北京9月楼市遇冷 房地产现状解析

传统的楼市销售旺季“金九”即将结束，但从北京楼市的成交量来看，无论是新房还是二手房，与8月份相比均出现了小幅回落。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向记者表示，预计9月份全月北京新房和二手房交易总量将与8月份基本持平。不过，从统计数据来看，北京楼市“金九”成色不足，与8月份相比，今年的“金九”出现房价涨幅超过成交量涨幅的局面。

由此可见，北京“金九”期间并未如市场预料般成交量猛增，相反，据记者了解，部分房企甚至面临无法完成全年销售任务的压力，大型房企也为了提高利润，正在加紧推高端项目入市销售。

“金九”房价涨12%

据亚豪机构统计，截至9月27日，北京共成交商品住宅(不含保障房与自住房)5612套，成交面积64.31万平方米，环比上月同期分别减少27%、22%。与此同时，9月份商品住宅成交均价为31047元/平方米，环比上涨12%。

亚豪机构市场总监郭毅认为，随着房地产市场数十年的快速发展，以及近年来保障性住房用地的挤压，纯商品住宅用地持续减少，潜在供应减少，大量房企不得不选择控制供应节奏，因此今年以来月度供应一直难以突破，“金九”也不例外，而供应的减少势必会影响成交的走势，这是导致“金九”黯然失色的主要原因之一。

面对这种价涨量跌的市场局面，胡景晖认为，随着“330新政”以来一系列利好政策落地，其对楼市的刺激效应正在逐步减弱，北京楼市其实在7月中下旬开始已经出现降温势头，与二手房市场相比，新房项目由于供应萎缩、更远郊化，更中高端化，使得新房成交量的跌幅更加明显。

无独有偶，中原地产首席分析师张大伟也表示，北京楼市9月份目前成交低迷的主要是因为8月份的供应量减少，另外也与小长假导致的签约延缓有关。

从供应端来看，胡景晖表示，2015年8月份-9月份，北京新建商品住宅新增供应持续萎缩，由此前6月份-7月份间的月均1.4万套，大幅萎缩至9月份的不足6000套，新增供应量大幅萎缩。

此外，据中国指数研究院监测数据显示，9月14日-20日，十大重点城市共推出15263套房源，开盘价格平均涨幅为5%。

值得注意的是，据统计局数据显示：在8月份房价指数中，北京新建商品房指数明显分化，90平方米-144平方米的中等户型涨幅只有3.6%，小户型更是同比下调，而144平方米以上的新建大户型价格同比涨幅高达9.3%。

对此，胡景晖称，由于近两年土地价格高涨，使得新房新增供应项目也越来越偏高端化，这也是导致北京新房成交均价出现了明显上涨的重要原因。

加快推盘抢收

实际上，多位业内人士也均认为，借助于一线城市房价的快速回升，开发商业绩得到拉动。鉴于此，房企在一、二线城市的推盘意愿更强，甚至这也将成为房企是否能完成年度任务、控制住经营利润的重要支撑。

“目前房地产市场政策的持续宽松，以及成交的不断回升是吸引开发商不断推盘销售的重要原因。”亚豪机构副总经理任启鑫表示，以北京市场来看，高端项目入市意愿持续高涨。

根据亚豪机构统计数据显示，2015年10月份，北京商品住宅市场预计将有36个项目入市，这是开盘项目连续第3个月维持35个左右的高位。

“上市房企为了完成年度销售任务，正在加快项目在‘金九银十’期间的入市节奏，抢夺市场份额，因此集中供应较为明显。”有市场人士称，尤其高端项目的销售可拉动房企利润率。

正如上述人士所表示，在北京预计10月份入市的36个项目中，预期售价6万元/平方米以上的公寓豪宅项目多达8个。而据记者了解，万科、龙湖等开发商都在积极筹划高端项目的入市。

记者实地探访几个高端项目获悉，除了刚刚推出位处西三环的龙湖西宸原著，业内推测其叫价将达15万元∕平方米的平层豪宅之外，作为东坝板块的首个高端项目首开龙湖·天璞也正在筹划入市，业内预计其售价将超过8万元∕平方米。据记者了解，不仅是龙湖，恒大、保利、首开等多家龙头房企在近两年相继在东坝拿地，地块成交楼面价达到5万元∕平方米以上。无疑，东坝马上将成为北京中高端产品主要供给区域，同时也会成为北京新兴的豪宅区域。

而万科的老牌高端项目五矿万科如园也正将楼王推向市场，据该项目营销负责人向记者透露，楼王多为260平方米和315平方米两大户型，销售价格将达到7万元∕平方米，而今年五矿万科如园或将晋升为单盘累计销售额超过100亿元的大盘。

对此，任启鑫认为，进入9月份之后，整体高端市场成交活跃度提升，房企在提升利润水平的诉求更加强烈，这也是加速推出高端项目的重要拉动因素，但高端项目占比的不断上升，也将拉动北京商品住宅价格再上新台阶。

无独有偶，张大伟也认为，房地产市场依然面临巨大的托底盖帽风险，要避免一、二线城市房价上涨失控，同时避免三、四线城市楼市跌入深渊。

文中数据来源：前瞻产业研究院《2015-2020年中国房地产行业商业模式创新设计与投资前景预测分析报告》:http://bg.qianzhan.com/report/detail/11e8e38cc0904bc0.html