爆雷、跑路?

据前瞻产业研究员分析,长租公寓爆雷有三大主要原因:“高进低出”模式、过高的金融杠杆和过于激进的投资策略。

“高进低出”模式本质是通过亏损来抢占市场,背后需要有实力强大的资本支撑,否则烧钱模式往往难以长期持续。

引入过高的金融杠杆则如业内常见的租金贷模式。租客以贷款还款的方式按月支付房租,而长租公寓则从贷款机构一次性收到租客一年甚至两年的租金。但这些租金并没有被长租公寓用来支付给房东,而是用于快速扩张新的业务。这样资金链一旦断裂,将会对房东和租客双方都造成严重损失。

过于激进的投资策略则往往是由于公寓运营企业对国内租房市场的投资回报率预期过于乐观,因此很多没有大资本“撑腰”的企业在疯狂扩张后只能面临爆雷的结局。

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