广州楼市11月库存近15万套创新高 成交量或回升

广州楼市（资料图）

楼市连续两月成交回升,但市场压力未减。11月份,广州楼市库存接近15万套大关,创下近五年以来的历史新高。另一方面,截至11月末,全国龙头房企绝大多数都未完成全年业绩,剩下的一个月内开发商将集中冲业绩,促销战引爆在即。业内人士表示,楼市有望出现翘尾行情。

1 一手住宅

未售套数近15万套

尽管10月、11月楼市成交大幅回升,广州楼市连续出现楼盘“日光”的现象,但库存压力并未得到根本缓解。据网易房产数据中心监测阳光家缘网统计数据显示,广州住宅、商铺、写字楼及车位库存,在8月和9月均齐齐创出2010年1月以来的月度历史新高后,11月再度齐齐创出近五年的历史新高。其中,广州一手住宅未售套数为146190套,未售面积为19307999平方米,再次向15万套和2000万平方米发起冲击;商铺未售套数为36946套,未售面积为8170897平方米;写字楼未售套数为42301套,未售面积为5952913平方米;车位未售套数为229824套,未售面积为6683057平方米。

2 开发商

年底加快推货冲业绩

除了库存巨大,开发商年底冲业绩的压力也为市场带来了变数。根据记者统计,已发布1月-11月份业绩数据的大型房企中,目前仅恒大地产完成1100亿元年度目标,实现销售金额1207亿元,同比增22.7%。在此前,保利广东区域亦宣布销售业绩突破400亿元,提前完成目标。但仍有不少处于二三级梯队的房企离目标业绩尚有一定距离,普遍还需要在12月份冲刺年度业绩目标。

截至11月,龙湖、奥园等房企仍未达到销售目标的八成。尽管近期楼市整体态势趋暖,但房企仍受库存及业绩的双重压力,降价去化依然是主旋律,楼市短期内房价难迎上涨,而开发商还将在年底加快推新节奏。

中地行分析人士表示,上周末,位于增城的碧桂园中新首府首获预售证立即开盘,销售成绩骄人。该项目地块于3月以2130元/平方米的楼面地价被碧桂园拿下,成为当时区域单价地王,今年拿地即于年底推货,可见开发商急迫的心情。万达位于花都文化旅游城项目,10月份拿地便即将推新,快狠准的开发速度令业界称服。

可见随着房地产市场逐步进入白银时代,竞争越发激烈,如何在企业分化、市场分化明显的背景下,创造独特运营模式占据一席之地,才是今后房企的关键问题之一。

3 楼市成交量

有望出现回升

中地行市场研究部监控阳光家缘数据发现,上周全市网签1722套,继四周攀升后有所回落,但仍处于年内较高水平,加之上周10盘齐开,部分项目更取得近九成成交的可人成绩。由于2015年春节是在2月份,房企冲刺动作有望延续至明年1月,后续仍有大量项目持续推新。

12月首周,广州市商品房住宅共成交1722套,累计20.16万平方米,全市网签数与前一周相比总体减少194套,网签量及网签面积双双环比下降10.13%和8.8%。受外围区部分个盘影响,整体均价稍稍下调,均价15180元/平方米,环比下降0.38%。

踏入12月首周,全市多盘保持推货热度,上周末超10盘齐发,继续搅热广州楼市。其中较为突出的碧桂园中新首府,该盘首次开盘推货200余套,以“5”字头价格吸引超400名买家争抢,最后整体去化接近九成,再度延续碧桂园城市花园“时光”奇迹。番禺市桥地铁盘星誉花园时隔三年再度推新,以接近首次开盘的实惠价,获得不少刚需买家的青睐。同时备受关注的花都万达旅游城,于上周末首度开放销售中心,超两万诚意买家到访,据称其首期公寓产品已下筹近1.2万个,其火爆场面再度为楼市送暖。可见上周多个楼盘有推新动作,且成交不俗,预计未来两周的网签量将得到拉升。

■业界看市

市场料将趋稳

“近期市场成交的回暖,我们认为还是基于多方面因素的共同推动,中央层面政策的持续放松,‘9·30’房贷新政的限贷松绑、SFL(常备借贷便利)的定向投放以及发文取消公积金个人房贷保险等利好政策的发布,为市场转暖提供了良好的政策大环境。”CRIC研究中心研究员马千里近日表示,今年以来成交的持续低迷,已经积压了相当数量的刚性需求有待释放,而政策转暖下的部分项目低价、平价入市,进一步加快了窗口期打开,诸如广州的雅居乐万科热橙、富力东山新天地等项目均是平价或低价热销。

马千里表示,年末将至,政府推地节奏加快、开发商面临年度业绩考验,可见各方加紧力度完成年终任务,整体市场进入冲刺阶段。此时不少全新盘以笋价入市,在货量充足、价格合理的情况下,自住买家可适当考虑。

“我们集团还差200亿元的业绩没有完成,年底很多盘都有很多‘压箱底’的优惠拿出来。”某龙头房地产公司营销负责人向记者表示,该公司以往一些面向员工的优惠,很可能普通的购房者在年底也能享受到。

中地行分析人士也认为,总体来说,近期广州多个全新盘以笋价入市,旧盘以优质产品追击客户,货量充足价格合理,加上市场预期趋稳,买家可考虑。

楼市去库存仍是主旋律

从最新市场表现来看,由于全国数十个城市限购政策取消、央行降息、年底房企销售业绩指标等因素,今年第四季度以来的月度市场成交量开始出现环比回升的现象,年底或将出现“翘尾”行情。

广东中原地产代理有限公司相关人士表示,二三线城市限购政策全线松绑,行业调控政策已见底;央行、银监会联合发文对于首套房贷已还清的二套房买家而言是直接的利好,将刺激改善型需求入市。如广州的限购措施近期松动,将会有效刺激各类需求加快入市,市场信心将明显回升,楼市有望在四季度筑底,并将再次步入上行阶段。

不过,在同策咨询研究部总监张宏伟看来,受银行信贷紧缩、存量增加等因素影响,今年1月-10月大中城市商品住宅成交量同比去年同期普遍下滑两三成,个别城市甚至下滑四五成,尽管大部分城市已经取消或松绑限购政策,年底部分城市开始出现成交量“翘尾”的行情,但是今年整体市场成交量表现欠佳已成定局。

CRIC研究中心近期发布的一份报告也认为,在限购取消、限贷放松双重影响下,一线和部分二线城市成交量自三季度以来企稳回升,但诸多城市库存依然高企,加之土地消化周期过长,未来市场供应高峰尚未到来;另一方面,需求过度透支,尚需时间积累,加之救市刺激下项目降价力度不够、范围有限,价格调整尚未到位。对于明年的楼市,该机构认为,市场筑底并不稳固,短期回暖不具可持续性,明年市场或仍僵持。张宏伟也表示,由于去库存仍然是市场的主旋律,2015年银行“惜贷”还会持续,开发商在制定销售业绩指标时会比较谨慎。