广州规划打造历史城区 将花数千亿回收已售土地

广州历史城区规划图

广东省广州市在新的城市规划中将浓墨重笔描绘文化项目。据前瞻网记者了解，昨日(8月15日)，第二届广州市城市规划委员会举行首次全体会议，万科江湾大桥以东地块控制性详细规划修改的议题引起高度关注。万科5年前以“地王”价拍得的该地块，将被政府收回。在这一原计划建200米高住宅楼的地块上，拟建3层高的孙中山纪念馆。

广州市市长陈建华在会上透露，为了收回这一地块，政府至少需要付出7亿元的代价。而在广州20.39平方公里历史城区范围内，还有1000多个类似项目。如果让这些项目继续建高楼，历史城区则无法保护;如果政府把这些地都收回来，成本将达几千亿。如何处理这1000多个已批未建项目?陈建华说，“这将是本届规委会成立后的第一块硬骨头!”

地王原计划建56层高楼

据前瞻网记者了解，本次规划范围位于江湾大桥南，江湾路以东，北邻大元帅府，西侧为内环路江湾大桥引桥段，东侧、南侧为江湾花苑，用地面积为7560平方米。2007年3月，万科信诚房地产有限公司通过公开出让方式、以4.6亿元的价格取得该用地土地使用权。

虽然该地块面积不大，但作为市区中心少见的江景地，又毗邻全国重点文物保护单位孙中山大元帅府旧址，当时周边不少楼盘房价已经飙升至15000元/平方米以上。当时该地块起拍价为18660万元，共有9个买家竞投，万科最终拿下地块的价格比起拍价高出2.7亿多，7082元/平方米的单价也创下当时的新高，成为“地王”。

根据最初的规划，万科地块拟建设约56层、200米高的超高层商住楼，建筑面积达58624平方米，容积率高达7.754。但规划部门在规委会上表示，因该地区位于老城区，交通压力较大，紧邻珠江及大元帅府，景观区位重要且涉及文物保护单位的保护控制要求，不宜进行高强度开发，市政府拟将该地块更改为文化设施用地，对现行控规进行修改。

政府拿回建孙中山纪念馆

根据新的规划，未来在这一地块上新建的孙中山纪念馆将是与大元帅旧址相匹配的综合性展览馆，将按照国家级专题性博物馆的标准进行建设，集展陈、教育、库房、研究、管理功能为一体。

建筑容积率为1.50、建筑密度为30%，绿地率为40%。地上3层计算容积率面积为6350平方米，地下3层停车场面积为3000平方米，规划建筑高度控制为25米。建筑造型体形简洁，规划还建议恢复该地块原工业建筑形象，与文物建筑的历史风貌相协调。

此外，孙中山纪念馆以规划道路分成南、北两部分。道路以北拟建纪念馆建筑主体;道路以南为大型旅游车辆地面停车场。而万科已经完好的3层地下部分，仍可作为社会停车场使用，不会造成资源浪费。

纪念馆建成后，小型车辆及内部办公车辆停放在地下停车场，大型停靠在南侧地面停车场，这样大元帅府目前停车难的问题将得以彻底解决。而场内围绕纪念馆设置环状道路，宽7米，满足会车和消防要求。

广州划定20.39平方公里历史城区，但保护范围内千余项目已批出，陈建华算账：

如收回1000处高楼要花几千亿

对于20.39平方公里的历史城区保护规划，陈建华感慨道，目前政府处于两难境地：如何让这些项目继续下去，1000处高楼出现在历史城区范围内，广州的历史城区就没法保护了;“如果全部‘砍掉’，政府要付出很大代价，不要一万个亿，也要两三千个亿。”

政府处于两难境地

“这个项目是我回来当市长后，收回的第一幅地，”陈建华对规委会委员们说，“这里是广州重要的文化遗址，位于历史城区范围内，正好万科批了未建。容积率超过了7，在这里片区里相当于纽约的世贸大厦了，所以政府是要下决心进行置换的。”

陈建华还现场算了一笔账：5万平方米的建筑面积，如果按照每平方米3万元的楼价来算，相当于15个亿;即使是楼面地价也要1万多，折算下来都要六七个亿。

据前瞻网了解了解，广州已做了历史城区的保护规划，面积是20.39平方公里，划定23片历史文化街区，并初步认定了一批名镇名村。陈建华遗憾地表示，在这20.39平方公里历史城区范围内，还有1000多个类似万科项目的旧项目，这些项目从1992年至今的20年间批出去的。

如何处置这些项目?陈建华说，目前政府处于两难境地：如何让这些项目继续下去，1000处高楼出现在历史城区范围内，广州的历史城区就没法保护了;“如果全部‘砍掉’，政府要付出很大代价，不要一万个亿，也要两三千个亿。”

“这将是本届规委会成立后的第一块硬骨头!”陈建华希望规委会委员、专家们共同来想办法，解决这20年来未解决的问题，尽早拿出处理办法。据了解，广州市名城委将在近期将处理方案提交规委会讨论。

“这是我们传承岭南文化的核心，也是城市竞争力的核心，”陈建华表示，“凸显城市个性，这20.39平方公里是关键!”

花了大代价就要好好建设

陈建华表示，正因为花了很大代价才能拿回这个地，新的博物馆更不能乱建，体量问题到底多大?是叫孙中山博物馆，还是叫孙中山大元帅府旧址陈列馆、纪念馆?都要继续研究。

他同时要求，要把周边地区的包括大元帅府北广场、何香凝雕塑在内的文化遗存，作为一个整体的文化片区进行规划，并制定参观旅游的线路，使之成为更受欢迎的文化设施。陈建华拍板说：“博物馆、陈列馆体量不一定要很大，动不动就几万平方米，应该走精品陈列的路线，不是越大越好。容积率不要再高了，但绿地率、建筑密度等可以有一些弹性，给下一步方案留有余地。”

目前规划项目仍处于初期阶段，后期还有很长的路要走。