城市更新双95%新法:深圳深度改革的破题之举!

宋丁视点

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(图片来源:摄图网)

作者|宋丁 来源|宋丁视点(ID:SDviewpoint)

12月30日,临近年终之际,深圳终于推出了让人眼睛一亮的重大改革举措:

市人大六届常委会第46次会议审议通过了《深圳经济特区城市更新条例》。这是全国第一部关于城市更新的立法文件,其中最引发关注的就是双95%新法,《条例》规定,城市更新中的旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于95%,且经区人民政府调解未能达成一致的,为了维护和增进社会公共利益,推进城市规划的实施,区人民政府可以依照法律、行政法规及本条例相关规定对未签约部分房屋实施征收。

为什么一个双95%会引起业界和市场的强烈反响?因为,深圳城市更新十多年来的漫漫长路中,由于原来实施的双100%旧政,让极少数坚持不签约的业主顽固且成功地阻挡了更新项目的改造步伐,也阻挡了绝大多数签约业主合理合法的居住权利的兑现。当2020年这个极为特殊的年份即将进入历史的关键时刻,深圳推出这个重要的《条例》,城市更新由双100%旧政变更为双95%新法,具有极为深刻的意义,完全可以理解为深圳重登改革路的破题之举。

我把《条例》所涉及的重要意义概括为如下八点:

其一,将成为落实国家综改试点方案的起步性重大改革举措。

今年是深圳经济特区成立40周年的重要年份,10月,国家在深圳召开了大会,领导人做了重要讲话,国家部委提出了鼓励深圳深化改革的综改试点方案和试点清单,可以说,无论国家高层,还是全国各界都期待深圳能尽快推出具有重大改革取向的动作来。这个《条例》的立法通过表明,深圳的综改试点真正起步了,特别是双95%新法凸显了深圳在城市空间治理方面的改革力度和决心。

其二,将确立深圳城市更新的立法权威性及推动城市法治化建设。

 深圳发展到今天的高度,已经要求其一定要全面推进城市的法治化建设,这是去年国家提出的深圳建设中国特色社会主义先行示范区意见中的核心要点之一。人大通过立法确立城市更新的双95%新法,就是要明确这个城市更新操作所依据的已经不是一般的临时性政策,而是的具有法律权威性的立法授权,这必然强化城市更新行动的刚性特征,也必将成为深圳城市法治化建设的样板工程。

其三,将大大遏制以往城市更新中存在的肆意侵犯公共利益的行为。

 我们都知道,这么多年来,城市更新历程之所以非常艰难,核心问题就是拆迁补偿利益纠葛太深,具体体现在双100%政策上面,极少数业主为了自身的私利,罔顾绝大所数签约业主的正当合法权益,长期拒绝签约,在100%政策保护下,肆意侵犯公共利益,严重拖延更新步伐,给更新工作造成了巨大的压力。这次立法通过的双95%新法必将从根本上颠覆这种不公正的局面。

其四,将强力提升城市空间治理和城市更新的速度及效率。

 深圳是全国违建较多、空间不合理利用程度较高的城市,城市空间治理任务十分艰巨,城市更新就是要解决土地缺乏、城市空间利用严重失衡的问题。过去的双100%政策由于无法对不合理占据城市空间的利益主体实施有效执法行动,导致城市空间治理和城市更新的速度很慢,效率很低,严重拖累了城市发展的步伐。这次的立法,特别是双95%新法的推出,保护了绝大所数更新项目签约业主的合法权益,显然将大幅提升城市空间治理和城市更新的速度及效率。

其五,将大幅增加城市更新项目的开工建设数量和开发总量。

由于上面所说的城市更新中诸多问题的干扰,多年来,深圳的城市更新工作一直十分缓慢,很多项目尽管早已立项,但实际实施率很低,全市城市更新大体维持在25%左右的实施率水平。这次《条例》的立法通过,将有效推动项目的实施率提升,开工数量和开发总量将明显提升。

其六,将有效加快深圳保障性住房供应推动住房供给侧改革步伐。

深圳的二次方案中,保障性住房占比达到60%,如此大比例的保障性住房建设必然对城市更新的土地腾挪寄予很大希望。这次《条例》的立法通过以及双95%新法的执行必将有效加快深圳保障性住房供应,同时推动深圳住房供给侧改革的步伐。

其七,将催生一批符合城市空间治理改革方针的城市新型综合体。

《条例》的立法通过以及双95%新法的执行,最明显的改变就是,有更多的城市更新项目可以启动实施了。当大量项目被新法激活启动之时,它们之间的竞争动力就会涌现出来,这完全有可能催生一批符合城市空间治理改革方针的城市新型综合体,例如,符合深圳产业政策的智创产城综合体和高教科研综合体,又如,顺应深圳实施消费升级的文商消费综合体,再如,符合深圳大力发展保障性住房的保障住房综合体,等等。

其八,将引发一系列涉及深圳城市及产业升级的重大改革行动。

这次《条例》的立法通过以及双95%新法的执行,表面看是关于城市更新的立法程序和改革举措,但我认为,由于这项立法具有强烈的改革取向,这使得它具有了极强的先行示范效应。相信从明年开始,也就是进入十四五后,深圳在落实国家综合授权改革政策方面,在推进建设中国特色社会主义先行示范区方面,将会不断推出一系列新的重大改革举措,让深圳真正重登改革路,再为全国树立一个敢闯敢试的改革者形象。

编者按:本文转载自微信公众号:宋丁视点(ID:Sdviewpoint),作者:宋丁

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