房地产市场监管趋于常态化 深圳新房均价持续下降

由于政策面依然趋紧，2018年房地产市场将继续回落调整。热点城市监管趋于常态化，因此一线城市房地产市场将继续处于调整状态。部分库存较大的三四线城市将依然处于去库存进程，城市分化格局将延续。

据前瞻产业研究院发布的《房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》数据显示，2017年1-12月，行业销售面积、销售额、新开工面积、施工面积的累计同比增速均显著回落，房地产投资增速延续自2017年4月高点以来的回落趋势;从供需层面观察，房企开发资金增速显著降温，银信业务加强管理，购房贷款利率呈现上升通道，均对行业基本面形成压制。

商品房销售面积累计同比增速显著回落

资料来源：前瞻产业研究院整理

深圳是我国培育房地产市场最早的城市，改革开放二十多年来，深圳房地产业取得了巨大的成就， 市场经过曲折的发展历程。从目前的新房成交来看，深圳新房仍处于下行通道，统计数据显示，3月份成交5622套二手住宅，环比上涨79%;一手住宅仅成交2029套。均价为54185元/平方米，比2月下降6元/平方米。

深圳市规土委公布的数据显示，深圳新房均价已持续下降18个月。相对新房，二手房市场的成交更为抢眼。3月份全市共成交5622套，环比上涨79%，同比涨幅为16.2%。业内人士认为，3月成交虽然有所恢复，但供给端依然没有明显回升。近期深圳“三价合一”的新政或对二手市场有一定程度的影响，短期内新房住宅市场的表现值得关注。

前瞻产业研究院分析师指出，深圳楼市由于政策调控，短期虽趋于冷淡，但从中长期来看，土地供应持续收缩和外来人口持续流入带来的供需矛盾依然紧张，从而为深圳楼市基本面提供长期支撑。

从土地供应来看，自13年以来，深圳宅地出让常年处于地位，16年成交宅地规划建面87.9万平，仅为16年商品住宅成交面积的21%，17年至今更是无一宗宅地成交;而人口流入方面，15、16年深圳外来常住人口(常住人口-户籍人口)连续增长，增速分别为5%、3%，作为中国最具活力的创新城市之一，我们长期看好深圳的人口吸附力。

总体而言，深圳房地产发展前景还是很好的，无论是自居产品，还是“金融产品”，其根本的规律都只有一个：供需关系。供需关系主导了一切交易的大趋势。行业趋势和行业周期是两个概念，趋势是更长的时间周期里面发生的大概率的事件，而周期则是围绕趋势短周期内的波动。相对于政府调控政策和金融货币政策调整导致的周期波动，更重要的是未来10年以上发展的大趋势走向。