国内上市房企库存高达8千亿

房企库存继续走高

近期各大上市房企业绩报告相继公布，数据显示，目前房市回暖依然缓慢，房企库存依然高居不下。

随着金地集团中期业绩披露，截至8月21日发稿，已有68家沪深两市上市房企发布上半年业绩报告。

统计显示，今年上半年，这68家上市房企实现营业收入约1118亿元，同比(较上年同期)增长26%;净利润约170亿元，同比增长近6%。与此同时，这68家上市房企的存货也同比增加近三成，达7996亿元;资产负债率则与去年相当，维持在62%。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟称，从数据上看，今年上半年上市房企的业绩并未出现大幅下滑。这一方面和结算周期有关，另一方面也说明去年以来企业多在促销跑量，拿地支出较为谨慎。

金地：下半年加大刚需产品推盘力度

以价换量的后果之一，是净利润增速的放缓，龙头房企尤甚。

据前瞻产业研究院统计，今年上半年，在已公布业绩的市值排名前20位的上市房企中，除了中华企业、泰禾集团、万科的净利润仍维持较高增速，大多数房企的净利润较去年同期有所下滑。

金地集团昨日发布的半年报显示，该公司在今年上半年实现营业收入64.7亿元，净利润5.02亿元，同比分别上升25.5%和5.1%。

金地提供的新闻稿称，受益于刚需市场的逐步回暖和灵活的产品销售策略，该公司上半年实现销售面积113.5万平方米，销售金额134.6亿元，同比分别增长40.1%和19.6%。

有不愿具名的上市房企高管称，各大房企今年上半年销量增幅明显，净利润增幅较低，与“以价换量”的销售策略不无关系。

金地集团总裁黄俊灿称，下半年该公司将进一步提高开工面积，加大刚需类产品的推盘力度，把握市场机会。

现金流好转

促销跑量改善了房企的资金状况。龙头房企的资金压力相对更小。

以万科为例，截至6月底，万科持有现金470.1亿元，较年初提高了37%。在负债率方面，剔除预售账款，万科真实负债率只有39.3%，较去年末下降0.3个百分点。

截至6月30日，金地持有货币资金190.3亿元，净负债率为42%;其中，长期借款占总借款的62%。同期，龙湖地产手头现金及银行结存达174.7亿元，创历史新高。

有分析称，上半年各大房企通过促销跑量，回笼了大笔资金。与此同时，各大企业也在拓宽融资渠道以保证现金流。

金地方面称，该公司将继续加强项目股权合作力度。同时，金地近期还成功发行12亿元三年期无抵押优先级债券。

据前瞻网记者了解，龙湖今年4月在境外发行24.3亿港元等值3年期银团借款。该公司提到，境内信贷环境较去年宽松，各大银行对优质客户的倾斜愈发明显，龙湖上半年新增国内银行贷款量超过预期，且获得了更为优惠的利率条件。

龙湖地产某相关负责人称，未来政策走势不明朗，企业只有不断降低负债率，保证资金充裕，才有可能应对市场的波动。

绿城中国首席财务长冯征警告，在目前的行情下，单靠销售很难保证充裕资金，房企仍需多方面拓宽融资渠道。

龙湖：审慎加仓土储

谨慎的开发商上半年扩张步伐放缓。统计数据显示，2011年底，十大标杆房企总土地储备约为4亿平方米，较2008年底增长了约1.8倍。今年上半年，开发商补充土地储备的热情不高，总土地储备较去年年底出现微幅下滑。

有上市房企高管直言，上半年新增土地储备热情不高，一方面是市场调控所致，另一方面也有优质地块供应稀少的因素。但4月以后，随着市场回暖，一些资金充裕的企业开始瞄准土地市场。

龙湖地产的最新表述是，未来将在保障财务稳健的前提下，把握机遇审慎补充土地储备。

万科、保利、融创等企业近期也纷纷加大土地储备力度。

据前瞻网记者了解，在当前的调控环境下，过高的土地存量和消化周期会影响房企的成长速度，增加其经营风险。

张大伟判断，下半年开发商仍会加快周转速度：一方面，增强销售能力以消耗过去高速扩张期累积的土地存量;另一方面，随着下半年政府推地力度加大，有资金实力的标杆房企存在低成本逆市扩张的潜在机会。

库存消化周期10个月

值得关注的是，上市房企的库存仍在持续攀高。

据前瞻网记者了解，今年上半年，68家上市房企的存货达7996亿元，同比上升近三成。

据张大伟称，以标杆房企在过去12个月的销售面积月度平均值作为动态销售速度，据此推算，标杆房企的库存消化周期在2011年5月底为6个月左右。随着调控深入，该指标在2012年1月达到12个月的峰值，接近2008年底的历史最高位。今年3月后，销售市场回暖，库存消化时间逐步下降，到6月底，该指标降至10个月左右，仍处高位。

有上市房企营销负责人称，上半年虽然成交量有所复苏，但这是以牺牲企业利润为代价的。因此，一旦资金回笼，这些开发商就会停止促销或收窄优惠幅度，销量可能继续放缓。而且，眼下高端市场销售回暖速度依然较慢，这也是不少企业库存走高的原因。

“金九银十”推盘潮

虽然库存高企，不少房企在下半年仍有加速推盘的计划。

万科董事会秘书谭华杰介绍，万科的新推盘资源主要集中在下半年特别是在四季度。9月份后，预计推盘会有明显增加，只要市场环境不发生太大的不利变化，全年销售超越去年是大概率事件。

前瞻产业研究院调研报告还提到，今年上半年保利地产新推货量为470万平方米，按照年初1000万平方米的推盘计划估算，下半年该公司推货量将达到530万平方米。

金地集团称，该公司下半年预计新增供货约146万平方米。

上述上市房企营销负责人判断，“金九银十”会成为不少房企的集中推盘期。该营销负责人称，今年上半年，开发商普遍没完成全年销售目标的一半。下半年如果政策环境不变，相信不少企业会利用“金九银十”推盘，为年底回笼资金。预计下半年楼市销售仍以刚性需求为主。