“负利率”时代: 楼市能否再迎狂欢？

张平2015-09-22 10:04

2015年的中国经济，实体低迷，GDP增速下降，股市高位跌落，而楼市表现呈回暖之势。8月份，70个大中城市新建商品住宅价格同比从上月下降0.4%转为上涨1.7%，为自2014年9月份以来首次转正;这也是最近16个月来，首次出现半数城市房价上涨。

面对全国楼市总体止跌企稳，业内专家认为除了房地产调控6年来最大的宽松政策出台，以及不断的降准降息带来的“负利率”时代的来临，房地产保值增值功能彰显。但与前四次“负利率”所不同的是，当前的楼市并非整体向好，而仅限于一线城市及部分二线城市，绝大部分三四线楼市在泥潭中苦苦挣扎。

“负利率”时代: 楼市能否再迎狂欢?

其一，自去年9.30、今年3.30新政之后，8月31日，住建部、财政部、央行又联合发文，自9月1日起，公积金贷款二套房首付降至两成，至此，已实施近5年的限购政策，在绝大部分城市已经取消，楼市“限贷”也已全面放开。

同时，8月28日，住建部、商务部等六部委也出台新规松绑“限外”，一定程度上取消了外资投资房地产和购房的限制。值得注意的是，这是过去十年来，政府对境外人士在国内购房限制的首次松动。

而笔者认为，随着经济下行压力的增大，房地产投资的骤降，使得政府部门已经完全摒弃了对楼市持续多年的“调控”和“抑制”投机的态度，而是以“稳增长”、“扶持”、“去库存”的意图所取代。

其二，货币政策全面宽松，负利率时代已经到来。“负利率”，是指一年期存款利率低于全国居民消费价格指数(CPI)增速。自上世纪90年代以来，我国经历过4次负利率时期，分别是1992年10月~1995年11月、2003年11月~2005年3月、2006年12月~2008年10月、2010年2月~2012年3月。

在上述4次负利率期间，房地产都表现为价格大幅上涨，每次的涨幅在12.8%-60%之间。而今年以来，央行三次降息降准，目前1年期存款利率已降至1.75%，根据国家统计局公布数据显示，因鲜菜、猪肉价格大幅上涨，8月CPI同比上涨2.0%，居民存款实际负利率出现，我国再次进入负利率时代，中国房地产市场面临2009年以来最宽松的环境。

从全国来看，6月中旬以来，在股市下跌的同时，房价整体呈现微涨之势。8月份，70个大中城市新建商品住宅价格同比从上月下降0.4%转为上涨1.7%。现在很多民众在担心，这次负利率，房价还会大涨吗?

目前国内楼市呈现冰火两重天的格局，不同城市之间的分化严重。一方面，根据中国指数研究院8月份数据，前十大城市中，只有一半房价上涨。其中，上海房价同比上涨9.9%，均价为35405元/平方米，北京房价同比上涨3.25%，均价为33784元/平方米，而深圳房价已同比上涨26.38%，均价达38000元/平方米!一线城市房价本身就有泡沫，现在把泡沫又进一步加推。

另一方面，广州、杭州8月份房价同比均跌逾5%，均价分别为17000、16000元/平方米;重庆房价同比跌幅更达8%，均价仅为7000元/平方米。所以，整体的三四线城市因为库存绝对值过高，即使政策和信贷多重刺激，出现全面回暖的可能性也不大。

笔者认为，从房产商的角度来说，尽管负利率能够在一定程度上促进房地产投资，但目前全国整体房价并不具备大幅涨价的基础。从全国市场来看，整体的库存压力仍在加大。据统计局数据显示，截至7月末，商品房待售面积66259万平方米，同比增长18%，去库存进度缓慢。目前全国还有6亿多平方米的库存，开发商的房子不敢随便涨价，因为还有大量库存，只有少量的开发商剩尾盘的时候猛涨价。

现在的状况是，绝大多数二三线城市房价因库存原因，根本涨不上去，所以也没有像过去几次“负利率”周期那样“抗通胀“的潜质，而像深圳、北京、上海这些一线城市的房地产，因其库存积压较小，近期上涨速度较快，那是否值得投资者去购买呢?笔者建议大家，不要对一线城市房地产上升空间有太大想像。

首先，一线城市房价泡沫过大，近期的上涨主要购买力是投机性需求，所以不可持续。9月上旬北京新建纯商品住宅成交2421套，比上月同期下跌37.6%。北京楼市隐忧凸显，目前代表市场主流需求的改善型购房人群，他们因高房价因素既买不起豪宅，也享受不到公积金贷款的优惠。故未来一线的成交或仍将下滑，而这将影响房价表现。鉴于一线城市民众现在根本买不起商品房，所以房价越高，购买力就越是衰减。

再者，只有外来人口的不断涌入，并且有足够经济实力买房置业，一线城市的房价才能长期维持高增长。即使在北京，由于公共资源和城市配套设施等与人口增长间的矛盾日益显现，北京人口流入已呈放缓态势。其中，人口增速已从2011年的2.9%降至2014年的1.7%，达“十二五”以来的最低水平。

克而瑞研究所的一份报告指出，北京等一线城市人口流入的放缓将抑制房价上涨空间。随着北京等一线城市人口流入进一步放缓，其房价继续上涨的空间也非常狭小。而笔者认为，随着一线城市的公共资源、基础设施与人口增长矛盾突出，以及生活成本的居高不下，使一线城市对外来人口(特别是应届大学毕业生)的吸引力正在呈现下降趋势。

最后，中国人口年龄结构趋于老化将直接影响未来的住房市场。根据2010年人口普查数据，不论是哪一类城市，15岁以下人口占比均显著减少，而1-4岁年龄段占比更是急剧降低。按时间推算，这正是计划生育后第一批独生子女(80后)的孩子。人口年龄结构老化将直接影响未来住房是市场需求，不论一二三线城市都将面临这个问题，那些仍然可以吸引外来人口流入的发达城市受影响相对较小，而人口流出的城市将会雪上加霜。

同时，这些年来随着住房市场化改革的推进，不管是一线城市还是三四线城市，市民的居住条件得到极大改善，未来居民继续改善居住条件的需求已经远不如前些年那样的迫切。从2000年到2010年，全国人均住房面积增长了72%，分地区来看，最低的省份(直辖市)的人均住房面积增幅也达到40%。

从前几次，负利率周期都会将房价推上一个新台阶，但是这一次负利率周期要想使房价快速上升已不太容易。对于三四线城市来说，去库存仍然是开发商在将来很长一段时间内要面对的课题。而在一线城市，由于房价均价不断攀升至3-4万，远远背离当地居民的购买力，又鉴于一线城市人口导入趋势正在放缓、人口老龄化趋势正在上升、市民住房需求整体已有较多改善，所以仅靠需求端的力量也很难将高房价继续推上去。综合现在的房价来看，即使出现负利率也难使其价格出现飞涨的局面。

文中数据来源：前瞻产业研究院《2015-2020年中国房地产行业商业模式创新设计与投资前景预测分析报告》:http://bg.qianzhan.com/report/detail/11e8e38cc0904bc0.html