2018年上半年上海住房租赁市场分析 平均租金上涨2.7%

上海住房租赁市场价格分析

根据上海住房租赁价格指数监测办公室数据，2018上半年上海市住房租赁价格总体呈现上涨趋势，全市平均单位标准租金为64.2元/平方米/月，较2017年全年平均单位租金62.5元/平方米/月，上涨2.7%。单位标准租金价格从内向外呈现递减规律，其中内环内租金为101元，而郊环外的租金只有26元。

分区域来看，上海长租公寓发展迅猛，代理经租的住房，通过增加配套增值服务，提升居住品质，仍可以产生明显的租金溢价，多数区域的租金水平比去年平均值都有提高。2018上半年，集中式代理经租模式下一居租金均价达到3700元/月，高出普通社会租赁住房20-30%。其中，徐汇区最高，达到6550元/月；长宁区、闵行区、杨浦区也在平均水平之上。

从上海市住房租赁价格指数来看，2017四季度起，租金指数便开始上扬。2018年上半年，在经历第1季度的上涨调整后，受季节性因素影响，第2季度住房租赁价格延续了第1季度的上涨趋势，达到了1006，超过了基准期的租赁价格指数6个点。

区域特征上，仅远郊区崇明、金山和嘉定区出现租金价格指数环比下跌外，其余区域价格指数全部环比上涨。中心区域（如徐汇区、长宁区、黄浦区、静安区、闵行区等）价格指数涨幅较大，远郊区域（如浦东新区、宝山区、奉贤区、松江区等）涨幅较小，呈现涨幅从中心区域向外围区域缩小的态势。

从租售比来看，2018年上半年，上海全市住房租售比平均为1.44%。租售比由内向外呈现U型态势。内环内的租售比最高为1.53%，外郊环租售比最低为1.38%。

从所有住宅小区的住房租售比看，中心城区租售比较高，其中内环内区域租售比最高，外环线外一些中心城镇的核心区域租售比也比较高，比如松江南部、漕泾、奉城、金山中部、青浦北部等板块。

上海住房租赁市场交易分析

与价格上涨类似，2018年上半年，上海市住房租赁市场成交同样呈现增长势头，租赁市场供求总体平衡。在15万套、900万平方米的租赁住房样本中，第二季度成交套数环比上涨20%，成交面积上涨24%，主要原因是毕业季带来短期租赁需求释放，致使租赁成交呈现上涨趋势，

从租赁住房样本成交区域结构看，租赁住房成交仍主要集中在市中心城区，其中浦东新区租赁成交量占比最高，达到全市租赁成交的37%；其次是徐汇、闵行等租赁活跃的区域占比均在10%-20%之间。

从房型来看，租赁住房户型仍以中小套型为主，1室、2室租赁房合计占比近九成。具体数据显示，2018上半年，1室租赁房占比达到45.1%，位列首位；2室租赁房紧随其后，占比也有44.7%；3室及以上占比只有10.2%。

从租金区间来看，每月租金在3-4K的住房最受欢迎，成交量占比达到32.8%；其次是4-5K，上半年占比为23.6%；每月租金在5-6K、2-3K的成交量占比也超过10%，其他则在10%以下。

上海住房租赁市场下半年展望

2018年上半年，上海租赁市场回暖是季度性因素和城市发展吸引力提升共同作用的结果，预计下半年市场将进入稳定发展的时期，租赁市场供求关系基本平衡，租赁价格基本平稳，市场交易会平稳有序，但季节性特点仍将呈现。

因此，可以预见，下半年，上海市住房租赁市场将呈现三大趋势。首先，租赁价格平稳。租金价格由于上半年涨幅较明显，租赁价格下半年会保持平稳或者微涨趋势。

其次，租赁成交下跌。下半年流动人口回落以及一定地方人才政策，租赁需求减少，可能造成成交下跌。

最后，分化明显。随着区域成熟度与公共配套的完善，区域、板块租赁价格分化将会更加明显。

以上数据及分析均来自于前瞻产业研究院《中国住宅产业化发展模式与投资战略规划分析报告》。

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