义乌“炒铺”热：铺租3年涨3倍

浙江义乌国际贸易特区小商品城铺位租金的“畸高”，令处于金字塔尖端部位的“大房东”开始警觉。中秋来临之前，大房东中国义乌小商品集团股份公司(下称“商城集团”)忍不住借中秋节问候函“劝诫”经营户或者链上租户降低租金。

“近年来，义乌市场的繁荣，使得商位价值不断凸显，少数人满足于做房东、收租金，失去了当初创业的义无反顾，舍弃了祖辈引以为豪的‘鸡毛换糖’精神。”9月12日，义乌小商品城商户金女士电话里向记者读完了这封信后，她说，“三年时间，我们商铺的经营权涨了起码三倍以上。”

这一函件，引得辖区内多方追究。实际上，这一环的迅速膨胀，除了当地丰裕的民间资本累积外，银行信贷资金的流入一边催化扩大经营生产，而无可避免地涌入炒作领域，也成了租金畸高的催化剂。

租金在飙涨：三年3倍

“唇亡则齿寒!”商城集团以此来警示时下这种铺位经营权畸高的格局，在中秋节和国庆节即将来临时刻，给经营户发放了一封信称，“试问，当市场竞争力不再，您的‘摊主’还能当多久?”

这封信同时在商城集团的官网上予以公示。但在经营户的眼里，商城集团是层级金字塔尖上最大的“房东”。

义乌民间资金最感兴趣的投资项目便是店铺炒作，而非房地产领域。而当地政府也随之营造了一个资金从场外到场内的“孵化链条”。

数十年来，义乌一直坚持“兴商建市”的经济发展模式，即使是2008年金融危机前后，义乌出现了大批企业倒闭，但经贸依然是当地政府眼中的区域经济“命脉”。这更让当地资本看到了商铺的价值。这个被市场热炒的商铺，实际上只是商城集团出让的商铺经营权，面积从几平方米到几十平方米不等。

吴先生是义乌人，十几年前就在义乌老篁园市场拥有摊位。

2002年，国际商贸城(福田市场)投入使用后，按照相关政策，他分到二期二楼半间摊位，每3年要向商城集团缴纳7万元的使用租金。这几年租金微涨，每三年要交7.6万元的租金。

因为自己忙着打理十字绣等其他产业，二期二楼主要经营五金行业，吴先生一开始就选择把半间摊位转租出去。

“刚开始每年大约4万多元，现在涨到13万元了。”吴先生的摊位位于市场内大通道边，这里是很多租客必争之地，只要合约到期，必然有人来求租，因为租的人多，不需要他提价，求租方主动将租价一级级提上去。

目前义乌的民间资金主力投向仍是小商品市场。商城集团的“炒铺”一族早就存在，三年前，即启动了这轮飙升。

“涨得厉害，暂时不投资了。”义乌市民丁亚玲(化名)三年前就发现，之前看中的7.2平米的入场“指标”费用居然从85万飙升至130万。所谓“指标”，其实就是铺位经营权，其费用不包括租金及经营中产生的其他任何成本。

因为很多亲属在做小商品生意，她自然也对相关投资机会更为关心。除了篁园路小商品市场，丁还紧紧地盯着宾王路服装市场铺位。当时，这家市场确定要搬迁的消息传开至今，5平米的铺位，指标价格飙涨到200万，而去年最高的也只要150万。

“炒铺”资金扩容主流

作为全球最大小商品批发市场的义乌国际商贸城有7万多户经营户。义乌银行业在全国创造性地推出了商铺使用权质押贷款，有效破解了经营户的融资难题。

当地一名银监系统官员透露数据显示，区域内银行纷纷开闸大致半年多时间，共累计发放商铺使用权质押贷款45787笔，累计发放金额214.28亿元。而大致这个时间节点，工商银行义乌分行共发放1931笔商铺使用权质押贷款，累计发放贷款金额8.8亿元。

然而，并不代表这部分资金都一定流入到生产经营领域。也有不可预测的部分在炒铺中流转。

“经营权质押贷款的操作，往往银行根据市场评估，价值会打折扣，从贷款到资金，铺位价值会有折扣。”二级经营权拥有者金女士透露，“整个价值是向上的，我们会将余额部分继续社会融资。”

在这种模式下，三年时间，金女士的一间商铺经营权，扩大到三间。由于这些铺位的价值都翻了三倍以上，她把一间饰品加工场出让给亲友，本人则成了炒铺专业户。

当然，银行业金融机构对商铺质押权的创新性信贷举措，也推动了经营户规模扩大。比如在义乌国际商贸城二期F区做锁具生意的龙泉人陈玉娟，最近向浙商银行义乌分行申请了两笔该类贷款，总金额248万元。有了这两笔贷款，夫妻俩一起扩大经营规模，在国际商贸城增加租用了4间商铺。除此前的锁具外，还延伸到日用品和服装领域。

产业利润“黑洞”

不断上涨的铺位经营权，成了国际贸易特区内商户占据成本最为庞大的一环。由此，一些经营户开始退居背后，干脆以收租为业。也有的厂商，因为生产一环的利润不继，则以投资商铺以租养厂。

作为在义乌市场经营了十几年的许女士，在国际商贸城一期一楼也有一间摊位。虽然位置处在偏通道里，但摊位租金基本上是被租客炒上去的。

“摊位是我自己经营的，最早每5年交10万元，2012年开始，每3年交10万元，说实话，商城集团收的租金并不高，可一年下来我的利润也不高。”许女士算了一笔账，除了租金，每年税收等费用都在5万元以上，对于利润只有3%-5%的玩具行业，要想挣很多钱有点困难，不过等着租摊位的人还是很多。

于是，许女士投入到“炒铺”行列中。一期一楼转租的租金20万-50万元，可只要有摊位贴出出租信息，不出一两天，就会被租出去。

义乌市场的资本容量，并非仅仅来自银行。这里实际上已成一个境内外资本的吸附地。而2010年集聚形成一波高峰。从义乌市工商局获悉，2010年义乌市共成立21家外商投资合伙企业，户均出资额30万元。目前，浙江省九成的外商投资合伙企业在义乌。

国际贸易特区设立之后，各种优惠政策的推送下，呈现出逆势飙升的特别区域。

官方公布的数据显示，今年1-6月义乌市进出口总额为96亿美元，同比增长375.8%。累计出口额为94.3亿美元，同比增长408.2%。

“我们也不清楚，前段时间看电视新闻上播放，今年义乌出口额涨了近4倍，而我们圈子里一点没觉得。”义乌小商品市场供应链终端环节的潘老板对此纳闷，“我们的利润还是越来越低，不知道去哪了。”

实际上，据调查得知，潘老板这一环属于饰品领域的最终端环节，“除了物流与其它人力成本外，铺位往往占据到四成以上。”