政策助推长租公寓应风起 长租公寓行业壁垒及投资风险分析

 日前，国务院总理李克强在主持召开国务院常务会议时确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。

具体包括以下四方面措施以支持住房租赁市场发展：支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务;推进公租房货币化;完善税收优惠政策;推行统一的租房合同示范文本等。其中，最受人关注的是第一条措施，不但鼓励开发商和个人将持有的住房出租，还允许将商业用房改建为住房出租。在国家去库存的大背景下，这样的政策无疑提高了商业地产的使用效率。

对于一直争夺房源的长租公寓而言，也是一种利好。多家长租公寓人士表达观点，虽然该政策尚无落地的具体措施，但是可以肯定这个政策将鼓励大量的商用物业投资者将物业进行租赁改造，这样既可以有效地消化库存商品房，还可以带来不错的现金流回报。当然，这些物业改造可能就需要和长租公寓合作，因此长租公寓可以获得更多的房源。而对于租客端口而言，将会有批量市区房源出现，缓解了供求矛盾。

由售转租，一来可以盘活存量，提高利用效率。二来，可以满足多层次的住房消费需求，为城镇化助力。目前住房消费多集中在购买领域，而在国外尤其是一些发达国家租赁比重甚至超过买卖，因此租赁市场也是住房消费环节不可或缺一环。加上城镇化加速农民陆续进城，住房需求量会随之增加，但对于广大农民而言支付能力有限，都去买房的可能性不高，因此需要有相当规模且规范的租赁市场来满足这部分消费。另外，目前商业地产受经济下滑承压，投资意愿不高，如果改成租赁住房同样可以达到化解高库存的压力，对房企而言可以缓解资金压力。

不过长租公寓行业的进入与投资必然业面临诸多风险，下面就来简单谈一谈长租公寓进入都面临哪些风险？

一、长租公寓行业壁垒分析

1、房源

对于长租公寓整个行业来说，最大的难题就是集中式公寓的拿房困境。以YOU+举例，要实现社区型公寓的前提就是整租，而整租的前提是你能整栋地拿房。那么，整栋租赁的空间资源在哪里找?生地开发不可能，就只能在存量空间。但整栋租赁就意味着更多的物权人，这就为其顺利拿房生成了第一道障碍。第二，如果拿商业用地或产业用地，这本身就是价值倒挂，在高企的土地成本下，YOU+的利润还剩几何?第三，随着这个市场的日趋火热，更多竞争对手的加入也将托高物业成本。

2、地址选择

目前的选房模型不够科学，通常都是粗略判断一个地方比较便宜，先把它借下来，等到租金慢慢上涨，然后再到处去找租客，这点是不科学的。肯德基的选址模型是一个很好的借鉴，为什么它会开这么多家，而且每一家都很盈利，通常肯德基会有非常专业的开店模型和研究报告以指导怎么去选地址，包括从人流、交通、周围的客单价等。

3、房价上涨

通常房源获取的成本和远期租金决定了中间的价差，这个价差的大小受制非常多的因素的影响。其一是盘源是否充足。例如在上海的老城区里面，超过一千户的楼盘不多，考虑到80%左右的自住率，意味着只有200套的可租赁房源，通常这些地方已经有三个以上的二房东，再加上个人房东，所以这里的盘源紧张程度也决定了成本和拿房周期以及难度。其二，租金的预测更加困难，通常会受制于周边交通条件、商业配套情况等因素的影响。

4、资金壁垒

如果一个公司刚刚进入这个行业的，就要抱着一种长期抗战的心态，投入可能需要三年、四年，通常做的比较好的三年收回投资，如果营运能力差一点，那么就五年、八年。

目前，市场上多数长租公寓企业仍然靠着资本投资维持运转，例如，YOU+依托于顺为资本投资的1亿元、蘑菇公寓是平安创投、IDG投资的千万美元，而链家自如是依托于链家上亿元的投资。但是，资本的耐心是有限的，是否能在预期时间内建立盈利模式、实现扭亏转盈是目前长租公寓企业面临的生死挑战。

5、成本控制

长租公寓的盈利模式其实很简单，房租差价和管理费，属于传统的重资产模式，其最重要的在于成本的管控，例如收房成本、装修成本和管理成本。

二、长租公寓行业周期性分析

前瞻产业研究院《2016-2021年中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》指出：从2002年至今，长租公寓从无到有已经经历10多年的发展，直到2014年迎来互联网和资本两大浪潮，这个行业才真正站到风口之上。然而，站在当前这个时点看，公寓行业仍然处于初期的阶段，并不会因为资本的关注而有翻天腹地的变化，公寓的核心仍然在于从拿房到出房的存货周转速度，比拼的是运营能力。

三、长租公寓行业地域性分析

被投资的品牌公寓中，分布在北京、成都、上海、广州、深圳、南京、武汉等地，而南京、上海、广州的投资最为活跃，最新一个被顺为投资的武汉品牌公寓是二线城市中比较典型的一个案例。

图表1：长租公寓股权融资

资料来源：前瞻产业研究院整理

四、长租公寓行业投资风险分析

1、人才风险

由于很多公寓从业者团队多属散兵游勇，目前对于产品设计和客户需求还在摸索阶段。2015年5月，拿到华平2亿美元投资的魔方公寓，其在拿到投资后就进行过一次“人员大换血”。

2、产品风险

很多品牌长租公寓在规模扩张时期，客户反馈性价不高，房租比普通民宅高，但条件与预期有很大差距。许诺的健身房等公共空间则较小，经常无法使用，和想象中落差较大。

3、收益风险

长租公寓的盈利周期主要取决于运营能力。好的1-2年就能回本。差的5年以上。目前的长租公寓品牌大多是依靠风投等资本支撑在运作，基本没有实现盈利，在亏损的状态下，如何保障利润和品质的平衡，成为租客乃至业内人士关注的焦点