北京再掀圈地热 房企不差钱

历经短暂沉寂，北京土地市场再度“热”起来了。

8月21日上午，北京市土地储备中心二楼交易大厅。

工作人员刚刚启动电子屏幕，等候椅上就已经聚了一群窃窃私语的人，他们不时抬头数着从回旋楼梯上来的人。这是一家房地产企业的“猎手”在等待着竞争者，每次有人经过，他们都假装不经意地走过去，偷瞄一眼对方材料上的企业名称以及报价。

位于北京市房山区的长阳镇地块，是他们的竞争目标，这块地经过包括万科、绿地、首创在内的20家房地产企业整整71轮激烈争夺，最终落入北京万年基业房地产公司。

长阳镇地块只是北京土地市场中的普通一员，迄今为止北京市国土资源局共推出133宗地块，备受瞩目的明星地块当属去年年底被叫停的“准地王”农展馆地块，每平米3.04万元的起始楼面价，令业内人翘首以盼。

一轮新的“圈地”竞赛正在北京上演，而开发商的弹药已然备好。根据国家统计局数据，今年1-7月份，房地产开发企业到位资金66831亿元，同比增长31.5%。2012年，房地产开发企业本年到位资金96538亿元。

一年半的时间，房地产开发企业到账16万亿，其中销售回款10万多亿。按照全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存的说法，“市场对房价上涨的预期高，房企手里有的是钱”。

新一轮圈地

“今年北京的土地市场竞争很激烈。”首创置业人士表示。尽管在“长阳镇地块”的争夺中没能如愿，今年年初首创置业已支付9亿余元拿下丽泽金融商务区项目，其财务总监罗俊曾公开表示，下半年预计投资买地的资金是47亿。

这47亿应该不会投向农展馆地块，首创置业总裁唐军在发布今年中期业绩报告时曾表示不会拿地王，“那不是我们的风格”，首创置业人士说道。

但并不是所有开发商都这么想，位于北京三环边的农展馆地块，争夺注定将会发生。

一直备受关注的农展馆地块，被认为是北京的“准地王”。这个难得的优势地块曾于2012年年底挂牌出让，却“因故停牌”半年。目前该地块起始价由20亿降至18亿，并限定合理土地上限价格，达上限后转为在此价格基础上通过现场竞报异地建设医院面积的方式确定竞得人。竞得人需按照竞报面积向原土地使用方军区总医院支付8000/平方米的建设费用。

据悉，该地块土地补偿协议中规定，军区总医院能够得到的土地补偿费为114212.26万元，此外，还将获得异地医院的建设费用，这一数字将根据现场竞报情况而定。成交价余款将纳入政府土地收入。

如此黄金地段的土地自降两亿身价，对房地产开发企业而言并无太大影响，竞争对手的出价才更为关键。“农展馆地块”已于8月21日开始挂牌竞价，截至目前还没有出现报价。绿地、万科、首创、住总多家房地产企业均不愿透露是否有购买意向，房产商们更愿意等到临近报价截止日再亮出底牌。

该地块的竞价时间为8月21日至9月4日，据首创置业一位项目主任称，按照业内习惯，在9月初才会陆续出现参与报价的房地产企业。

“农展馆地块起拍价降了两个亿是给预期一些照顾”，陈宝存说，谁也想象不到会挂到多高，但不会低于夏家胡同那块。

一个月前，懋源地产以17.7亿元、配建3.8万平公租房的条件，击败13家竞争对手，拿下位于三环以内的“夏家胡同地块”;同样在7月份，中粮地产与另外10家房企经过36轮竞价，以23.6亿、配建公租房3.3万平米的条件，拿下北京朝阳区“孙河乡地块”。多位业内人士认为，“农展馆地块”很有可能超过刷新北京市单价地王记录。

陈宝存说，该地块若成为单价地王，将会影响市场预期，周边房价也会随之上涨。链家地产信息显示，靠近该地块的麦子店街二手房均价在每平米4.4万元左右。“这块地只有盖豪宅才有利可图。”克而瑞信息集团北京区销售代表张秀娇说，近年来三环以内地块入市后均被开发为豪宅项目。

房企“不差钱”

这样的圈地竞赛让地方财政稍微松了口气。根据北京市财政局发布的《关于北京市2013年上半年预算执行情况的报告》显示，全市政府性基金预算收入累计完成858.9亿元，同比增长63.0%，完成年度预算的80.0%。其中上半年土地出让收入为629.75亿元，已经超过去年全年土地出让收入。

地方政府推地的热情几乎不可阻止。三个月前，北京市国土局公布了2013年度第一批商品住宅、商服、工矿仓储用地，拟供应地块总计239宗，这第一批就占全市年度计划供应量的92%以上。而8月22日公布的第二批商品住宅和商服用地拟供应地块总计仅25宗。

从北京市国土部门获悉，截至8月上旬，第一批商品住宅用地已供应69%、商服用地已供应59%，目前北京市共成交土地134宗。

光靠政府推地的热情也不能实现如此的成交量。“土地出让收益，今年的情况还是要好于去年的，去年一块地推出来没人买”，北京市国土系统一位人士说到，但不能单纯拿今年和去年的数据来比较，就得出今年土地市场过热的结论，因为去年属于历史低值。

2012年北京市上半年土地出让金同不足145亿元，为两年内最低点。当年以万科为首的多家房企表示要谨慎拿地，这个冬天持续了将近一年的时间，直到去年8月才有了回暖迹象。

根据国家统计局数据，在2012年8月之前，商品房销售额一直为负增长，自2012年八月份起增速转负为正，今年1-7月份，商品房销售额约3.9万亿元，增长37.8%。而2012年全年商品房销售额为约6.4万亿元，19个月的时间，房地产开发企业销售回款约10万亿。

总体来看，今年1-7月份，房地产开发企业到位资金约6.6万亿元，同比增长31.5%。2012年，房地产开发企业本年到位资金约9.6万亿元。

其中，万科2013年中期年报显示，上半年销售金额836.7亿元，同比增长33.8%;绿地集团上半年实现预销售金额653亿元，同比增长45%;龙湖地产上半年合同销售额为223.9亿元，同比增长28.2%;首开集团上半年实现销售回款销售回款114.35亿元，同比增长101.18%。

陈宝存认为，新国五条拉高了房产市场预期，对部分房企来说是利好消息。“只要没有明确限贷政策都是利好”，陈宝存说，市场对房价上涨的预期高，都买房投资，一年半的时间房企的销售回款十万多亿，手里有的是钱。

此前银行业出现流动性问题时，在房产商圈内曾流传着“银行缺钱，我借你”的笑谈，现在看来，笑谈有可能成真。

眼下，SOHO中国董事长潘石屹似乎和他在上世纪90年代初刚入北京房产市场时一样乐观。SOHO中国的中期业绩报告披露，公司现持有人民币152亿元现金，净负债率仅为14.3%，他相信“若市场回归理性，充足的现金会给我们更多机会”。