广东地价3年涨幅近300% 泡沫风险能否消除？

近年来，广东土地价格飙涨，据前瞻网记者了解，广东省统计局和广东省房地产行业协会发布调查报告，自2009年以来，3年间广东省房地产企业土地购置价格从852元上涨至3264元，涨幅近300%。

专家表示，虽然不能直接把地价上涨对房价影响进行简单加减，但2009年以来的房价上涨，地价无疑是重要推手。在中央明确要求坚持调控不放松之际，各地需采取手段抑制土地出让价格过快增长，防止出现地价推高房价的恶性循环。

地价飙升推涨房价

广东省房地产行业协会23日发布调查报告，自2009年以来广东房地产企业购置土地面积下降，购置单价明显上涨。

来自广东省统计局的数据显示，2009年前三季度，广东房地产企业购置土地价格为每平方米852元，而2012年同期，这一数字“飙升”至3264元，涨幅近300%。

其中，2009年至2010年，房地产企业购地价格从852元/平方米上涨到2071元/平方米，2011年土地出让价格小幅回落至1982元/平方米，而截至2012年三季度，地价再度上涨至3264元/平方米。经过上涨、盘整、再上涨的过程，土地出让均价上涨近3倍。同期，广东省商品房销售均价从6300元左右上涨到8187元。

值得注意的是，虽然价格不断上涨，但开发商购置的土地在几年间保持相对平稳，维持在每年1300万-1500万平方米的范围，比2007年、2008年每年超过2000万平方米的幅度有不少下降。

广东省房地产行业协会市场研究部主任钟武贞表示，考虑到土地的容积率和不同城市地价差异明显，无法把地价上涨的幅度和房价上涨简单算术加减，“但从统计数据上分析，土地价格上涨确实是构成房价上涨的动力之一。”

“造城”运动催生泡沫风险

一些业内人士认为，地价上涨，有因为城市发展带来的增值因素，但上涨过快的重要原因是土地出让定价机制不尽合理。

房地产研究学者、暨南大学管理学院教授胡刚表示，开发商购地是市场行为，之所以地价上涨过快，主要原因还是因为有市场，开发商敢于接手。

据前瞻网了解，通过招拍挂拿地的房地产企业，购地成本一般占总成本的30%-40%，而开发商又将购地成本提升加诸售价。因为房价不断上涨，带动土地出让价格水涨船高，到头来地王频出，又进一步推高周边区域房价。“目前部分一线城市核心区域的土地出让价格已经超过同区域三五年前的房价。”

而一些地方政府也乐于见到地价上涨，以提高土地出让收入。长期参与土地 价格评估的政府内部人士向记者透露，部分城市定地价并不是单纯参照以往土地出让价格制定，而是用出让地块周边房价为基准，扣除建安成本和税费后，根据规划容积率反推目标地块当前价格，再加上未来三至五年的预期涨幅来确定出让底价。

胡刚表示，为了尽量提高土地出让收益，推高地价预期，不少城市频繁开始各类“造城”运动，政府制造概念对土地进行包装，部分城市土地市场的价格虚高，已经催生了泡沫风险，应当引起重视。

地方政府应有所作为

近期以来，一些城市出现了土地市场升温、出让溢价明显提升的情况。在商品房市场量价企稳的情况下，土地市场升温体现的开发商预期变化让后市走势扑朔迷离。

广东省房地产行业协会分析，当前土地市场出现的量降价涨，可能使得一两年后商品房市场供应量下降和当前商品房重置成本上升。随着年底将近，地方政府推地节奏加快，且企业也有增加生产资料的需求，土地市场可能更为活跃，土地价格有进一步上涨的可能性。

但钟武贞表示，无论是对16个省市调控执行督查、加强对放松调控的问责、出台通知要求执行房地产用地宗地规模、容积率控制等各类土地使用标准等，都体现了中央对房地产市场调控不放松的明确态度。

专家表示，在当前房地产调控不能放松之际，地方政府需要抑制土地财政的过度冲动，不能靠单纯提高地价缓解财政压力，给房价托底，影响调控效果。

“开发商购地增加有利于未来保证有序供应，但一些开发商表现出的过于乐观的态度，明显缺少依据，对部分开发商"非理性"带来的示范效应和市场冲击，政府应当有所作为。”胡刚表示。

但一些业内人士表示，要避免政策“雷声大、雨点小”的尴尬，还需要动真格。政府应对当前土地出让价格评估进行改革，合理评估土地价格，同时应加快房产税等替代性收入试点的进度，减少地方政府对土地财政的过度依赖，防止土地价格再度上涨，间接推动房价升温。