2022年北京市住房租赁行业市场现状及发展前景分析 北京住房租赁行业或迎来新转折

岑晓天

本文核心数据:北京市住房租赁市场供给 、北京市住房租赁价格走势、北京市住房租赁市场规模分析

北京市房地产开发及投资趋向平缓

2015年前北京市的房地产开发也将以稳定低速增长为主。2015年后北京房地产开发投资额有所下降,至2020年北京房地产开发投资额为3938.7亿元。

图表1:2014-2020年北京市房地产开发投资额(单位:亿元)

2013-2020年,北京市商品房销售面积波动较大且降幅较大。2020年,北京市商品房销售面积为970.8万平米,虽然较上年有所增长,但和2016年之前相比差距不小。

图表2:2013-2020年北京商品房销售面积(单位:万平方米)

政策规划愈加明确:鼓励加规范

近年来,北京市关于住房租赁的相关政策汇总如下:

图表3:北京市住租房市场相关政策汇总及解读

市场供给不断加大,长租公寓企业开始发力

根据北京市“十三五”租赁供应计划,“十三五”期间北京市将新增各类住房150万套,其中租赁50万套;“十三五”期间将新增6000公顷住宅用地,其中1300公顷建设租赁住房(1000公顷为集体土地)。

图表4:北京市“十三五”期间住房租赁供给计划(单位:万套,公顷)

根据北京克而瑞长租公寓研究组发布的数据,截至2021年上半年,北京集中式公寓前十位已开业房间数总计超过三万间,其中乐乎公寓(含起程)开放房源超过一万间。万科泊寓堪称榜单中表现优异的黑马,房源数量冲到榜单第3位,市场呈现出显著的多元化趋势。

图表5:2021年H1北京市住集中式长租公寓已开房源排行(TOP10)(单位:间)

近四成人口选择租房,行业需求不断扩大

根据房天下提供的2017年一线城市租房人数数据,2017年北京市租房人数为560万人,结合住建委发布的2020年一线城市租房比重和租房人数增长幅度,前瞻测算出2020年北京市租房人数为875万人,租房人数占常住人口比重为40%。

图表6:北京市2020年租房人数及占比(单位:万人,%)

注:此数据根据房天下提供的2017年各城市租房人数,结合2020年租房占比情况进行测算得出,仅供参考!

城市房租价格水涨船高,急需规范

根据克而瑞租售事业部监测,2020年末北京市住房租赁租金指数呈现下滑态势,但是从2021年2月价格指数开始回暖并不断上升,截止到2021年8月北京市住房租赁房源租金指数达到了2209.

图表7:2020年-2021年8月北京市住房租赁房源租金指数及涨幅(单位:%)

租房人数近900万,市场规模达到空前规模

北京住房租赁市场规模根据北京租房人数、平均月租金与全国平均租房面积进行测算得出2020年北京市住房租赁市场规模约为1682亿元。

图表8:2020年北京市住房租赁市场规模(单位:万人,元/平米,平米,亿元)

更多更好,北京市政府出台租赁住房供给规划

2020年,经北京市政府批准,市住房城乡建设委、市财政局联合印发了《北京市发展住房租赁市场专项资金管理暂行办法》。规定集体土地建设租赁住房可获得资金补助,标准为成套住房4.5万元/套,非成套住房3万元/间,集体宿舍5万元/间(使用面积20平方米以上,居住人数4至8人)。同时,改建租赁住房也可获得专项资金的补助,标准为使用面积15平方米以下的1万元/间、使用面积15平方米及以上的2万元/间。为确保租赁价格的稳定,获得补助的项目均需承诺首期租金不得高于或变相高于周边同类房屋的均价,3年内租金等费用的涨幅符合相关限制条件,3年后租金涨幅不得超过周边同类房屋租金的平均涨幅。

根据北京市“十四五”租赁供应计划草案,北京要统筹住房保障、职住平衡和区域协调发展,提升住房供给体系的适配性。坚持保障和改善民生优先导向,增加住房供应,规划期内新增各类居住用地5000公顷、供应各类住房100万套左右,基本实现总体供需平衡。

图表9:北京市“十四五”期间住房租赁供给计划(单位:万套,公顷)

随着北京市住房租赁供应计划的逐步实施,以及北京市经济的发展、居民收入的增加、人们越来越追求美好的居住生活、生活理念的转变,北京市住房租赁市场将继续发展壮大。

以上数据参考前瞻产业研究院《中国住房租赁行业市场前景预测与投资分析报告》,同时前瞻产业研究院还提供产业大数据、产业研究、产业链咨询、产业图谱、产业规划、园区规划、产业招商引资、IPO募投可研、IPO业务与技术撰写、IPO工作底稿咨询等解决方案。

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可行性研究报告
岑晓天

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岑晓天(产业研究员、分析师)

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