城市洞察丨乘“新型产业用地”之风，逐“工业用地改造”之浪（中篇）

作者|陈昆、焦星宇、  王皓雪、 宋杰   

来源|华高莱斯(ID：RL-CONSULT)

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新型产业用地在工业

用地改造中的典型案例扫描‍

“工改工+工改商”中的综合体新价值

产业用地创新的深业上城模式‍‍‍

深业上城（UpperHills）是集产业研发大厦、高端商务公寓、文化创意LOFT、多元购物体验空间于一体的“工改工+工改商”城市综合体。项目占地面积约12.12万㎡，平均容积率6.5，总建筑面积约120万㎡，整个项目投资约200亿。

1.金融区旁的旧厂房：下一站、总部基地！

项目坐落在深圳市中心福田区，位于北皇岗路和笋岗西路交汇处，距离福田金融中心片区不到两公里，具有相对核心的区位，但是区位价值并未充分兑现。地块前身是显像管企业赛格日立的厂房，随着液晶面板对显像管的替代，赛格日立连续亏损，最终倒闭，厂房也一度闲置。 

2009年，深圳市响应省政府大力推进城市改造的号召，颁布了《深圳市城市更新办法》，明确提出“拆除重建类的工业区升级改造项目改造为工业用途或市政府鼓励发展产业的，增加的建筑面积可按公告基准地价标准的50%来缴纳地价”。这一优惠政策。

同年，国资委所属的远致投资完成了创新产业园区发展思路规划设计，奠定了项目的产业定位——“创新产业总部基地”。并将项目后续工序交付给国有专业房地产开发平台深业集团，项目于2011年开始了正式建设。

2.以“工改商+工改工”为开发模式实现滚动开发

总部基地项目招商难度大、资金沉淀多，往往在开发实操层面面临巨大挑战。因此，深业上城项目分片区、分阶段开发，分为南区、北区两大不同土地性质的片区，以“工改商+工改工”为开发模式实现滚动开发。

一期将北区土地性质变更为商业用地，首先建设了北区的商务公寓使资金回笼。二期中南区仍保留工业用地性质，建设酒店、商业及总部写字楼部分。 

3.“总部+展示+LOFT+商业”的复合形态业态

深业上城形态业态组合极为多元。又必须做到各有所长、和而不同。如何让各部分在各有所长的基础上和谐共生，项目总协调方的选择就尤为重要。华阳国际作为项目的规划、设计及总协调方，在接手深业上城项目之前，曾主持深圳华润城、宝能太古城和中航城九方购物中心等几个城市综合体项目。

在总体统筹协调之下，各子项目也集聚了众多世界顶尖的设计师团队。

• 总体规划及产业研发大厦由顶级建筑设计事务所SOM设计。

• 商业部分则由曾操刀广州太古汇的美国建筑事务所ARQ所设计。

• 曾主持南投古镇再生的中国建筑师团队URBANUS此次担任了LOFT部分的顾问。

• 北区的公寓部分则请来了代表作品为厦门金融中心的GRAVITY来设计。

1）总部产业功能

产业研发大厦：包含T1、T2两座。T1约390米，T2约290米。

“全超白玻璃幕墙”树立商务形象‍

为了凸显简洁挺拔的商务形象，产业研发大厦外立面为纯净的全超白玻璃幕墙，玻璃板块分隔为3米，为普通分隔距离的两倍， 打造了开阔的视觉体验，形成彼此呼应，不仅强化视觉表现力，增强商业展示价值，也增添了该项目的地标性。

内部空间为了适应总部功能需求，结构采用了在超高层建筑上国际流行的“巨柱体系”，在统一标准层内除了八根巨柱之外，没有其他影响视觉和功能的柱子存在，方便空间灵活弹性布置。

采用大宗销售方式引入企业总部加强商务形象

2016年，深业上城T2产业大厦以大宗销售方式，将T2产业大厦47-60层销售给太平洋保险作为总部基地。相继成功引入中国太平洋保险和上海银行，两起交易金额总计超过54亿元。这种以大宗交易方式引进核心客户的策略，可以帮助开发商去化较大面积、树立商务形象，从而推动后续的租售工作。

中国国际消费电子展示交易中心CEEC：建筑面积约为4万平方米。交易中心集高端消费电子新品发布、展览展示、用户体验、投资洽谈、合作交易五位于一体。

吸引国内外消费电子品牌入驻

联动华强北商圈，打造世界级的消费电子展示交易中心。运用线上线下、虚拟现实相结合的方式，构建365天全天候永不落幕的“中国国际消费电子产品展示交易会"，深入挖掘深圳、中国乃至消费电子领域发展的新技术、新产品、新成就，集聚展示全球电子尤其是消费电子产业全链条高端产品和技术，打造世界一流的、无差异的高端消费电子体验中心和消费中心。交易中心目前已吸引300多个国际和国内的消费电子品牌入驻，例如三星、大疆、华为等。

以大疆创新深业上城CEEC高级体验店为例，不仅是一个展示和销售产品的地方。在这里,您能体验最新的无人机和影像技术，观看飞行演示、航拍大片和享受便捷的技术支持。无论您是职业航拍摄影师，还是科技产品爱好者，大疆创新深业上城CEEC高级体验店都将为您打开一扇通往未来的大门。

沉浸式的skyland未来科技馆，一场炸裂感官的未来之旅‍！

Skyland未来科技馆是赛格壹城借助数字技术、人工智能、VR/MR等科技打造的中国首家沉浸式未来体验科学空间，由Hello Universe和智趣Lab两大主题空间组成。

作为一个“沉浸式”互动体验科学空间，利用现代多媒体交互技术，先进的虚拟成像、互动投影等技术，结合新鲜的创意、科技、设计以及寓教于乐的理念，实现互动、参与、体验、教育等目的，将自然、文化与教育融入游乐体验之中，让参观者体验到科技、艺术、文化于一身的现代化科技展馆。

2）品质生活功能

LOFT：由URBANUS的建筑师孟岩、刘晓都主持设计，用地面积为64000平方米，建筑面积为105000平方米。

如果说两座研发大厦树立了这一区域的商务形象，那么错落有致的LOFT则力图构建一种理想的生活图景。LOFT位于深业上城商业3层，不同于3层以下的室内商场，小镇整体处于室外，可远眺莲花山与笔架山。

面积较大的居住LOFT和办公LOFT回应了超高层塔楼的巨大尺度，一定程度上消解了地块自身超高层垂直向的巨大压力。同时向内围合出一个安静的空间，让商业、办公与住宅人流在同一街区活动，创造了一种居住、办公、商业与文化空间融合的聚落式街道生活新模式。

3-4层的小型建筑围合“村落”‍‍

由二十多栋3-4层的小型建筑组合成“村落”，建筑呈组团式排列，每个组团自成院落，内部小巷宽4-6m，而组团之间为开放广场，街道宽度为8-15m。细致的步行街道将高密度的办公LOFT联结起来，排列出一个高低错落，空间变化丰富的小镇。不同功能的平台之间以竖向交通连接，人群下楼即可漫步商业街，上楼又可继续工作生活。

艺术馆+小剧场提升生活品质 ‍‍

为了打造高品质的生活体验，深业上城在LOFT B区引入了全球唯一莫迪里阿尼·巴黎学院派艺术馆，并打造了专属小剧场。艺术馆持续以不同形式的展览及活动，为广大市民带来不一样的艺术体验。小剧场则为各式各样的音乐、舞蹈、读书会等文艺活动营造良好的生态氛围。 

3）美学商业功能

“一座商场+一条品牌街+一个小镇” 的全新商业形态。

大面积暖色调对撞的网红拍照胜地‍

商业街区外立面以红、橙、黄等大面积暖色调为主，并有色彩丰富的涂鸦加以点缀，与周边灰白色建筑形成对比，提升了空间视觉感。在视觉上呈现出“柳暗花明又一村”的层次感。

引进42%华南及全球首店品牌

深业上城的操盘者郝继霖曾在采访中表示，目前商场的同质化十分严重，而他对深业上城的期待是“我希望有一些东西，在这里是不一样的。人们进来的时候就不会说，’又是这一家’”。

入驻整座小镇上的品牌均以有格调的原创独立设计师品牌店、网红茶饮店和部分运动零售品牌为主，整体营造出一种悠闲之感。深业上城引进了42%华南乃至全球首店品牌，以及备受瞩目的全球首个无印良品“三合一项目”——MUJI旗舰店、MUJI Diner和MUJI HOTEL。并且让进入深业上城的网红店都打上了深业上城的烙印。

• 过去千店一面的大家乐，将在深业上城以第六代门店的形象出现；

• 太平洋咖啡也将打破过去黑红基调的现代风格，以全新设计打造深圳首家旗舰店；

• 喜茶的白日梦计划，打造新时代“曲水流觞”的社交空间，契合了深业上城的地理环境；

• 首次引入旗下七大子品牌线的ZARA，门店设计也与以往印象完全不同。

在众多特色店家中最具特色的莫过于全球首家无印良品酒店，酒店同时与无印良品旗舰店和餐堂相连，构成了全球首个无印良品“三合一”项目。酒店的装修风格是一贯的简约风格，但绝对是“简约而不简单”，无论是能够自动调节房间湿度的硅藻泥墙面材料，还是拥有智能记忆的间接照明都体现了酒店的高端品质。在开业之前的一年里，深业上城一方与无印良品进行了多达12次的细节讨论。在面临外界对酒店运营策略不符合市场主流的怀疑时，郝继霖直言，运营应该在理解MUJI这一IP的品牌理念和产品精神上进行，而不是和别的酒店对标、比较。

参考文献：

1.Arch daily：深业上城LOFT/URBANUS都市实践

2.赢商网：“细节控”郝继霖和他操盘的深业上城

3.腾讯房产：专访戴德梁行罗进良—预判深圳写字楼趋势与未来发展变局

作者简介

陈昆，华中科技大学社会学专业，法学学士。对军民融合产业、军工科研体制机制建设、区域开发、旅游开发、产业策划、新农村建设等多领域有深入研究。

焦星宇，中国人民大学国际政治经济学专业，法学学士。研究视野涉及城市发展、前沿产业、乡村振兴等领域。

王皓雪，马里兰大学地理信息科学专业，理学硕士。研究领域涉及文旅融合、产业发展、乡村振兴、城市发展等。

编者按：本文转载自微信公众号：华高莱斯(ID：RL-CONSULT)