这对全国最近的双子城，在边界区域画了一个629平方公里的圈

本文转载自微信公众号：“城市战争”（sunbushu123），作者：孙不熟，华南城市研究会副会长、广州市房地产协会专家委员会委员

自从粤港澳大湾区规划将广佛同城列为三大发展极点之一，两座城市的融合事实上已上升到国家战略，不再仅仅是两个城市自己的事情。

近日，广佛两城在边界区域画了一个629平方公里的大圈，这对全国大都市区的融合发展都意义重大。如果看好广佛同城，今后一定要注意这个大圈的动向。

01.

9月27日，广州市规划和自然资源局委托相关单位对 “1+4”广佛高质量融合发展试验区发展策略规划进行公开招标采购。

招标公告显示，本次规划修编的范围为“1+4”融合试验区范围，总面积629平方公里，其中广州占275平方公里，佛山354平方公里。

其中，“1”是指广州南站—佛山三龙湾片区，是此次试验区的先导区，范围面积约259平方公里，其中广州约129平方公里，佛山约130平方公里。

“4”是指五眼桥—滘口、大岗—五沙、白云—南海、花都—三水片区。研究范围为广佛边界10个区镇行政单元范围。

可以说，这5个片区，涵盖了广佛两市197公里的大部分边界区域，其中又以“广州南站—佛山三龙湾片区”为重中之重，有点相当于广佛深度同城化的“小深圳”，示范意义十足。

客观来说，广佛同城划定的这5个试验区，若论融合度最高、配套最成熟，当属“白云—南海”片区，这里也是广佛边界区域中房价最高的那个，千灯湖、金沙洲住了几十万广州上班族，和广州已经难分你我了。

不过，若论区位条件、想像空间，南站区域显然更占优势。

广州南站不仅位于广佛交界，更位于珠三角世界级城市群几何中心的独特地理位置，目前日均客流量超过60万人次，是大湾区近亿人口和全国各地联系的门户中枢地带，同时也是中国最繁忙的高铁枢纽，这里的发展前景不可限量。

三龙湾则可视为佛山为南站量身定制的一个高端创新聚集区，位于佛山市禅城、南海、顺德三地交汇之处，且靠近东平水道和谭州水道交叉点，更重要的是它毗邻全国第一高铁枢纽(广州南站)，地理位置十分独特，故名三龙湾。

三龙湾有望成为佛山版的松山湖，其在产业上想像空间超过目前正当红的千灯湖。

那么，“南站—三龙湾片区”具体涵盖哪些板块呢?

根据政府采购网此前发布的《湾区极点·广佛融合先导区前期研究报告》招标公告，广佛融合先导区的规划范围，广州这边主要涉及南站商务区、汉溪—万博片区、海龙国际科创园等平台，佛山这边主要覆盖三龙湾片区、博智林机器人谷及千灯湖以东片区。

02.

我一直认为，从房地产的角度，这种行政交界区域的可塑性很强、可变性很高。

例如金沙洲这个小岛，广州佛山差不多各管一半，但广州部分的房价差不多是佛山部分的1.5到2倍，但其实二者地段相同、配套共享，实际生活没有很大区别，房价的差异主要是行政边界这道无形的墙引起的。

然而，广佛同城的一大使命就是把行政边界模糊化，让两地居民感受不到行政边界的存在，如果这个目标能实现，那两地的差异会进一步缩小，甚至有拉平的趋势。有一个例子不一定准确，但可以参考，大家回想一下，10年前，澳门房价是珠海的多少倍，现在又是多少倍?差距是不是明显在缩小?

从经验来看，其实不止珠澳，还包括港深、沪苏，地缘相邻的两个城市，只要相互的融合度在提高，二者的差距就会不断缩小，房价只是各项经济指标中的一个。

03.

从各项物质条件来看，广佛同城的前景非常好，也让人对这五个片区充满期待。

要知道，这两个城市自古以来就是同文同脉、不分你我，相互认可度非常高，而且二者的市中心距离不到20公里，比广州内部的天河到番禺还方便，也因此被认为是全国最近的“双子城”。

注：本图统计的是各城市政府驻地之间的直线距离，可能存在轻微误差，仅供参考。

根据极光大数据发布的《2018年中国城市通勤研究报告》，目前全国经济总量前十城市跨城通勤人数占比，广州跨城通勤人群占比高达6%，高居全国第一，一个重要原因就是佛山和广州太近了。

所以，广州跨城上班族多，不是艰难，而是广州人的一项福利，因为跨城意味着低房价。而在北上深等城市，想跨城上班，通勤距离通常要30到50公里以上。

值得一说的还有广佛地铁，2018年的日均客流量已高达达32.92万人次，超过了广州内部运行的多条线路，这意味着广佛之间的跨城互动频率已经和广州内部各区无异。

更显著的还有客流增速，相比2015年的15.98万人次，短短4年间，广佛线的地铁客流已经整整翻了一倍。这个增速超过三号线、五号线，是广州地铁网络中客流增幅最大的一条线。

地铁当然还不是全部，如果再统计公路和火车的互访量，只会更多。有一个被媒体多次引述的数据是，仅仅住在佛山南海区的广州“候鸟族”就达到70万人，70万人是什么概念?超过南沙区或者从化区的常住人口，这意味着广州至少塞了一个南沙区在佛山。

两地水乳交融的程度可见一斑，现在既有自下而上的市场力量在推动，也有自上而下的政策力量在拉动，广佛这对全国最近的双子城，有望给中国的大都市区融合发展，提供绝佳的示范价值。