房地产业拐点预测（二）：房地产业对经济的贡献有多大？

（图片来源：摄图网）

本文转载自微信公众号：贝壳研究院，作者： 沈雨潇

近几年国家对房地产调控的力度逐渐加大，从“房住不炒”到“坚决遏制房价上涨”，再到“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，很多观点认为房地产业的拐点即将到来。

针对房地产业拐点来临的问题，贝壳研究院将内部研讨资料整理成文，分成

《中国还要造多少房子?》

《房地产业对经济的贡献有多大?》

《各地政府的土地财政还要坚持多久?》

三篇文章，从数据的角度预测房地产业的未来走势。本系列主要是学界各方资料、观点的整合、综述，不代表机构官方态度。

房地产业对经济的贡献有多大

0.核心结论

◆中国房地产业GDP占比从2000年的4%左右提升至2018年的6.65%，且2017、2018房地产被调控的两年该占比依然在升高。

◆各省级房地产业GDP占比差异较大，部分省市已经接近10%，房地产业成为经济中重要组成部分。

◆有学者提出，中国如果按照美国、日本的房地产业GDP统计方式来计算的话，实际占比已经达到16%，高于美国和日本，是仅次于工业的第二大产业。

◆房地产行业对其它行业的GDP拉动影响也很大，以2013年为例，建筑业GDP的43.1%、工业GDP的10.7%、金融业GDP的6.8%都源自房地产业的推动。

◆近几年房地产业的实际生产增加值的增速并不高，低于中国整体GDP增速。而名义上GDP比重的提升是因为房地产业的价格上涨导致的。

◆许多学者对于经济过度依赖房地产、价格上涨的扩张模式表示担忧。

1.房地产业GDP占比逐年提升

“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，7月30日召开的中共中央政治局会议释放出我国坚持房地产调控不动摇的明确信号。

中国是不是将房地产作为刺激经济的手段了呢?最直观的方法就是看中国GDP中，房地产业的占比(后文简称房地产业GDP占比)，该数据国家统计局每年都有公示。

2000年以来，房地产业GDP占比一路走高。除了2008年受金融危机影响有明显下跌外，其余年份房地产业的地位基本都是越来越重要，占比从4%上升到6.65%。

如果房地产业GDP占比越高，那么整体经济对该行业的依赖度也就越高，经济的发展越难以摆脱房地产业的动力支持。

虽然各地政府从2016年开始就频出房地产调控政策，但2017、2018年中国房地产业GDP的比重仍然在上升，并没有扭转的趋势。

2.各省份房地产业GDP占比差异大

从全国来看，房地产业GDP占比在增加。但各省、市、自治区的情况又严重分化。2018年部分省份的房地产业GDP数据尚未公布，这里只看2016、2017年的情况。

下图中黄色点代表该省份2016、2017两年房地产业GDP占比的平均值，红色箭头代表该占比在上升，绿色箭头代表该占比在下降。

部分省、市房地产业GDP占整体GDP的比重已经接近10%，仅次于制造业，可以认为是该省经济体系中非常重要的支柱型产业。

3.房地产业GDP占比仍被低估

6%-7%左右的房地产业GDP占比到底算高还是低呢?有人拿美国和日本的数据作比较，这两国房地产业的GDP占比都是在12%左右。这么对比，似乎中国的值并不是很高。

但是，有学者提出中、美、日三国对房地产业GDP的统计口径存在差异。中欧国际工商学院经济学与金融学教授盛松成认为，中国和美国、日本在房地产业GDP核算的内容和方法上存在两个较大差异。

第一个差异是美国和日本将以交易为主的房产和土地开发归到了建筑业，而中国将这部分算在房地产业。不过美国和日本由于城镇化发展成熟，当前这部分GDP较小。

第二个差异是美国和日本以市场租金来评估自有住房服务，而中国则以初始的购房成本值核算，使得中国的房地产业增加值中无法体现市场价格上涨带来的资产升值。

盛松成教授将中、美、日三个国家房地产相关的GDP作了同口径下的测算对比，将修正后的房地产业GDP与其相关部分的建筑业相加，中国房地产业的GDP占比在2016年实际已经达到16%，超过了美国和日本的值。所以当前中国房地产业在经济发展中的地位高于美国和日本。

4.房地产业对经济拉动力强

学界对于房地产业对经济的强力拉动作用基本已达成共识，房地产业作为经济支柱的作用多年来从未改变。

从社会固定资产投资的角度来看，房地产业的固定投资占比基本在25%上下波动，加上基础建设的投资，整体占比超过社会固定资产总投资的50%。

安徽财经大学的陈蕾(2017)对我国房地产投资和经济增长的关系作了实证研究，得出结论是在广义差分模型上，房地产投资每增加1%，国民经济增长0.6906%。

另外，国家统计局的许宪春、贾海、李皎(2015)从投资、生产与消费三大角度论述了房地产业对我国经济的拉动作用。除了房地产业本身的投资和产生的GDP外，房地产业发展对上下游产业的增长影响至关重要。

房地产开发一方面与建筑业生产活动密不可分，另一方面直接消耗大量建筑材料，带动了水泥、钢铁、玻璃、五金、冶金、陶瓷、化工等多个制造行业的发展。住房销售后，与住房有关的消费活动促进了家电、家具、家纺等制造行业的生产。房地产的开发和销售，都会相应地对物流、金融等第三产业具有很强的拉动效应。

许宪春、贾海、李皎用投入产出表来衡量各行业经济之间的相互影响作用。以2013年为例，因房地产开发而拉动的GDP占比达到9.2%。其中，建筑业GDP中的43.1%、工业GDP的10.7%、金融业GDP的6.8%都是受房地产业拉动的。

而当房地产业萎缩时，也会对经济造成负面的影响。2014年，商品房销售面积和金额持续下降，直接影响了钢材、水泥、平板玻璃的生产，同时家电等居住相关消费品的增速也回落。

5.价格上涨造成房地产业GDP增高

然而，如果看国家统计局公布的GDP增速数据，会发现2010年以后，房地产业的GDP增速除了2016年，其余年份都小于整体GDP增速。

房地产业的GDP占比在变大，而增速却小于整体GDP，这不符合第一直觉。

原来，在计算GDP增速的时候，会引入一个名叫“平减指数”的指标，用于衡量全社会物价的变化。GDP增速需要剔除物价上涨的影响后计算。

举个例子，比如昨天我们生产了2个苹果，每个苹果10元，计入的GDP就是20元。今天我们生产了3个苹果，每个苹果15元，计入的GDP就是45元，名义上我们GDP比昨天上涨了125%，但实际上，我们生产的苹果只有增加50%，名义上增加的125%是物价上涨带来的，按照昨天的不变价格计算，今天的GDP实际只能有30元。

而30元除以20元，或者说今天的名义价格除以实际价格，就是平减指数。平减指数的增幅可以理解为社会整体物价的增幅。

这里需要说明的是，平减指数和居民消费指数有一定差异，它的计算基础比居民消费指数更广，除了消费之外，生产资料、资本、出口等都会计入，反映了全社会更广范围上的物价变动情况。

将2001年以来的房地产业GDP平减指数和整体GDP平减指数的增幅作对比，可以看到除了2007、2008年以外，房地产业的整体物价水平增幅大于全社会物价水平的增幅，每年的增幅基本大于5%，有些年份甚至达到15%以上。

从消费端也可以看出，如果以2000年的价格水平作为100的基准线，到2018年，全社会的居民消费价格上涨约50%，而商品房销售价格却上涨了超过300%。

也就是说，房地产业的实际生产增加值，并没有名义数据上的那么高，房地产业的增长是整体价格上涨带来的。因此，可以认为房地产业对全国经济的贡献有部分是靠涨价得来的。

6.经济对房地产业依赖加深的风险

房地产业对经济发展的正向推动作用有目共睹，但是经济对房地产业的过度依赖、价格快速提升的扩张模式是否合理，仍然没有明确答案。学界大多认为这并非可持续增长的道路。

许宪春、贾海、李皎(2015)认为房地产经济过热的危害有三方面。第一是对实体经济的“抽血效应”，大量资本从实体经济涌入房地产业。第二是对居民消费的“挤出效应”，过高的房价与居民收入的比值不合理。第三是对金融和经济运行的“风险效应”。

中国社会科学院的陈昌兵(2017)总结我国居民房贷扩张导致房地产经济扩张的机制为：“居民家庭房贷扩张>房价上涨>房地产投资量增加>宏观经济扩张”，这样的方式是将银行和国有企业的杠杆率转化为银行和居民家庭的高杠杆率，加大了居民家庭的金融风险。如果房价下跌，居民家庭的资产负债率将提升，引发家庭金融危机，传导至整个经济体系。

另外，中山大学国际金融学院的农汇福和上海财经大学的陈杰(2017)也通过对255个地级市的房地产投资和经济数据研究得出结论：随着房地产投资占GDP 比重、房地产投资占固定资产投资比重的增加，投资对我国经济增长的影响力逐渐下降;而且当房地产投资占GDP 比重和房地产投资占固定资产投资比重同时增加时，投资对我国经济增长的影响力会进一步减弱。也就是说房地产业的经济地位进一步扩大并不会更好地拉动经济发展。

7.小结

经过上述分析我们可以对房地产业在当前中国经济体系中的地位有个大概了解。

按现价计算，房地产业的贡献是逐年增高的，且如果把相关的建筑业等上下游产业算上，房地产业是经济增长的一大动力之一。该产业如果遭受打击而突然停滞发展，对经济的负面影响会很大。

但是，房地产业对经济的贡献很大一部分源自其价格的上涨，而非去除通货膨胀因素后的实际价值增量。这样的贡献并不是健康的，因此要么对房地产业“挤水分”，要么从宏观上调整产业结构，逐步摆脱经济对房地产业的依赖程度。这也是为什么中央三番五次强调要对房地产业“严控”。