上海房贷新政已普遍执行 开发商酝酿小幅提价

开发商酝酿小幅提价（资料图片）

受前期政策利好刺激，年末上海楼市仍然延续着前期的回暖惯性，成交量略有上升，价格走势平稳。

二手房成交价格“基本维持报价水平”

德佑地产区域总监张剑东表示，受前期政策利好刺激，12月以来二手房交易市场延续了11月的活跃行情，预计全月成交量会在11月基础上略有上升，达到2.3万套水平。与11月政策刚落地时房东屡屡跳价导致总体价格上涨3%-5%不同，12月以来二手市场价格开始变得平稳，基本没有太多跳价情况发生，成交价格基本维持报价水平。

“目前各银行都已开始执行认贷不认房政策，前一套房贷款还清再买普通住宅的可享受首套房待遇，但首套房利率优惠幅度仍然不高，一般维持基准利率，优质客户最高也不过9.5折。”张剑东说。

宝原地产副总经理沈彦表示，12月以来二手市场成交较好，预计全月成交量会较11月增长3%-5%。由于近期股市表现抢眼，二手市场上开始出现一些房东将手头上多余的房子卖掉炒股的情况，“这类房东对回款要求较快，因此价格上也能给出相对幅度的优惠。”不过沈彦表示，经过11月政策刚落地时的一轮房东跳价，12月以来二手市场总体价格重新恢复平稳，与之前变化不大，预计年前二手市场价格都将一直保持稳定。

在贷款政策方面，沈彦说，“近期贷款政策和之前差不多，首套房贷款利率优惠仍然以基准利率为主，个别有9.5折。”

太平洋房屋副总经理王超表示，由于政策利好，上海二手市场从10月底开始回暖，需求开始释放，但到目前为止各银行针对个人房贷利率优惠并没有出现实质性放松，造成成交量难以进一步放大，预计年内二手房市场的成交，量价都将以平稳为主，既不会出现大幅上涨，也不会退回到政策出台前的低迷水平。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，根据他们跟踪监测的挂牌样本显示，12月以来有八成房东下调了挂牌价格，下调幅度在4%左右，主要原因是政策落地后，市场的火爆程度并没有达到此前预期，银行信贷优惠仍然没有出现明显放松，导致很多房主将价格涨上去之后，再度进行回调。

有分析机构预计，年内一线城市房贷利率总体平稳，一线城市尤其是北京、上海的利率几近触底，除非央行出台新的刺激政策，否则近期再次出现银行集体下调房贷利率的可能性微乎其微。

年末一手房营销策略

开发商按需各有不同

一手房市场方面，由于各楼盘开发商营销策略、定价策略各不相同，销售情况出现一定程度分化。

某品牌房企营销总监表示，进入年末，楼市成交氛围仍然较好。该房企位于虹桥的一个改善型项目前不久开盘，均价在3.8万元/平方米左右，目前已卖掉200套，“目前我们公司有七八个在售的刚需、改善型项目，最近每个月的销售额在七八亿元，价格一律平开，以市场价销售，尽可能跑量，目前我们公司全年的销售任务已接近完成，年末最后剩余的一段时间仍想再冲一冲量。”

松江某改善型楼盘销售负责人表示，目前楼盘在售的房源总价在350万-400万元，12月以来销售情况和之前差不多，维持平稳，每周能成交四五套，“由于之前市场已经出现回暖，我们将优惠幅度收窄了2%-3%。”

青浦某刚需楼盘开发商表示，由于天气转冷，接近年末，客户的观望气氛有所抬头，12月以来楼盘的来访量出现减少，销量较10、11月有20%-30%的下滑，“之前一周能成交10多套，现在一周的成交量只有七八套。之前政策利好刺激，加上开发商以价换量，陆续消化掉了一部分需求，剩下仍在观望的客户想着临近年底，不如等到明年再看。进入12月，政策利好的边际效应开始递减。”

该开发商表示，此前受政策利好销售提升影响，他们出于明年大幅涨价考虑，已经先行将楼盘价格提升了2%-3%。

嘉定某刚需楼盘销售负责人表示，由于楼盘已处于尾盘销售阶段，近期楼盘的销售较为一般，12月以来只陆续卖出了10多套，而之前的10、11月份，每周的成交量在20套左右。“进入年末，市场的观望气氛开始增多，很多客户想着等过完春节以后再出手。”该负责人说，目前楼盘的售价没有变动，预计年前都将维持平稳，等春节以后有新的开盘，再酝酿涨价。

宝山某改善型楼盘营销负责人表示，虽然价格仍维持平稳，但近期楼盘来访量、成交量较10、11月有所降温，“主要原因是热销的房型已经卖完，剩余房源户型较大，总价偏高，客户认可度下降。”

浦东外高桥某中高端楼盘营销负责人表示，目前楼盘在售房源户型较大，总价较高，在1300万-1400万元，因此推出的折扣力度也相应加大，“原来的优惠在9折左右，现在增加到8.6折、8.7折，销售情况还可以，上周成交了7套，回笼资金约1亿元。”