上海多楼盘“亏本卖房” 开发商加速回笼资金

近来上海不断出现“亏本卖房”的现象

楼市调控严执不怠，开发商们却开始按捺不住了。据前瞻网记者了解，近来上海不断出现“亏本卖房”的现象。8月初，上海嘉定区曾经的地王项目常发豪庭国际以低价开卖，房价甚至低于开发商当年拿地的楼面价。与之情形相似的还有中海长风板块的紫御豪庭，其售价也接近成本价格。

近期开卖的各个“地王”，往往都是在2009年底拿的地。因为当时房地产市场行情火热，开发商争先恐后抢地，“地王”层出不穷。几年之后，这些项目纷纷到了发售阶段，而其售价却得不到市场的支撑。

多位房地产业内人士分析认为，由于中央房地产调控政策一直坚定不放松，加上市场需求委靡不振，上海的房地产开发商们正在选择“以价换量”，加速回笼资金。

“赔本赚吆喝”

8月初，由常发集团开发的，位于上海市嘉定区的常发豪庭国际项目开始发售，其最低售价只有11588元/平方米，这已经低于开发商当时拿下这一地块的楼面价，后者超过了1.2万元/平方米。

嘉定区位于上海西北近郊，在规划中是上海的“汽车城”。随着区域经济的发展，嘉定的居民数量不断增加，而嘉定的房地产项目数量也非常可观，尤其受到刚需客户的欢迎。常发豪庭国际的销售人员透露，项目中售价低于楼面价的是位于底层的几套商品房，而且这些房屋在开盘后不久就售罄。现阶段，常发豪庭国际的售价在1.4万～1.5万元/平方米这一范围。房型面积包括137平方米的较大户型，总售价约为190万元。

“即使是卖1.4万元/平方米，我们还是亏的，如果房价在1.8万元/平方米以下，就是低于成本价卖房。”上述售楼人表示，之所以在开盘时打出低于楼面价的价格，目的是“赔本赚吆喝”。

常发豪庭国际低价开盘也确实赢得不少的关注，销售人员认为，“面包贱过面粉”，这是该楼盘在嘉定地区比别的楼盘更受关注的重要原因，这将有利于销售。常发豪庭国际的这一做法并非孤案，中建、中海等开发商在上海的项目，同样以接近成本的价格售卖。

纵观这些开发商手中的地块，大部分都集中在2009年。当时，地王层出不穷，有些地块的溢价率高达300%以上。然而好景不长，随后在2010年末，嘉定区就曾出现过开发商高价拍地后无力开发、退回政府的现象，随后又以更低的价格被其他开发商拿下。

据前瞻网记者了解，从2009年10月到2010年1月，嘉定区连续出现了7幅楼面价破万元的住宅地块，其溢价率都在300%以上。而嘉定新城中心区的地块，溢价率甚至达到了425%，刷新了当时住宅用地的溢价纪录。

研究人员薛建雄表示，正是近期上海房价的走势造成嘉定出现亏本卖房，甚至房价低于楼面价的原因。事实上，嘉定此前的地块被造出许多概念，炒作过度。而浦东的迪斯尼板块等地亦出现了低价被爆炒的现象，预计未来几年，这些地块建成后都很难得到房价的支撑。

薛建雄认为，开发商之所以愿意亏本卖房，并不仅仅出于回笼资金的需求，而是基于对资金成本的掂量。薛建雄为开发商算了一笔账，“现在房价1.2万元/平方米，如果五年之后涨不到1.7万元/平方米，资金成本就收不回来，还不如现在卖掉。”

为继续拿地准备资金

新房和二手房的价格如今同时处在低迷的状态。前瞻网了解到，截至8月下旬，受到挂牌减少、政策预期不明等因素的影响，上海二手楼市的交投处在降温的氛围中。统计数据显示，2012年8月前26天上海新建商品住宅成交63.9万平方米，较7月份同期回落8.7%。

一个略显积极的信号是，在买方市场需求退潮之际，婚房刚需、置换型买家正在入市购房，成为了支持8月成交的主要力量。21世纪不动产研究显示，虽然婚房刚需需求出手力度不减，但其他刚需买家则因为政策预期不明、价格上涨等因素转为观望。这也造成了开发商一方心态的转变，加快销售成为了当务之急。

业内专家陈晟表示，具体到上海嘉定地区，这里曾经历过一段拿地的高峰期。当时房地产企业对市场的走向判断有所偏差，对政策更加缺乏准确的预期，因而拿地比较冲动。

其实早在嘉定这个楼盘之前，在上海周边的太仓等地区，已经提前出现了售价低于成本的现场。

“拿地成本过高了，市场只能通过降低价格来吸引客户，从而实现资金链的快速回笼。”陈晟认为，有些开发商其实是因为近阶段看到了售价更低的土地。因而他们宁愿卖房亏损，也要抓紧获得资金，从而继续拿地，储备土地。

即使是这种行情之下，嘉定区仍然是房地产开发商竞争最为激烈的地方。业内有一种说法是，“上海刚需看嘉定，北京刚需看通州”。普遍认为，嘉定的房价即使委靡不振，也不会跌到很深。首先是由于嘉定新城的建设是政府着力主导、最为重视的项目;此外，嘉定汽车城始终是一个热点，不会因为炒作而改变。

业内专家认为，虽然楼市已处在政策收紧预期的警戒线边缘，但8月前26天新建住宅成交同比仍提升了近46.2%。就目前的“反季”成交势头看，预计至月末其较7月份的成交水平相差不远，而后“金九银十”期间的量价走势则更是令人期待。

陈晟表示，形成嘉定房地产市场如今格局的原因与宏观形势密不可分。2008年，国际国内经济低迷，土地市场更是跌到谷底。而在随后的四万亿刺激计划出台后，2009年，乐观情绪突然爆发，市场出现大逆转。也正是2009年的地价的飙升，为日后的房地产市场埋下了银行，使得众多开发商们如今要承受巨大压力。