十张图看清易居企业IPO招股书看点 豪华股东团队引人关注

2016年，易居中国于美国私有化退市，一年半后，新成立的易居企业集团申请于香港主板上市。2018年6月28日，易居企业通过了香港联交所聆讯，7月10日起正式登陆港交所，向全球发售3.2亿股；7月20日，易居企业将在香港联交所挂牌交易，股份代码为2048。

易居企业此次赴港IPO，最引人关注的莫过于其豪华股东团队。除了恒大、万科、碧桂园等26家百强企业站台，还引入了阿里巴巴、华侨城等4家基石投资者，顶级股东坐镇为易居企业赚足了眼球。那么，易居企业为什么获得如此豪华的股东队伍背书？前瞻产业研究院发布的《2018-2023年中国房地产金融行业深度调研与投资战略规划分析报告》带你深入解读这些问题。

营收、利润大幅增长，一手房代理服务为核心业务

易居企业起步可追溯至2000年，当时以易居管理的名义开始运营；七年后的2007年8月，登陆美国纽交所。但由于估值过低，易居企业于2016年选择私有化，随后选择登陆港交所，希望借香港体现自身的内在价值。

易居企业集团旗下有三大业务体系：一手房代理服务、房地产大数据及咨询服务、二手房经纪平台等，拥有领先的房地产大数据竞争优势。易居企业三大业务都为轻资产模式，互为补充，形成了一定的业务协同效应，同时也促进了业绩大幅增长。

数据显示，2015-2017年，易居企业营业收入由27.16亿元增至46.33亿元，年复合增长率为30.6%；2018年一季度，易居营收为9.30亿元，同比增长8.82%。

其中，一手房代理服务是易居企业的主要收入来源，2015-2017年所占比重均在84%以上；房地产数据及咨询服务次之，2017年占比约为13.6%，并持续扩大，2018年一季度已达18.0%。

作为中国房地产行业最大的一手房代理服务提供商之一，截至2017年底，易居企业一手房代理服务覆盖全国186个城市，已签约1028个代理项目；已售新物业总建筑面积3720万平方米，储备项目建筑面积达2.06亿平米。

值得注意的是，2016-2017年，一二线城市房地产市场政府限制持续加码，一手房服务收入比重出现下滑；而三四线城市近两年市场火热，占比已由2015年的24.6%增至2017年的37.5%，三年提高了12.9个百分点。

多元化的服务令易居企业发展迅速，收入水涨船高，利润增长同样明显。2015年，易居企业净利润1.77亿元；到2017年，净利润已增至7.65亿元，年均复合增长率高达107.8%。

但与营收构成不同的是，易居企业利润率最高的是房地产数据及咨询服务，2017年利润率达到25.1%，较上年提升了13个百分点；一手房代理服务利润率为24.2%，较上年下降了0.6个百分点。

豪华股东战队，收入与顶级开发商关系密切

易居企业此次赴港IPO，最引人关注的莫过于其豪华股东团队。万科、恒大、碧桂园三家规模前三房企集体入股，各自持股15%。其他地产股东还包括雅居乐、富力、星河湾、融创、阳光城等国内百强开发商，并引入了阿里巴巴、恒基兆业、华侨城、城市发展四家基石投资者，这样顶级投资者阵营在中国房地产业历史上绝无仅有，可谓是“集万千宠爱于一身”。

易居企业的收入与这些顶级开发商关系十分密切，2015-2018年一季度，来自五大客户产生的收入分别占总收入的31.7%、36.6%、44.1%及47.0%。其中，恒大是最大的单一客户，与之产生的收入分别占到22.3%、26.9%、35.1%及33.8%。

为什么房地产商独宠易居企业？首先，易居企业在一手房代理业务上深耕十数年，其销售团队能为客户带来高效的服务，良好的口碑与企业品牌为公司构筑了一道稳固的“护城河”。

其次，在口碑效应的作用下，易居业务逐渐形成规模化，为公司服务带来巨大竞争优势，成为无可争议的市场领导者，2017年其收入及覆盖城市均处领先地位。

最后，房地产行业正从增量时代转向存量时代，服务业务重要性凸显，而易居企业有着可靠的数咨询服务，正中房企下怀。

不过，易居企业并非毫无短板，其最大的风险之一便是居高不下的人力成本。作为一家房地产经纪公司，营收的稳定增长依赖于高效的销售团队。而为维持销售团队质量及效率，易居企业必须提高基础工资、奖金提成，从而导致员工成本激增。

数据显示，易居企业员工成本已从2015年的17.37亿元增至2017年的26.23亿元，复合增长率约为20%，成为侵蚀利润的主要根源之一。

未来发展，加大业务覆盖范围

易居企业称上市所募集资金主要将用于大数据、一手房代理和二手房三大业务进一步发展。具体来说，28.0%的资金将用于升级房地产数据系统，约为13.85亿港元；26.2%的资金用于扩张一手房代理服务服务的地理覆盖范围，预计将进入52个其他城市，包括51个三四线城市、1个二线城市；用于扩张房地产经纪网络服务的地理覆盖范围的资金也将超过20%，约为11.53亿港元。

另外，易居企业分别持有乐居、钜派投资这两家在纽交所上市公司35.498%及20.771%的股权，前者主力在线房地产业务、后者则为理财服务提供商，这些都显示了易居企业在扩大业务范围的部署。

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