终于降了，房奴们松了一口气

（图片来源：摄图网）

作者|米筐老A  来源|米筐投资(ID：mikuangtouzi)

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时隔20个月后，房贷利率首次下降，房奴们的月供压力终于减轻一些了…虽然金额很小，但最起码也是个心理安慰。

昨日，每月一报价的LPR数值出炉：1年期LPR降0.1%、由之前的3.8%降至3.7%，5年期LPR降0.05%、由之前的4.65%降至4.6%。

按揭房贷几乎都是中长期贷款，所以跟踪的是5年期LPR数值，在LPR数值调低的情况下、对应的房贷利率也就顺势下调0.05%。

按照100万房贷、30年等额本息还款的话，每月少还约30元、一年就是300多块，如果要求不高、够一家人去饭店吃顿饭了…这也算是支持实体经济，把房贷挤压的其他消费拿回来一丢丢。

不过这几百元的福利今年还到不了手，因为房贷利率每年只调整一次、是以上一年12月份的LPR为基数变动的，而2021年12月份的5年期LPR没有变动，所以这个小小的福利还得等一年、要到2023年1月才能享受到。

自2019年贷款利率改革以来（由之前的基准贷款利率上下浮动、改为如今的LPR加减点），LPR数值一直在往下走、通俗的话说就是一直在降息，可每次1年期和5年期的变动幅度都不同…专业的说法是非对称降息——如果同时降息、1年期LPR总是大于5年期LPR，或者是1年期的下降、而5年期的不变。

眼看着利率越降越低，房奴们也只能干着急，要么红利有限、要么干脆没有红利，这回终于能逮住了…不过实际到手也要再等一年。

这也跟政府的经济政策有关…支持实体企业、抑制房地产泡沫，所以对1年期LPR放得更宽松些。

自2020年房贷利率全面转换为LPR加减点以来，房奴们的房贷利率实际降幅为0.2%，哪怕你之前的利率打7折、也降这么多…能由LPR转换前的3.43%降至3.23%。

说到这里，估计之前坚持把七八折房贷利率转为固定利率的房奴们要哭了，本想着锁定了低利率、哪知道低利率还会更低。

这样下来，100万房贷、30年等额本息还款，每月就少还款约130元、一年下来就是1500元还多，能否抓住这个小惊喜、还看个人的判断决策。

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本次LPR下降之前，已有强烈的降息信号，怎么判断的呢？这就要牵涉到贷款利率的传导机制了。

银行赚的主要是息差，很多人理解为是存贷款利率的差额，这种理解当然没错、但太狭隘，因为银行的资金来源除了企业和居民存款外、更多的是来自于央行。

银行的息差，更准确的说是负债（存款对银行来说就是负债）成本和资产（贷款对银行来说就是资产）收益的差额，银行的资金成本越高、贷款利率就会越高，而银行从央妈那里获得资金的操作是MLF（中期借贷便利）和逆回购。

1月17日，MLF利率和7天逆回购利率分别下降了0.1%，银行获得的资金成本低了、相应的LPR也就降低了——LPR可理解为放贷给最优质借款人的利率。

于是，贷款利率的传导机制也就出来了：MLF利率—LPR（贷款市场报价利率，在MLF利率的基础上加减点）—企业/居民的借款利率（在LPR的基础上加减点）。

所以，只要5年期LPR降息、几乎所有正在还的房贷利息都会降…之所以是“几乎”，因为会有极少的房奴们选择了固定利率、比如2020年“锁定了低利息”的人。

LPR下降除了直接降低存量房贷利率外，也会适度降低增量房贷（今后新批的房贷）利率，毕竟银行的资金成本更低了。

而在这次降息之前、从去年10月份起，包括广州、深圳、苏州、北京在内的很多城市房贷利率都在微幅下跌、或者审批速度或者下款速度更快，原因主要是楼市调控适度宽松下的房贷额度增加。

5年期LPR下降了，意味着房贷宽松了、额度更多了、审批更容易了、下款速度更快了…是不是意味着新一轮的房价大涨又要来了呢？

不是。

新一轮的信贷宽松主要是为了稳经济、托底经济，毕竟去年四季度的GDP增幅只有4%、存在大幅下滑的风险。

房贷的宽松则主要是为了保交楼、保民生，因为去年中旬以来、包括恒大等头部房企在内的一些房企出现了违约暴雷现象，如果不加干预、很容易出现项目烂尾。

政府还是更希望信贷资金流入实体、而不是楼市，自2019年推出LPR以来，1年期LPR由最初的4.31%已降至目前的3.7%、累计下降了0.61%，而5年期LPR则由最初的4.85%降低至目前的4.6%、累计只降低了0.25%。

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房贷利率高高低低、涨涨跌跌，有着明显的信贷周期，我们要做的就是踏准它的节拍。

首先我们要知道，随着社会财富越来越多、经济日趋成熟，利率的大趋势就是越来越低、直至低至0利率甚至负利率。

目前，欧洲、日本的利率就接近于零甚至负利率，房贷利率也就是1%多点、甚至不到1%。

而在2020年房贷利率转换时，很多人却认为自己八折、七折的利率（3.82%和3.43%）已经很低了，并想要锁定这种低利率…因为看不清趋势，所以误选造成白白多掏0.2%的利息。

在利率越来越低这个大趋势下，会有小的信贷周期波动。

这种周期波动不仅体现在利率的高低上，更体现在资金的松紧上…宽松周期下，可能利率没有变化，但贷款审批快、下款也快。

所以要根据自己的角色和交易标的来进行选择。

对买房人来说，如果买的是新房，在信贷进入宽松期下（比如目前）、房贷办理越往后拖越好，因为利率会更低，同时还能把月供压力向后延。

如果买的是二手房，则要趁着信贷趋向宽松尽快办理房贷，贷款审批快、下款快才能尽快的过户，以防信贷宽松下房价上涨、房东后悔违约…也许房贷利率高些，但买的房子价格低些、也能顺利买到手。

对卖房人来说，则要把握住信贷宽松期的窗口期，房子更好卖、价格会更高、到款速度也更快，而在信贷紧缩期则正好相反。

但因种种原因并不能精准的踏准节拍也没关系，比如看好一套房子、但处在利率较高的信贷紧缩期，怎么办呢？

因为有了利率越来越低的大趋势和信贷周期的轮回，暂时的高利率就不是问题。可以先买入，等待之后出现低利率时、再进行贷款置换。

2013年前后办理了上浮30%房贷利率（6.37%）的人，就可以在2016年置换成率8折的房贷利率（3.92%）；2018年办理了上浮30%（6.37%）房贷利率的人，则可以在2020年置换成4%左右的经营贷。

对于利率上浮较高的房奴们来说，要经常关注信贷宽松周期及利率高低起伏，找到一个合适的贷款置换机会，确定性的降低房贷成本。

还有一个趋势是信用的分层，这在房贷市场目前表现还不明显…同一时段，购买同一个项目、选择同一家银行，因为借款人资质的不同、房贷利率也会不同（而目前利率都是一样的）。优质借款人的违约风险更小，其房贷利率也应该更低。

请记住：你比别人多省的，就是你比别人多赚的。

编者按：本文转载自微信公众号：米筐投资(ID：mikuangtouzi)，作者：米筐老A