10月广深房价见顶 但不见得降价

市场上纷纷传言9月登顶后，10月广州深圳房价开始下跌。深圳规土委数据，9月全市新建住宅成交均价达36191元/平方米，环比仅微涨0.1%;另据数据显示，9月二手住宅均价为37633元/平方米，环比下降1.6%，上半年疯涨的深圳房价，开始回调。统计显示，深圳新房市场成交价格已经连续10月三周走低，最近一周新房成交均价近3.15万/平方米，较上周下降了6.4%。

从10月至今的二手成交情况来看，缩量较为显著，10月初至今二手成交周均仅1432套，较黄金周之前大幅滑落;二手住宅成交均价为3.7万元/平方米，环比下降约15%。

不过，此成交价格受到了成交结构的影响，周数据的价格波动较大，参考价值有限。另外是广州某房产监控阳光家缘数据显示，2015年9月广州全市一手住宅网签7939套，环比8月的7012套上涨13.22%，网签面积约90万平方米，均价15097元/平方米，环比8月的15989元/平方米下降5.58%。

全市11区之中，超过一半的区成交量下跌，仅3个区房价保持坚挺。其中最具代表性的是黄埔，9月房价降16%至13028元/平方米，相当于每平方米降价2500元，为全市房价降幅最大的区域，南沙是唯一保持量价齐升的区域，9月房价上涨4.65%至11006元/平方米，成交量也不俗，排在全市第三名，涨幅26.33%。

成交均价方面，2015年9月，广州一手住宅网签均价为15097元/平方米，环比8月的15989元/平方米下降5.58%，同比微降0.59%，跟去年“金九”房价水平基本持平。其中，中心六区成交均价从8月的25786元/平方米降至9月的22170元/平方米;环比降幅14.02%;外围五郊区从11495元/平方米降至11213元/平方米，环比降幅2.46%。全市11区之中，房价环比降幅最大的区域为黄埔，房价从8月的15515元/平方米降至13028元/平方米，每平方米均价降了大约2500元，降幅达16.03%。

可见，房价的下跌助推黄埔成交量上涨，成为9月最热门的区域。在房价一片“跌”声之中，有三个区房价保持坚挺，分别是南沙、番禺和越秀。南沙房价从8月的10517元/平方米涨至11006元/平方米，环比涨幅4.65%;番禺从16368元/平方米涨至16819元/平方米，涨幅2.76%;越秀从38940元/平方米涨至39619元/平方米，涨幅1.74%。南沙是唯一保持量价齐升的区域，9月成交量涨26.33%，房价上涨4.65%至11006元/平方米。

广深楼市真撑不住了，房价见顶了吗?笔者认为，投资增速放缓，房价未必下降，即使涨幅回落，总体与各区的房价上涨趋势仍明显。通过对成交与价格的两项数据分析，房价涨幅放缓主要是区域成交结构与区域供应分化及产品结构的调整有直接关系。