房地产压力渐重 “风向标”深圳房价见顶回落

上半年飙涨的深圳楼市，在经历了三季度的高位盘整后，终于撑不住了。

如果从现在反推深圳楼市过去一年的演变曲线，会发现自去年9.30之后开始缓慢上涨，到今年3.30之后进入快车道，在6月成交达到一个高潮，9月房价登顶。

事实上，在7、8、9三个月时间里，深圳楼市的成交一直在下滑。进入9、10月，价格开始松动。新房市场出现开发商降价促销，二手房市场则主动下调报价。深圳中原的抽样结果显示，坂田、南山、龙华、蛇口等上半年疯涨的区域房价已出现下跌。

一二手同步降温

据深圳规土委数据，9月全市新建住宅成交均价达36191元/平方米，环比仅微涨0.1%；另据链家数据显示，9月二手住宅均价为37633元/平方米，环比下降1.6%，上半年疯涨的深圳房价，开始回调。

进入10月，深圳几乎所有楼盘都推出了各式各样的优惠政策。龙岗中心城一楼盘举行“一口价房源”活动，每套总价便宜5-6万元。佳华领汇广场推出“2万抵5万”、国庆成交可享两个九九折、送2万元购物卡，联美新天地则有“3万抵8万”，恒大帝景开盘当日推出额外92折……

布吉和龙岗片区的两个楼盘推出了罕见的“一成首付”促销手段。即首付款可分三年付清，一开始只需支付首付款的33%，剩余首期房款由开发商垫付，此后三年客户按比例付清剩余首付款，而开发商不收取利息。这种手段，只会发生在楼市下跌期。

中原统计显示，深圳新房市场成交价格已经连续三周走低，最近一周新房成交均价近3.15万/平方米，较上周下降了6.4%。

“深圳楼市确实在降了。”多位深圳房地产业内人士表示，其实今年市场热度的顶峰出现在6月份，从那之后尤其是股市跳水之后就一直在盘整，在价格下落之前，成交量已经连续三个月大幅下滑。

二手房也已降温。9月份，在中原监控取样的38个区域中，已经出现了降价。民治板块以降幅2.5%领跌，大小梅沙以2.3%、坂田1.2%的跌幅紧随其后，宝安中心区、宝安西乡两区房价也出现微跌。深圳多家中介统计数据显示，小户型成交降温，投资客持续离场。

从10月至今的二手成交情况来看，缩量较为显著，10月初至今二手成交周均仅1432套，较黄金周之前大幅滑落；二手住宅成交均价为3.7万元/平方米，环比下降约15%。不过，此成交价格受到了成交结构的影响，周数据的价格波动较大，参考价值有限。

整体来看，中原认为，由于当前信贷仍然紧张，人民币贬值预期加剧，第四季度深圳房价的走势将面临较大压力。

供应放大后的压力

影响房价的最大因素是供应，深圳亦不例外。

世联行数据显示，截至2015年10月18日，深圳全市一手房可售面积为383.45万平方米，可售房34836套；若按近8周深圳全市新房周平均1030套的销售速度，目前的新房可售量消化时间为33.8周，基本在正常范围内。

从9月开始，深圳市加大了住宅供应。据美联物业全国研究中心统计，9月入市的项目为17个，约53.6万平方米住宅推出市场，较8月大幅上升41.5%。预计10月份全市将有25个左右的项目开盘或加推，相当于每周都有6个。

深圳中原指出，推售的上升也充分验证了，在失色的金九银十后半段，开发商将逐渐接受市场热度下降的事实，而增加推售。有些开发商还使用了金融工具来减少客户的首付压力，增大购房杠杆。在推售上行和市场热度减退的双向反馈下，四季度的价格也会承压。

中原继续表示，深圳房地产销售额2015年以来的反弹趋势已明显走平。前9个月，商品房销售面积较前8个月仅微幅增长，而销售额增长停滞。算来单价已下跌。

深圳业内人士包括部分开发商和中介人士、投资客均判断，年底前深圳房价将有5%-15%的下跌。

深圳是否可作为中国楼市的风向标？纵观中国楼市最近三次调整，分别是2008年初-2009年上半年，持续约一年半，全国总成交下降约两成；2011年下半年-2013年初，持续约一年半；2014年初-2014年9月30日持续大半年，后报复性反弹。而目前深圳楼市的表现，就像它此前的上涨领先于北京上海一样，下跌也率先出现了。

值得注意的是，深圳中原认为，从销售数据的表现、以及固定资产投资加速下滑的情况可以推导出，地产市场转淡并不是深圳特有的现象，而是全国性的。

房地产业面临的压力在逐渐加重，随着债市泡沫的进行，目前大型房企融资得到了一定改善，但没有发债资质的中小开发商仍然需要依赖民间借贷和私募资金，相对更加难以得到的银行贷款（廉价资金）限制了地产业整体融资成本下降。再加上人民币贬值也导致外债成本增高，今后两年房企的融资压力很大。