明白这四件事 你就知道为什么不差钱的王健林让万达上市

明白这四件事 你就知道为什么不缺钱的王健林让万达上市

出于职业原因，介乎于房地产和资本市场之间，日子混久了，多少也见过一些腕儿，经过一些事儿。

最近一个月来，微博和朋友圈都在刷万达上市这点事儿(这里说的是万达是指万达商业地产，是万达集团的核心资产)，专业一点儿的探讨探讨万达的现金流啊、商业模式啊，文章里时不时得蹦出个ROE、IRR、EBIDA之类的;非专业一点儿的看看万达究竟在全国有多少广场了，算一算万达上市后王健林身价能不能超过马云之类的;当然，还有八卦一点儿的，看看人家中国首富的夫人儿子拿了多少股份，也是一乐趣。

大家之所以聊得热闹，是因为都看到了万达在9月份扔出来的那700多页招股书(写到这儿还特意找来这份招股说明书看了数了一下，是793页)，在上市公司的招股书里，这算是比较厚的了，一般上市公司也就写个300页到400页，知道吗?2007年中石油A股上市的时候，招股书才326页;农行上市的时候也就才429页。

十一的时候看了一篇兰德的分析文章，据说是全球通读完这份招股书全文的不超过50个人。(据说8000万党员通读完《资本论》的也不多，14亿中国人通读完《中国大百科全书》的也不多。)

其实，所有公司上市时的招股书都不过是一本类似词典的东西，丝毫没有故事性，其作用只是对投资者的判断予以财务数据上的佐证，所以，没有谁能透过招股书彻底看清一家公司，更不要假装专业，拿报表里的几个财务数字一算，结果是负数，就断言某公司活不过今年。

知道要弄清一家公司得费多大劲吗?前阵子，一家熟识的企业被检察机关调查，清理出公司16年的账目装了17卡车;现如今，哪家投行整理上市项目的账务票据，不都得堆放几个房间;证监会调查一家公司的帐，都得一个小组花几个月的时间。既然拿不出人家那精力，也就不好意思说看过了700多页的招股书，或者一份几十页的投资报告，就说看明白了一家公司。

所以，我宁愿喜欢花点儿时间去聊聊万达在招股书里没有说，还有不能说的那些事儿。

万达为什么要上市?

万达为什么要上市?那还用问，肯定是融资呗!又有哪家公司的股东愿意在不缺钱的时候还要去出让自己手里的股份，让一群新股东来分自己的利润呢?

从融资的角度来说，既然要融资，要么借债，要么卖股。

银行贷款的好处就是利息低，问题是周期太短，一半只有一年，基本不超过两年，而房地产的一个项目从拿地到交房一年不见得能完成，特别是像万达这种大型商业体项目，逼得房地产公司没办法，就得不停地借新债还旧债，这肯定会增加借贷成本。

除了银行贷款，房地产公司最近今年还有一条比较流行的举债通道就是信托，(弄不懂信托的朋友把他理解成为私下借贷也没关系)，信托的门槛要比银行低一点，而且借贷期限也可以做到2-3年，但是利息要高一点，一般利息都在8%-9%以上，一些小房地产公司可能要达到12%左右。

我们回过头来看一看万达的债务融资结构，公司目前的计息债务基本是银行贷款为主，截止到6月30日为止这一比例大约占到66%，这其中，开发贷占到36%，经营贷占到30%;除了银行贷款之外，信托占到了23%，也就是说，来自银行和信托的贷款占到了公司融资额的近九成。

国内的投资者在A股这样一个融资市的酱缸里泡得太久了，往往很难分清谁是真的上市融资，谁又是在在恶意圈钱。对于一个不成熟资本市场总有一个可怕的思维逻辑，上市就是为了融资，融资就是企业缺钱，缺钱的企业那一定就是不行了。要不为什么中国证监会要求所有在A股上市的企业之前要连续三年盈利，而且每年要有稳定的经营现金流呢?

就是因为这种怪思维，我们气跑了百度、腾讯和阿里，留下的是谁呢?中石油。

一家银行不肯放贷的公司不一定是一家坏公司，但是如果这家公司的股票都没有人买，那一定是一家破公司，因为他没有未来。

如果非要问我一家企业上市有什么目的，我一般不相信什么强化企业治理、带动产业整合之类的套话，我宁愿相信他们就是为了出名、为了完成地方政府的政绩、为了大股东身家倍增、为了风险投资顺利退出。

对于万达上市，可以肯定的是不可能为出名、也不是为了地方政府的政绩，已经是中国首富的王健林好像也没必要再提身价，他们的股东里面也没有风险投资。

其实，万达上市，说白了，无非是选择一条更加成本低廉的融资渠道而已。

万达是财主还是债主?

几年前，曾去山东一家县级民营企业做客，老板席间拍着胸脯说，他们从来不向银行借钱，反而银行里还有用不完的存款……我当时都没好意思说，“那是因为你没有新项目可以投，没有新产能可以扩。”

不缺钱的公司不一定是好公司，反过来，缺钱的就不是好公司吗?恐怕也不是。

所以，对于一家公司来说，特别是一家房地产公司，不是一个缺钱还是不缺钱的问题，而是如何将举债的金额控制在安全的边际之内。

来看看万达，其从2011年以来到2014年上半年，资产负债率分别为47.4%、45.0%、49.4%和51.6%，这么看来似乎是举债的压力不大，但是，这个数字并不能说明公司目前的举债压力，而是要看另外一个数据，那就是要看公司的有融资成本的计息债务和总资产之间的比例值，万达的这个数值这几年一直是处于上升状态，从2011年的38.8%增长到2013年的53%，而到了2014年一下拉升到87.8%。

再仔细去招股书当中找一找原始数据，公司在2014年上半年的付息借款从1303亿增加到了1724亿，净负债从603亿增加到989亿。

如果只是从财务数据上来看，那肯定会被吓一跳，所以我才在文章前面说到，如果仅凭几个数字一算是看不清问题的，再仔细翻看招股书，会发现公司在去年拿了大量的土地，应该是37块，对比一下，公司在2012年的时候是拿了21块土地，而且在这些土地当中，还有5块是用建设万达城的用地，要知道，万达城的土地面积几乎是此前万达广场的几十倍。

除了仔细寻找招股书之间的数据关系，还有就是行业常识，这个一般在招股书当中是不会表述的，那就是一般房地产开发商上半年的负债率都会比下半年高一些，很容易理解，为了年报的数据好看一些，多数企业都是年初借债年未还嘛。

从财务数字上来看，公司今年上半年来自于销售物业的业绩是163亿，而去年上半年的销售是265亿;存货从2013年底的1004.7亿元增加到今年上半年的1396.9亿元，可是如果仔细看一下就会发现，新增的项目中主要是来自于在建工程。

可是反过来，如果是先看招股书，习惯性的一看销售金额下降，存货同比增长，很自然而言得出的结论就是销售不畅，尤其是再结合上目前整个国内房地产市场不景气，更加印证了这个结论的正确性。

所以说，相同的数字不一定会得出相同的结论。

万达能以房养房吗?

所有人都在热衷于讨论万达的所谓商业模式，其实没有太过于复杂，就是买地盖商场，然后把商铺租出去赚租金，可是，之前买地和盖商场借了银行的钱，租金又一时收不回来怎么办，就卖掉一部分房子先把借债还了。

从利润的角度上来说，今年上半年万达在销售物业上的毛利是39%，而在租赁物业上的毛利是69%，显然租赁可比直接销售赚钱多了。王健林之前也说过，如果他手头有足够的资金，估计也会和那些传统商业地产商一样，一套房子都不卖，全都用于出租，但是没办法，国内的融资环境根本不支持万达这么干。

万达在招股书里说，他们去年的收入当中，有86.4%是来自于销售物业，也就是卖房子，只有9.8%是来自于物业租赁和管理，还有3.7%是来自于酒店经营。从比例上来看，万达似乎主要的收入还是来自于卖房子，这是诚然，一套房子，无论租金再高，也高不过售价啊。

可是这些销售房子得到的现金基本都是用来偿还银行贷款和前期的工程款，也就是维持公司经营现金流的平衡。

为什么大家这么喜欢关心房地产商的经营现金流，原因是如果你的经营现金流入不敷出，那你就得去借债，而借债是有成本的，有银行给贷款额度还好，如果没有银行贷款，就得去找信托或者利息更高的放贷人，这些利息要被作为财务费用在成本中扣除，这自然就会影响到公司最后的利润，如果是上市公司，他的利润和股价之间是有一个乘数关系的(就是前文中说的市盈率)，利润少1毛钱，股价就得跌2块钱。

所以在国内几家大型房地产商当中，至少有一名副总裁以上的高管是银行出身，他们的任务就是负责公司的现金流平衡。

对于万达而言，他们在现金流的平衡上要比一般普通住宅地产开发商要更复杂一点，就是因为他们有用于出租的自有物业，这些物业也是有一部分贷款的，如果这些贷款的利息比租金收入低，那么公司显然是赚钱的，反之，公司就没必要持有这些物业了，因为每年赚的租金还不够还银行贷款利息的。

所以说，对于万达，如果计算投资收益率的话，除了自有物业的投资收益率，还有一个要加上销售物业的收益率。

这是问题就出来了，在北京和上海这样的大都市里，万达拿地的成本比较高，当然，建成了商铺租金也高一些，可是如果在一些三四线城市，虽然拿地成本低一些，可是商铺租金也低一些，那么，究竟在哪个地方做项目更赚钱呢?

现在看来好像是一些三四线城市做项目更赚钱。

有人不信，在这里我们先不用看万达的财务数字。我们先要了解一个背景，就是政府对于全国216个城市级别的划分标准，并不是根据人口密度和人均收入来划分的，一个东部沿海乡镇可能比西部一个地级市的人口还多，人均收入和消费水平也远远高出。所以千万不要一说三四线城市，就一定下意识的认为收入低、消费力不够，不见得。

再仔细看一下万达这几年新建的几座万达广场，主要都集中在三四线城市，而且多数都是在东部地区。

据说万达自己有过一个计算，像北京这样的城市，万达广场的租金大约是一个三线城市万达广场的租金的1.8倍左右，可是，北京拿地的价格可比这个三线城市拿地的价格比起来不止是1.8倍，8倍都绰绰有余。

万达目前的拿地成本大约1000多块一平米，这是一个平均数，有一些三四线城市的拿地成本可能只有500多块一平米。

地产圈里人都知道，万达一般是不会竞争性拿地的，而地方政府也愿意低价给他们地，地方政府也不傻，低价给万达100亩地，周边1000多亩地的地价都会被带起来，当然，地方政府的这点儿小心思也有可能被万达利用，成为谈判的筹码。

万达电商究竟是个啥?

去年王健林和马云的那场赌局很多人还记得，马云手里掌控着中国最大的线上销售平台，而王健林手里掌控着中国最大的线下销售平台(大概100个万达广场)，他们将来谁才是会是中国商业的老大?

可惜的是，这一次在招股书里面关于万达电商的内容表述的并不多，目前我们唯一知道的就他们在前不久和百度、腾讯合作，在香港注册了一家电子商务公司，好像这次上市的万达商业地产在这家电子商务公司里面也占有股份，后来大家给他们起了个名字，“腾百万”。

谁都知道万达现在要上网，可是“腾百万”要干什么?做一个比天猫淘宝更大的电商平台，可能不现实，即便现在腾讯旗下有京东商城，那也不可能嫁接万达。

其实大家只要逛过万达广场的都知道，万达广场现在买的那些东西，不但京东商城上没有，而且根本就不适合在网上卖，万达玩儿的不是销售，玩儿的体验，用万达的话说，人家做的不是“提袋消费”，而做的是“体验消费”。

按照万达之前透露出的一个数据，他们2011年的时候非主力店中体验业态的占比大约是38%，今年提升到了56%，目标是在60%以上。这些体验消费包括主题公园、秀场、电影科技馆、室内儿童乐园之类。

为什么要做体验消费?做商业的都知道，提袋消费都是一些必须消费，比如说逛超市、买衣服，可是体验消费就不一样了，花70块钱甚至100多块去看一场电影，花几百块上千块去吃一顿饭，那都是非必须消费，这种消费相对来说都属于高端消费。

所以，当初万达说要做电商的时候就明确了，要做“O2O”，不可能做阿里的“B2C”。可是，究竟万达要做一个什么样的“O2O”?

前不久一个做电子商务的朋友说起，目前国内所谓的“O2O”都不是真正的，包括阿里在内，大部分的电子商务公司虽然掌握了大量的消费数据，但是根本没有成功的数据分析模型，阿里也最多就是在消费者个人IP地址和所浏览商品之间做一个简单的连接，只要你浏览过什么样的商品随后就向你推送相关的内容，这都是最初级的。

根据笔者本人探听到的消息，万达目前正在筹建一座数据中心，地点应该是在中西部某省会城市，这个数据中心将来的作用就是用于对万达全国100多座广场每天消费信息的数据分析。

也就是说，“O2O”和“B2C”的区别就是不是以拉动线上消费为目的，而是以为线下消费服务为目的，举个例子，就是帮助来万达广场的消费者寻找停车位、预定电影票、演出票之类的一个软件，当然，还有一些根据消费数据分析所作出的推送广告。

因为目前万达的电子商务平台还没有成型，因此还没有办法准确的描述这个“O2O”的运作模式，但是从一些已经透露出来的信息可以分析出来，其实万达的所谓电子商务平台根本就不卖东西，更像是一个“智慧广场”的玩意儿。

如果基于这个判断，那么我们所要考虑的就不是这个电子商务公司如果将来做大了，“腾百万”的几个股东之间怎么分利益的问题，而是万达广场的客流量在现有自然增长的基础之上，如果把腾讯的几亿用户都吸引过来的话，一个新增量的问题。

我好像忽然明白了点儿什么，王健林当初为什么没有联手马云，而是选择了小马哥。