北上广之中国房地产玩跳水？ ——试论2014年美国QE褪尽之际的中国房地产兴败趋势

5月6日来自新华社“新华视点”《中国房地产开启“高台跳水”？》文称：“北京‘五一’假期二手房成交仅31套，同比下滑超八成；深圳某楼盘单价降2000元再遭老客户‘维权’；南宁限购政策松动或引发‘救市潮……”今年一季度以来，无论是新房还是二手房，多地楼市经历从“一房难求”到“降价甩卖”的骤变。尤其是近期，全国楼市呈现出了观望心态渐浓，“看空”情绪弥漫着普遍特征。文章认为：“在全国整体信贷收紧，部分地区供应过剩的背景下，全国楼市是否拉开了“跳水”序幕”。中国房地产真要遭遇“胡温十年”十连涨、到2014年大转折“跳水”？

来自“五一”小长假的房地产信号　　    

从“五一”假期北京东三环双井附近的合生国际一套三居室，降价150万仍无人问津的报道让舆论惊呼楼市“跳水”时代的到来。记者调查了解到，该套房从年初至今的挂牌价下降的确超过100万。这虽然是极端案例，但北京多个区域主动降价的二手房业主却比比皆是。

房价下降

“附近的一套南北通透的两居室又降了50万”。这是位于北京市朝阳区北苑路附近一家知名中介的经纪人推销房子时说的第一句话：“降价50万已经不是什么新鲜事，只要买卖双方都诚心交易，一套房子砍下个几十万已不鲜见”。

在房地产门市店、新房售楼处时人们发现，“降价”“促销”的声音不绝于耳，而看房者却寥寥无几。北京大兴区的一些刚需楼盘曾多次出现开盘即“日光”的现象，而如今某小区却推出每平方米优惠5000元的“特价房”。一位销售人员直言不讳地说：“现在行情不行，我们就是变相降价。”

价格接连下挫的背后是成交量的持续低迷。根据中原地产研究中心统计数据，“五一”假期３天，重点监测的54个城市新建商品住宅签约套数为9887套，同比下降超30％。一二线城市下降幅度最大。例如，北京新建住宅签约169套，同比下降近八成；二手房成交仅31套，同比下跌达到82％。

“今年以来，全国楼市整体上的表现都十分低迷，降价现象也从年初的二三线城市向一线城市蔓延。”中国房地产学会副会长陈国强表示，与以往政策出台引发楼市波动不同，这一轮变化是由于市场内部的供求关系和经济基本面变化引起的，体现出市场规律。

数据显示，2014年1月至3月底，全国房地产开发投资15339亿元，同比增速比1－2月份回落2.5个百分点；住宅新开工面积同比下降27.2％；房地产开发企业到位资金同比增长6.6％，增速比去年全年下滑近20％。这次房地产市场的低迷不仅仅是成交量和价格的下跌，而是一系列数据的全面回落。有经济学家这样预测，今年房价全面下跌是大概率事件。

北上广上演高台跳水？

2014年一季度已经过去，全国市场看空情绪弥散下的一线楼市，未能在4月份出现明显反弹，北京、上海、广州和深圳四大城市在“五一”小长假更是成交遇冷。据来自中国54个城市数据显示，今年“五一”假期新建住宅合计成交23.6万平方米，较去年同期大幅下滑47%，其中一线、二线、三四线城市均有明显下挫，降幅分别为40%、65%、32%。相对于2013年的历史同期成交高位，2014年“五一”假期成交量较2011年及2012年分别下降19%和36%，为自2008年9月全球金融海啸爆发以来的历史最低位。

结合住宅供应情况，从四大一线城市的具体情况来看，除广州供求较去年整体保持平稳之外，京沪深三地表现均不理想，其中深圳供求双双下降六成。虽然近期各地方对楼市调控政策的微调逐步由传闻转为实质行动阶段，但对市场成交制约作用明显的信贷政策则毫无松动迹象。这成为制约楼市成交的直接因素，在此前一季度楼市成交萎缩基础上，4月份全国各主要城市的新房成交量依然低迷。

深圳市规划和国土资源委成交系统显示，2014年4月，深圳新建商品住宅成交2936套，环比增长4.2%，同比减少25.5%。该状况延续了一季度整个的疲软态势，1至3月深圳市新建商品住宅成交量从去年同期的11933套下降至7222套，成交量下滑四成。这也让部分业内人士认为楼市将在4月份反弹的预期落空，但目前成交低迷态势尚未明显波及房价，4月深圳一手住宅价格为每平方米23721元，同比上涨8.5%，环比上涨1.2%，仍维持平稳的趋势，并未出现下滑现象。

受广州将大幅收紧公积金贷款政策影响，广州楼市在4月份出现部分购房者“抢搭末班车”的现象，加快入市步伐，但这仍未能在整体上有效提振成交。根据当地机构统计，4月广州全市一手住宅网签5195套，同比下跌7.5%，环比则下跌16.7%。此前1至3月，广州一手住宅共网签了16194套，同比大跌40%。在价格方面，4月广州全市均价每平方米14714元，同比上涨了8.87%，环比下降5.1%。

在房贷持续收紧情况下，当前市场上购房者观望情绪较为浓厚，一线城市楼市成交量下降使市场库存量不断累积。有分析称，从24个重点城市成交金额看，目前北京和上海情况略好，广州和深圳以及其他城市情况并不理想，不少城市的销售情况都是在程恶化状态，多数存消比在上涨，有9个城市超过24个月，比如深圳存消比为29个月，上海和杭州为33个月。

有专业研究中国房地产分析认为，从“五一”假期的市场表现，可以明显看出今年一季度市场的整体下行趋势，继“金三银四”未现之后，5月市场开局仍不乐观。目前，全国市场供求关系开始向着有利于购房者的方向转变。有研究国际、国内经济30年资深经济学家分析认为，目前中国市场大环境——货币供应、环境治理、国际上美元QE都在退去的重大改变时期：对国内，迫于资金回笼压力，开发商将“走量”摆在第一位，入市项目定价普遍不高，促销力度也有增加的趋势。而中国央行货币投放已经创历史之最，2013年末已达创纪录的110万亿人民币，这是中国央行未来货币策略的“两难”选择；对国际，下半年美国QE紧缩将于10月份全部退出每月宽松货币850亿美元（全部退出将达每一年近10000亿美元，约合60000亿多人民币），到5月份，美联储还释放出每月450亿美元（近2500亿人民币）的宽松货币，到10月将全部收回，这是近6年来全球第一次金融海啸后国际整体大环境的重大改变。通常，美元一收紧，人民币就会补充哪些空缺的市场份额，剩下的5个月时间，是美元与人民币在全球第二大经济体市场填补货币空缺、增减博弈、相互拉锯战的关键时期。

又见政府怎样“救市”？

中国房地产持续低迷让一些地方出手“救市”措施。安徽省铜陵市制定了政府将以团购方式筹集保障性安居工程住房、购房者可获契税补贴、放松住房公积金贷款条件等一系列利好政策；南宁市房管局此前发文决定，广西北部湾经济区内的北海等地户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。此外，还有天津滨海新区、温州、长沙、杭州等地也有传言称正酝酿和讨论松绑限购的可能性。

“中国房地产市场非常复杂，存在着区域分化的问题，不能用总体的、统一的观点去看待房价下跌问题。”中国房地产研究会副会长苗乐如表示,各地应该根据房地产市场的区域性特点，制定符合客观实际的发展思路。“无论地方政府是否愿意承认，在经济活力下降，财政收入缩水的情况下，类似的政策调整都是在设法给房地产市场增加温度”。在中国房地产调控政策持续多年、信贷政策持续收紧、楼市供应充足的情况下，这些救市行为对楼市的影响十分有限，也很难提高需求、提振市场价格。

中国房地产业协会副会长朱中一认为，当前中国的房地产市场正处于房地产增速换挡期，即由过去的快速增长转向理性平稳增长，这主要是由过去的普遍性需求向部分需求转变，再加上政策上抑制投机投资，使消费者趋于理性，同时也处于房地产政策的完善期，主要是加快构建促进房地产市场平稳发展的长效机制。

从“五一”小长假楼市的表现来看，购房者深度观望的情绪仍未有任何改善。目前多数购房者认为房价未来还有进一步下降的可能性，这一点是导致当前需求深度观望的最主要原因。在当前无论是从政策层面还是市场层面都尚未出现任何利好信号的背景下，5月市场出现明显回温的可能性很小，预计此轮市场的自发性调整还将持续一段时间。

假如中国房地产泡沫破裂

中国经济“改革开放”36年来，还没有遇到过象发达国家那样的“经济危机周期”，这是中国经济最最大的“大自然”麻烦：一个国家的经济象春、夏、秋、冬那样能够自我调节、缓冲、变更的调节、“螺旋形”上升这是最好的经济发展模式，但中国经济一直以来没有这种发展模式，经常大上大下、波澜壮阔，危害造成的危难就更大——一旦中国房地产业“十年暴涨”泡沫爆裂会是什么境况？

值得开天辟地研究的是：（a）、若真是中国超大城市“北、上、广、深”的房价跌过50%，金融风险是否将会失控？研究认为，中国三四线城市房价泡沫可能最多下跌三成至五成也就结束了，而像上海、北京这样的动辄房价4-5万/平方米，稍好一点中心城区要6-7万/平方米，存在着不可阻挡的房地产泡沫破灭，一旦房地产泡沫破裂，房价跌去70%至80%都有可能，所以银行业不能老是把眼光停留在房价未来跌去一半的风险之上。（b）、中国房地产在下跌中将其他一些金融风险引爆，那后果则不堪设想。或许仅是房地产对金融业并不致命，但是它所引爆的其他风险叠加在一起，那极有可能很致命。如果房价大跌，必然将传递到土地市场，使地方政府财政大幅萎缩，必然会影响到其还债的能力，目前地方政府平台债务贷款总计13万亿，如果再把地方债务违约造成不良贷款上升，那就真是太可怕了。（c）、长期一直以来，中国房地产开发商真正从银行获得的贷款比例有限，大多是靠信托、委托代款、理财产品等影子银行提供的资金支持，目前中国影子银行的规模达到了20万亿元，如果房地产业出问题，影子银行的金融风险也将暴发。更令人担忧的是，当前很多制造业出现了大量不良贷款问题，很大一部分原因就是中国房地产开始不景气，民营企业投资其中的资金抽不回来，造成银行的抽贷，所以房地产业一旦出问题，更会使一大批投资房产的制造企业出现资金链断裂的问题,更有可能危及到实体经济、蔓延到其它产业，致钢铁业、水泥建筑产业等雪山加霜。

中国金融业的这艘巨舰，如果仅仅是房价下跌50%，不应该造成重创。而问题是未来房价跌幅超过了50%，跌至70%-80%该如何应对？还有房价大跌将引爆地方政府债务危机、中国影子银行风险、涉及中国房地产制造企业不良贷款风险。所以中国的金融和经济现在并非高枕无忧，而作为决策层也要提前做好风险防风的准备，要力争将危机带来的损失降到最低限度。

到2013年底，中国银监会为了避免发生金融危机时，银行大而不能倒的局面，要求各大银行签订“生前遗嘱”，并在银行业引入破产退出机制。估计有部分中小银行因风险问题而出现倒闭将在所难免。这实际上就是预见到了部分金融机构有倒闭关门的可能!

人民币贬值，将致中国房地产危机加剧、加速雪上加霜，现在要看2014年这轮人民币贬值的幅度了：到5月初人民币已贬值达3.2%,若是人民币继续贬值到5%，那么中国房地产下跌50%还可以勉强不致崩盘，若是人民币继续贬值超过8%，那么中国发地产的灾难就难以避免。

历史值得人类永远汲取的是：2007年7月美国房里美、房地美资本链断裂引发“次贷危机”爆发，2008年9月15日又因“次贷危机”泛滥成灾而又引爆全球第一金融海啸……全球第一次金融海啸爆发的导火索就是美国的房地产业——这是人类至今乃至永远需要深刻借鉴和历史汲取的人为灾难教训。   

北上广房地产绝非无病呻吟

有研究者称，如果仅仅是房价下跌50%，不足以造成重创。而问题是未来房价跌幅超过了50%，跌至70%-80%该如何应对？面对今年以来全国房地产的一片萧条，有专家提出警告称，如果全国房价整体下跌30%，银行就会出现大量坏账，甚至个别银行会陷入资金运作的艰难困境。如果全国房价整体下跌20%，全国50%的房地产企业将会出现资金链崩断，甚至濒临破产，这种局面的出现，将会导致整个经济的大衰退——这是特色中国经济、只上不下的无法摆脱经济周期灾难。

对中国房地产也国内外研究认为：美国彼得森研究所发布研报称，纵使房价下跌50%，中国商业银行仍能像21世纪界前十年那样持续相对常态化的运营。交行也发布报告称，纵使房价下跌40%至50%，不良贷款率也将仅增长3.8至5.6个百分点。中国交通银行报告还认为，目前中国商业银行不良贷款率为1%。所以即便是房价跌去一半，不良贷款率至多不会超过6.6%。

一边是国内权威专家认为房地产泡沫如果破裂，将危及中国经济和金融。而另一边银行业和国外权威机构却发出房价即使大跌也扛得住的回应。这让广大民众被搞得一头雾水，不知该听谁好？而尖端的问题是：中国房地产产业是中国经济最大的第一种产业，房地产如果跌幅达到50%，肯定会给中国经济和金融业带来重创，但绝非致命，这是因为：

1）、中国房地产投资上升，GDP却在下滑，之间的关联度并不高。2012年至今，房地产开发投资占固定资产投资(不含农户)的比重持续上升：2012年该比例为19 .68%，2013年为19 .70%，2014年一季度为22 .45%。但在房地产开发投资比重上升同时，中国GDPG增速由2012年的7.8%回落至2014年第一季度的7.4%。

囿此，虽然2013年中国商品房销售面积增速由上年的1.8%大幅提高至17.3%，但GDP增速较上年回落0.1个百分点，表明中国房地产市场销售状况与宏观经济增长的相关性也出现下降。2014年一季度，中国房地产业实现增加值占GDP的比例为6.87%，较2013年提高了1.01个百分点。这些情况表明，年初以来房地产市场出现的明显调整态势，可能并不像部分市场人士分析那样，是引发宏观经济增速明显回落的主要原因。

2）、中国房地产开发贷款占各项贷款余额的比重并不大。央行最新数据显示，3月末，中国房产开发贷款余额3.78万亿元。地产开发贷款余额1.12万亿。个人购房贷款余额10.29万亿。保障性住房开发贷款余额7783亿元。四项合计，截至到2014年5月初，中国房地产贷款总额为15.97万亿。截至3月末人民币各项贷款余额74.91 万亿，房地产贷款占比为21.3%。也就是在理论上说，就算房地产贷款“全军覆没”，也只不过是整个贷款资产的两成而已。这个比例对于中国经济和金融来说会有一定拖累，但并不致命，但对产业相对严重。

3）、在看中国房地产的房贷结构，在15.97万亿的房地产贷款中，个人购房贷款余额10.29万亿元，占房地产贷款总额比例64.4%。在这些贷款中首套房的首付比例为30%、第二套以上住房首付款比例为60%。也就是说只有房价下跌超过30%时就会开始侵蚀首套房贷款本金，而第二套以上房价下跌60%时，就会侵蚀第二套以上住房贷款的本金。而作为中国首套贷款买房的居民，他们买房为了居住，之后的房价涨跌对其没有根本性影响，所以不会有多少人会因为房价下跌而断供。

至于二套以上住房的购置是属于改善型和投资型的房产，拥有估计称两套以上住房者在中国比例不大就是10%左右，其对价格涨跌变动就明感许多，但出现真正弃房的比例也不会很大，一方面这些二套以上购置住房的人，大多数不是最近一两年买的房，还贷也有好多年，就是等着房产升值，从中获取利益，要是现在选择弃房，意味着前面的六成首付和多年还贷将付之东流。另一方面，房价下跌设置前提是下跌50%，而第二套住房最低首付款比例要60%，所以只是跌去一半，大多住购房者还能扛得住。

最后，中国房地产业若下跌50%，会对3.78万亿房产开发贷款和1.12万亿地产开发贷款这两项将造成较大风险，但这两项贷款共计只有4.9万亿元，占中国全部人民币贷款余额74.91万亿比例仅6.5%，如果这其中的60%形成不良贷款，最多只增加不良率为4%左右。所以交行和国外研究所的结论是基本还是符合中国国情的。但对地方政府靠房地产财政度日者、发展建设者，将遭遇最大地方发展的最大灾难和瓶颈。