楼市“去库存”压力下 2016年房地产走势预判

近日，伴随不限购城市商贷购房首付比例降至20%、房地产交易环节契税和营业税优惠政策先后于春节前后出台，坊间舆论也开始将关注焦点锁定去年年底中央经济工作会议确定的“化解房地产库存”任务上来，其间不乏认为2016年开年楼市新政将为正处于高库存隐患之下的中国楼市注入一剂强心针的观点。

然而，对于早已走上拐点的中国楼市而言，以往决策层采取全面放开、大力支持的政策红利注定难期，落实去库存任务，政策走向将何去何从?

当前中国楼市去库存难度堪称巨大，存在“难度大、分化大”两大特征。化解房地产库存，关键是要为高库存找到有效出口，对接不同城市间的购房需求。从这点看，想要真正实现去库存，诸如降低首付比例乃至税收优惠等货币、财税政策仍显不够，参照中央经济工作会议的任务表述，楼市去库存，政策仍有可为空间。

 对于当前落实楼市去库存任务存在的 “难度大、分化大”两大特征，之所以说去库存难度大，就是因为2015年的房地产投资持续下行，形势难言乐观。根据国家统计局统计显示，2015年，全国房地产开发投资95979亿元，仅同比2014年名义增长1%，且月份看增速持续回落，其中，住宅投资64595亿元，仅同比增长 0.4%。

春节刚刚过去，山东、内蒙古等中国多省区又迎来一轮密集的去库存政策潮。业内人士分析称，预计全国“两会”前后各地都将针对房地产库存出台不同力度的政策，中国房地产市场有望在一季度迎来一轮密集的政策松动潮。

2月14日，内蒙古自治区召开自治区政府常务会议，将房地产去库存作为今年重点工作之一。会议提出，当前内蒙古房地产投资持续下降、商品房库存仍居高位、结构性矛盾明显等问题仍较为突出。会议要求各地区全面做好房地产去库存工作，有效化解房地产高库存面临的风险。

2月15日，山东省提出今年将通过建立购租并举的住房制度，鼓励引导农民进城购房，大力发展跨界地产等举措，实施房地产去库存行动。

2月3日，山西省提出，今年将采取包括支持农民工进城购房、扩大住房需求群体等7条政策消化商品房库存。

稍早之前的1月份，湖南、福建、济南、重庆等多地也出台了房地产去库存政策。

地方密集出台的“去库存”政策与中央对楼市的诊断和开出的“药方”一脉相承。2015年末召开的中央经济工作会议将化解房地产库存作为2016年中国结构性改革的五大任务之一。

各地在密集发布去库存政策，预计“两会”前后各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策，整体看，房地产市场有望在一季度迎接一轮密集的政策宽松。但整体政策的力度将不同，分城施策是未来政策放松的主要特点。

前瞻产业研究院《2016-2021年中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》指出：经济缺乏动力，导致房地产依然是最重要的引擎，房地产新常态下，需求上涨乏力，这种情况下，楼市各地市场分化，因城施策将成为未来房地产刺激的主流。整体看，各地方省市出台的系列政策力度依然各异，依然需要中央财税信贷政策的配合。

另外，2015年是楼市政策从逐步放松向全面利好转变的一年。政策的利好推动全国房地产市场销售企稳复苏。在“稳定住房消费”的大方针指导下，从全国到地方的各类托市政策轮番出台，“330新政”引发二手房市场井喷，“930新政”令2015年末市场暖冬再现。虽然销售情况表现良好，但房地产市场自身依然存在严峻的库存问题。化解库存从而成为2015年末中央高层关注的焦点，也料将成为2016年度政策制定的核心目标。

张大伟表示，2015年，我国宏观经济运行压力巨大，2015年GDP同比增长6.9%，20多年来首次跌破7%。投资及出口表现不佳成为拖累经济增长的两大主因，全国固定资产投资增速回落，进出口总额同比下降。而固定资产投资之所以增长缓慢，主要受到房地产开发投资增速回落幅度较大影响，且房地产开发投资增速去年以来持续下滑。

此外，房地产业不仅对宏观经济造成较大负面影响，而且由于房企整体购地意愿低迷，使得地方土地出让收入大幅回落。

分城市来看，一线城市最被标杆房企看好。特别是降息后，一、二线城市楼市资金面将明显好转。房价从统计局数据看已经全面上涨。三、四线因为库存绝对值过高，这种情况下，2016年市场分化的趋势将依然延续。2016年的上半年房地产救市政策依然会持续出现，说明了房地产对整体经济的影响较大，楼市政策将继续宽松。不过，在分化的市场格局下，房地产依然面临巨大的风险，特别是一线城市的地王对房价上涨的要求非常高，预计，2016年房地产市场二线城市将成为市场热点。