万达商业漂亮转型 商业地产衰败或只需一只黑天鹅

马克思关于资本有一句著名的名言就是：商品的价格是围绕着价值上下波动。然而这句话放置世界市场中，却经常被忽略了，而每一次的忽略就会造就一次大的经济危机，这点是毋庸置疑，从荷兰的郁金香泡沫到日本的房地产市场崩盘，每一次都可谓都是血的教训。

关于中国房地产市场，这已经是一个被说烂了的话题，其实关于市场上流传的三种观点就是：第一、一般城市房价还会一直涨下去，只要政府还经营这土地财政的政策，那么房价就不会出现下跌。第二、北上广深这样的城市将会一直涨上去，但是三四线城市的房价还会不断的下跌，形成一种分化。第三、中国转型必须去地产化，中国的地产市场库存严重过剩，未来房地产市场可能会大崩溃。

不管以上观点那种正确，我们从价值的角度来分析一下，因为从来没有只涨不跌的商品，也从来没有只跌不涨的商品。而且商品是受到供求关系决定的。那么现在中国房地产市场，一线城市人口还在持续的净流入，因此对于房产市场还是一个供不应求的关系，而对于二三线城市来说库存就非常充足，那么价格自然就不可能继续飙涨。

其实还有一个现象不知道大家注意了没有，那些大的房地产商一面开始唱衰房地产市场，同时业绩却不断的飙升，而且将市场重心配资重新放回一线城市，更有甚者比如万达地产这样的商业地产巨无霸竟然开始宣布去地产化，相对于我们，他们对风向把握的更为精确。当我们看到现象的时候，其实趋势已经形成，所以对于万达去地产化，笔者对中国地产市场开始出现了悲观化。

别的不说，我们经常在城市的建筑工地外围的围墙上，亦或者是房地产销售中心的围墙上写着这样的字，那就是“旺铺”或者“一铺养三代”的标语。那么现在所谓旺铺的商业环境，以前是地方政府喜欢，开发商高兴，银行支持。但是现在收到了线下商业很快受到经济低迷和电商分流的双重打击，直到现在到国务院出台“商改住”政策，这样的转变可谓是让人大跌眼镜。

以深圳为例，所谓深圳的房价2016年年初，可谓是称霸全国，提起深圳的房地产市场那是让租住者倍感压力，但是从2015年做的统计来看，结果也在读者的意料之外，因为这一年的商业地产租金价格，比上一年下降了14%。而上一年，又比上上年下降了5%，出现这样奇怪的现象实在是令人费解。

前一段时间大家都知道“别让华为跑了”的风波，众所周知，生意人本质就是逐利，随着不断上涨的不动产成本对制造业利润的挤压，笔者想说不跑才怪，这点对于深圳政府来讲，他其实也是无能为力的事情。毕竟土地价格在怎么降也不可能比东莞的便宜。

而且现在的店铺生意，尤其被网店导流这块，随着成年上涨租金和客流的不断流失，这些商业店铺的的走马观花式的更换将会变的更加频繁，而且关于国家“商改住”的这个板块其实也拯救不了商业地产，为啥?因为商业的价格高于住宅，而且要求更高的租金回报。问题还在于商业地产的居住条件还不如小区房，那么人家为什么会租这种房子，所以想想都觉得不可行。

笔者只能感慨，这是自己作死了自己。

其实纵观所有经济泡沫现象，其实都类似于击鼓传花游戏。接最后一棒的人也总是最惨的，至于到底什么时候才是这最后一棒，谁都说不上来。但是值得肯定的一点就是当矛盾积攒到一定程度的时候，最总会有一个导火索(也就是黑天鹅事件)引爆全局。

而对于这种现象，万达商业已预判2016财年将首次陷入“减收”，但是很多商业房产房东还没有睡醒。就在去年深圳商业租金急跌的情况下，二手商业的销售挂牌价还上涨了7%。这简直是不作死自己不甘心。但是相比于这样的现象谁愿意带头减租呢?显然谁也不愿意带头。

那么未来，对于商业地产而言，这只是中国房地产市场衰落的一个开始，因为随着越来越高的生存成本和二三线城市基础设施的不断完善，那么逃离一线城市也将成为一种现象，当这种现象开始流行的时候那就为时已晚了，至于这种现象能不能防止，根据发达国家的经验，显然是不可避免的。但是能称多久，那也许就是半年，也许就是五年。笔者认为只是缺少一个黑天鹅事件而已。