瞻园区|打造韧性园区，促韧性城市发展

作者|江嘉宇 来源|鸿产汇(ID：gh_d966e9578b8c)

前言

随着城镇化进程加快，城市这个开放且极其复杂的系统面临的不确定性因素和未知风险也在不断增加。作为城市经济的主要抓手，产业园区也面临着同样的挑战，特别是“产城融合”模式的不断深化和发展，产业园区的功能、规模在不停迭代中快速向城市化功能进化。现代园区已经脱离单一生产经营性场所的功能，而是融合了城市复合功能的产业空间和载体，也成为政府在实施城市管理中的重要单元。

城市和园区在各种突如其来的自然和人为灾害面前，往往表现出极大的脆弱性，而这正逐渐成为制约城市和园区生存和可持续发展的瓶颈问题。新冠肺炎疫情发生之后，如何提高城市和园区系统面对不确定性因素的抵御力、恢复力和适应力，提升城市和未来园区规划的预见性和引导性，建设韧性园区和韧性城市成为解决这一挑战的重要思考路径。

——编者

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概念认知

“韧性城市”是指城市或城市系统能够化解和抵御外界的冲击，保持其主要特征和功能不受明显影响的能力。也就是说，当灾害发生的时候，韧性城市能承受冲击，快速应对、并合理的调配资源以从灾害中快速恢复，保持城市功能正常运行，并通过学习和适应来更好地应对未来的灾害风险。

韧性城市并非新概念， 1973年，加拿大生态学家Holling首次将韧性概念引入到生态系统研究中，定义为“生态系统受到扰动后恢复到稳定状态的能力”， 自20世纪90年代以来，学者们对韧性的研究逐渐从生态学领域扩展到社会-生态系统研究中，韧性的概念也经历了从工程韧性、生态韧性到演进韧性的发展和演变，其外延不断扩大，内涵不断丰富，受关注度也不断攀升。

园区是城市的微缩管理单元，在抗击疫情时，园区的封闭式管理为防止疫情扩散和帮助企业复工复产发挥了关键作用，也为城市抗击疫情做出了重要贡献。这也让我们意识到，建设韧性园区对促进韧性城市的建设有重要推动作用。

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韧性园区应该具备韧性城市的特性

稳健性（Robustness）：园区能够抵抗灾害，减轻由灾害导致的园区在招商、运营、出租率、租金收缴以及企业服务等多方面的损失；

可恢复性（Rapidity）：灾后快速恢复的能力，园区能在灾后较短的时间复工复产，各项园区业务功能基本恢复正常；

复合性（Redundancy）：园区关键的功能设施应具有一定的备用模块或复合功能，当灾害突然发生造成部分设施功能受损时，备用的模块可以及时补充，整个系统仍能发挥一定水平的功能，而不至于彻底瘫痪；

智慧性（Resourcefulness）：有基本的救灾资源储备以及能够合理调配资源的能力。能够在有限的资源下，优化决策，最大化资源效益；

适应性（Adaptive）：园区能够从过往的灾害事故中学习，提升对灾害的适应能力。

韧性城市（园区）的防灾恢复能力示意图

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韧性园区的四个维度（TOSE）

技术（Technical）：减轻园区内的建筑群落和基础设施系统由灾害造成的物理损伤。基础设施系统损失指包括园内交通、能源和通信等系统提供服务的中断；

组织（Organization）：包括园区灾害应急办公室、基础设施系统相关部门、安监消防等外联机构或部门能在灾后快速响应，包括开展房屋建筑维修工作、控制基础设施系统连接状态等，从而减轻灾后园区功能的中断程度；

社会（Society）：减少灾害人员伤亡，能够在灾后提供紧急医疗服务和临时的避难场地，在长期恢复过程中可以满足当地的社会性需求；

经济（Economic）：降低灾害造成的经济损失，减轻园区运营所受的灾害影响。经济损失包括房屋和基础设施以及园区入驻企业及员工等因灾破坏未能及时复工复产对园区运营所形成的财产损失，也包括社会生产和其它经济活动因灾导致停工、停产或受阻等对园区正常运营所形成的损失。

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韧性园区的经济性评价

韧性园区与韧性城市一脉相承，虽然在管理主体、管理维度及管理规模有所区别，但核心本质是一样的，即需要构建韧性体系以提升防灾抗灾能力，保证正常运营。园区作为经营主体，在打造韧性园区时，构建韧性园区的经济性评价体系，把韧性园区功能融入园区日常运营及可持续发展商就显得尤为重要。

这需要把握五个基本原则：

1. 坚持长期主义，尊重专业力量

产业园区承担着城市经济发展重要抓手的重任，肩负优质企业生产经营场所的重要保障使命，对待园区运营，特别是自持型园区，需要坚持长期主义，以全生命周期的视角来进行园区的规划、建设、管理和运营；同时需要尊重专业力量，发挥专业人才优势，以专业视角和专业标准，对韧性园区的建设运营进行项目经济性的评价和推进。

2. 园区功能设计的多样性

除了正常经营及生产所需的空间，在设计上，园区还应该遵循多样性设计原则，使得不同群体能够在相对固定的空间中获得更多体验和互动。从企业角度，企业希望能够促进企业经济效益的增加，体现出企业的人文特色，进而营造出高效、和谐的办公环境：巨大的落地窗、更多舒适阳光的进入、更多的绿色植物，围绕园区的跑道或绿道，更友好的公共空间，空间融合设计已经成为趋势，需要对人流动线、功能布局、停车场、配套设施等进行更多的考虑，甚至重新设计，这些都将成为韧性园区建设的重要一环。

3. 园区功能利用的灵活性

从园区经营和管理角度，主体建筑一旦建成，便是几十年的事情，但产业在变迁，办公群体的需求在改变，如何最大限度适应改变，以满足需求群体的变化？一房多用或许是个方向，就像拥挤城市中的迷你公寓一样，为了空间利用最大化，根据不同需求进行空间的复合利用，会议室也是避难空间，消防站也是应急站，储藏室也可以是临时医疗室，公共绿地可以成为消防通道或临时隔离带，又或者是园区草地音乐节活动的举办场地，功能复合化和高度融合，根据情况灵活变动，符合经济性，也加强了园区韧性。

4. 园区运营管理的数字化

疫情期间，一个二维码，就能实施数字化管控，精准知道每一个人的流动轨迹，为疫情的有效防控极大提升效率。二维码背后即为科技驱动的管理数字化，建设韧性园区，数字化驱动管理效率和效能的提升已经成为标配，通过信息化、数字化，实现从楼体安全、车辆管理、人员信息采集和管理、能源监控、企业大数据分析、招商运营、资产盘点、物业维保监测，受损及恢复程度统计都离不开数字化管理的助攻。数字化是工具，可以帮助园区管理者更好的了解园区，对园区韧性化可持续发展做出更有利的决策。

5. 园区服务的综合性和人性化

数字化为园区提升管理效率，综合性和人性化则为园区提供管理的温度和粘性。园区的活动主体是企业家和员工，园区是他们活动的一个重要场域，场域内的事情或琐碎，或复杂，服务的人性化显得尤其重要，现代产业服务已经从以管理为主向以客户为尊转变，服务型园区能极大加强入驻企业和园区之间友好度利益共情，当公共危机来临，园区和企业能够坚定的站在一起对抗外部风险，从而降低园区的受损伤程度，增加受损后的恢复速度。

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建设韧性园区的四个重要能力

建设韧性园区需要注重提升以下的重要能力：

规划前瞻性及复合功能设计能力

对于新建园区，这项能力尤为重要。规划和设计一旦确定，后期要变更不仅难度加大，成本也会大大增加，韧性园区讲求的是保持经济性的同时增强风险防御性，这个要求规划设计部门对城市发展、产业变迁、园区空间利用有较强的前瞻性和判断力，对于空间融合及复合功能设计有深刻认知；对于已落成园区，在现有规划下增加特定功能的复合利用率，承载更多的跨界功能，也能有效提升园区韧性。

空间重新融合，重新定义

大范围的资源协调能力

集团化运营的园区应建立资源集中协调能力，当某一地园区出现公共风险时，可以有完善的应急预案从安全地迅速调动人力物力实施支援；单一项目园区则要有战备意识，侧重对园区功能区域的复合利用，储备必要的防护物资，加强对人员队伍的综合培训和防灾应急处理，同时积极拓展外部风险防控能力，依托政府安监、消防等部门加强自身防控和风险处理能力。

统一标准，灵活调整的综合管理能力

韧性园区，是在园区坚实客观基础上，增强园区管理的灵活性，以应对风险的不确定性。坚实的基础主要是指建筑主体安全、设施设备的维保能力、管理理念的与时俱进、培训体系的完备性和常态化，这些都需要高度统一的标准，标准之外，还需要根据不同的外部风险特点灵活调整，实施精准防控。

不同时段实施不同服务标准

快速反应及强大执行力

危机通常时间短，破坏力强，猝不及防。韧性园区的一个重要特性是能对突如其来的危机事件有快速反应的能力和强大的执行力，除了培训到位，数字化预警机制的助力必不可少。

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小结

园区作为城市管理单元，加强韧性管理理念，增加韧性设施设备，提升韧性化建设，对于建设韧性城市，是同步及放大的促进过程。韧性城市并非新概念，但对城市管理者或政府而言，在近年越来越多发的全球性公共危机应对课题中有重要研究意义，而把园区作为韧性城市建设的一部分，则直接关系到园区经营及管理的可持续发展，加强韧性园区的研究，制定相关实施标准，对园区持有人或管理者而言，同样意义重大。

近30年来，鸿荣源集团在产业发展领域注重产业园区的韧性化管理，已形成自持运营高新科技园区（建筑面积逾250万平米）统一标准化的运营管理模式。目前运营产业园区十多个，培育国高企业40多家，上市公司15家，总产值达300亿元。并已与香港中文大学、南方科技大学、深圳大学等知名高校以及深港产学研基地等多个创新创业机构建立战略合作关系。依靠强大的产业运营团队和优质的园区物管服务，在深莞区域，鸿荣源在产业空间规划设计、产业载体运营以及产业资本资源对接方面形成完整的产业链闭环及轻资产输出能力，所运营管理项目的招商率远高于市场平均水平，运营效益和成果十分显著。

编者按：本文转载自微信公众号：鸿产汇(ID：gh_d966e9578b8c)，作者：江嘉宇，高级经济师、产业园区运营专家