温州房价下跌三四成 实业家转战房地产尝苦果

前瞻经济学人

如今温州新房价格下跌30%~40%

如今,温州炒房团早已风光不再,而大规模进军房地产的温州民企也备尝苦果。

前瞻网记者获悉,2009~2011年间,在温州高价拿下住宅地块的开发商,按现在楼盘销售价格测算,如今多数只能勉强保本或大幅亏损。

值得关注的是,这些地块资本构成中,大多为温州规模以上的大中型民营制造企业。之前,温州民企大规模进军房地产,出现“大企业造楼、小企业炒房”现象,这被视为温州“产业空心化”的主要佐证。

与最高位相比,如今温州新房价格下跌30%~40%,地价下降30%左右,令涉足的温州民企备受压力。一位温州大型房地产企业高管认为,做了20年实业后,把资本全部放到房地产,如今深度被套、资产贬值,这就是温州企业的不想纯粹做实业的悲哀。

规模进军房地产

温州服装商会会长、浙江奥奔妮服饰有限公司董事长郑晨爱表示,温州民企进行房地产开发,已有很长一段时间。“2010年前后,他们开始规模进入,项目多数集中在温州。”

郑晨爱说,目前温州有几十家规模服装企业,以搭股、参股、控股等方式涉足房地产项目开发。此外,大量企业主手里都有几套房子。“这不仅在服装业,其他行业也存在类似情况,有的参与比重比较高。”

事实上,在产业集群化、资金密集行业中,温州民企多以抱团形式予以投资,且多数集中在房地产领域。

2003年,温州当地8家锁具企业,成立全国最大锁业联合体强强集团。除主业外,该集团近年来在外省投资商务酒店、房地产以及锌业等,同时也在温州进行房地产开发等。

2004年,温州中瑞财团、中驰财团出世。前者由十余家制造企业股东组成,号称能撬动100亿民资;后者由7家企业组成,号称近30亿元的可运作资金。在实际运作中,房地产均为其主营业务,其中中瑞财团先后开发曼哈顿、公园大地等项目。

2010年11月底,以楼面地价3.7万元/平方,竞得原温师院操场地块的置信房地产开发公司,背后大股东为数十家民营企业老板,全部股东由250余人,形成金字塔形资本结构,所涉行业包括服装、眼镜、打火机和箱包等传统加工制造业。

此外,业内一直盛传,2010年由8家集团19家公司组建的温州瓯联集团,以“大股东”控股方式竞得主城区某地块。该集团股东多为瓯海知名龙头企业,分跨于十多个行业,涉及专业市场、房地产开发等领域。

2010年前后,温州市区县先后出现的十余个“地王”,投资方多为制造、贸易等实体企业的“资金联合体”。据知情人士介绍,因楼面地价太高,这十余个“地王”,如今多数已在“缓慢建设”中,有的甚至还未开建。

郑晨爱说,2008年下半年开始,银行贷款非常宽松,温州民企多元化投资加速,在贷款“监管缺位”下,这些资金纷纷进入土地市场、房地产开发、太阳能等领域。

而在2009~2011年,把企业作为融资平台,以此获得大量银行贷款,同时通过亲友集资、民间借贷等办法筹集资金,转而投资房地产等行业的现象在温州较为普遍。

2009年曾有机构统计,温州上规模企业中,约有70%的制造企业投资房地产。2010年温州市百强企业中,除2家房地产公司和6家建筑公司外,有40多家制造业企业涉足房地产开发。

多数保本或亏损

2010年4月开始,国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知,实行更为严格的差别化住房信贷政策,然而温州房价、地价依然疯狂。

在实业资本助推下,至2010年底,温州房价一路飙涨。前瞻网了解到,2010年5~8月,温州市区商品住房成交均价约为2.8万元/平方米,位于全国各大城市之首。

地价也水涨船高。

2010年7月,梧田站南D-43a地块楼面地价1.93万元/平方米,仅20天时间,周边D-48地块楼面地价就已飙涨至2.61万元/平方米,当时周边新盘价格在3万元/平方米左右。当年11月底,温州出现楼面地价3.7万元/平方米的全国地王原温师院操场地块。

当年12月下旬,绿城房地产集团以楼面地价1.63万元/平方米,溢价53.6%夺得温州龙湾城市中心区A-16地块,成为该片区的“新地王”。有业界人士说,该项目由绿城全程操盘,众多股东为当地骨干制造企业。绿城集团新闻发言人也表示,该项目绿城占股25%,股东中有温州企业。

2011年,在“限购令”等政策层层加码下,温州房价、地价大幅降温。

如今,温州新房价格比最高位时,下降了百分之三四十。同样在土地市场,“只涨不跌”的神话被打破,价格也比最高位时下降三成左右。如最近再次挂牌的江滨路鹿城段18、19号地块,起拍楼面地价1.35万元/平方米;而2011年11月,该地块起拍楼面地价为1.98万元/平方米。两者比较,起拍楼面地价下降32%左右。

“高位拿地的,现在只能保本或亏损。”温州某大型房地产企业高管林光标(化名)表示。

一位房企成本核算人员说,上述龙湾城市中心区A-16地块,总价近31亿元,楼面地价1.63万元/平方米,加上建安成本3000元/平方米、开发贷款财务成本、行政办公人员经费、市场推广费用等,成本价至少在2.5万元/平方米以上。“如果参与企业前期投入资金为银行贷款或民间借贷,那成本还要更高。”

该地块项目现命名为“绿城海棠湾”,林光标说,该楼盘现在实际售价在2.1万元/平方米左右。然而该项目销售人员称,一期均价2.5万元/平方米,二期在2.7万元/平方米。对此,绿城集团新闻发言人表示,目前该项目运作正常,销售良好,未出现亏损。

据林光标介绍,上述梧田站南D-48地块楼面地价2.6万元/平方米,成本价在3.7万元/平方米,现在该项目“最高只能卖3.5万元/平方米,还不一定能卖得掉,亏得很厉害。”上述原温师院操场地块所在楼盘,“亏损5亿元是最起码的,现在股东摊派销售出去,主要是把现金流做起来,以备后续项目开发。”

或将影响企业后劲

“大企业造楼、小企业炒房”现象,被视为温州“产业空心化”的主要佐证。

林光标说,一家温州规模服装企业,2010年前后以30%左右的股份,高价参与竞得温州某地块,如今只能保本或亏损。“做了20年服装,如今把资本全部放在土地里,这就是温州企业不纯粹做实业的悲哀。”

郑晨爱说,温州一般规模服装企业年产值为两三亿元,净利润在3%~5%之间。据此测算,这些服装企业一年利润在600万~1500万元之间,按2010年银行贷款年利率10%,他们只能承受6000万~15000万元的银行贷款压力。然而在实际操作中,一旦参与动辄上十亿的房地产开发项目,多数企业的实业利润已经难以支付房地产贷款利息。

“地王拿过去,(企业)现在只能自己扛着。”林光标说。

与此同时,一些温州实体企业主,在2010年前后房价飙涨时,会买入几套房子保值增值。

如今,温州房价大幅下降,又要支付借贷利息,这对利润微薄的温州中小型传统制造企业来说,已经是个不小的压力。再加上,温州民间借贷危机、国际经济形势不佳等因素,这些企业资金腾挪受阻、经营效益下降等,无疑令一些温州企业“雪上加霜”。

据前瞻网了解,2010年5月,温州某楼盘一期开盘价2.55万元/平方米,10月二期开盘价为3.85万元/平方米,之后价格一路飙升至6万元/平方米以上,如今市场售价3.5万~3.7万元/平方米。该楼盘开发商发现,交房时很多房子已经转手两三次。

林光标说,他们开发的某楼盘内的15套排屋,当时每平方米售价七八万,单套总价三五千万。交房后发现,15套排屋主人中有5个人跑路,1个人住进了样板房,2个人已交房计划装修,其他7个人均未能交房,因为“结算补钱还要几十万元”。

另外值得关注的是,房东按揭断供在大幅增加,作为担保单位的开发商,已经倍感银行“催款”压力。林光标和温州法院接触较多,法院知情人士说,之前预期拍卖房产为1000多套,如今已上告还未审理的房产已经高达五六千套。

郑晨爱认为,温州民企涉足房地产失利,与银行“贷款监管缺位”有直接关系,“如果企业挪用贷款用途会被严惩,谁还敢投资房地产”!此外,与金融、房产调控有关,在“一放(四万亿投资),一松(银行贷款),一抽(贷款利率)、一收(贷款)”两年中,加速扩张的众多温州民企,在政策的“急转弯”之下,必然深感不适应更难以动弹。

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