“养老”话题全民关注 中国养老地产发展机遇分析

2016年的全国两会期间，养老问题依然是代表、委员讨论的焦点，多家媒体在统计两会关注度前十关键词时，都出现了养老相关的话题，“养老”已经成为全国两会的高频词。最近，上海民政局召开的发布会中，也对下一步的养老做了规划。

在房地产业，养老地产被认为是一个具有极大前景的产品，各类企业都对这块蛋糕垂涎不已，保险资金、地产资金纷纷出手养老地产，投资额度超过千亿元。中国养老地产发展迎来广阔机遇。

一、养老地产行业有众多人口的支撑

截至2014年年末，全国60岁及以上人口达到21242万人，占总人口的15.5%，比上年末增长0.6个百分点;65岁及以上人口达到13755万人，占总人口的10.1%，同比增长0.4个百分点。根据联合国规定：65岁以上的老年人口占总人口的比例达7%以上或60岁以上老年人口在总人口中的比重超过10%的属老年型国家或地区。

图表1：2005-2014年中国65岁及以上老年人口变化趋势图(单位：十万人，万人)

资料来源：前瞻产业研究院整理

预计到21世纪中叶我国老年人将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人。目前我国65岁以上老人数已超过1.3亿(占总人口的10.1%)，到2050年将增加到4亿(占总人口的23%)。随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。

二、老年消费者对养老地产的购买力不断提高

购买力是以收入来做保证的，老年人的经济收入状况是决定老年市场规模和容量的关键因素。老年人经济收入的主要来源是子女或亲属供养、老年人离、退休金和劳动收入以及社会保险和救济。

(1)老年人的收入的提高为其购买力提供了条件

据中国老龄科学研究中心的一项调查，城市老年人中有42.8%的人拥有储蓄存款，仅退休金一项2010年就达到8383亿元，到2020年将为28145亿元，2030年将为73219亿元。此外，中国有相当一部分老年人退休后又重新找到工作，中国城市60-65岁的老年人口中约有45%的人还在业，他们除有退休金之外，还有另外的收入。并且随着我国经济的发展，老年人的收入将呈不断增长之势。老年人收入的不断提高，为老龄产业的发展开辟了广阔的空间。

(2)老年人福利水平的提高为养老地产行业消费解除后顾之后

1999年我国离退休人员退休金总额达2068亿元。2000年我国离退休人员约为6000万人，离退休金再加上老年人再就业收入和子女赡养费，可用于购买老年用品和服务的支出可达到4000亿元人民币。2010年，仅退休金一项就将增加到8383亿元，到2020年将为28145亿元，2030年将为73219亿元。

图表2：2010-2030年我国退休金支出金额预测(单位：亿元)

资料来源：前瞻产业研究院整理

(3)子女为父母购买养老地产或入住养老公寓提供资金支持

子女以改善父母的居住状况为目的而购买或租用老年公寓，成为养老地产的消费主力。目前，大多数的年轻人难以抽出时间来照顾老年人，因此他们迫切希望有专门为老年人设计的住宅产品，软件和硬件都能满足老年人的行为和心理需求。年轻一代为了老年人的健康长寿考虑，购买环境优美、空气清新的老年公寓以改善父母的居住环境，是子女为父母购买老年公寓的诱因。

据统计，中国老年人消费每年约为4000亿元，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将进一步增长。如果他们愿意选择这种养老方式，将是相当具有购买力的。

三、购房者对老年房产的购买意向逐渐增强

随着社会进步和经济收入的提高，老年人正在逐步抛弃"重积蓄、轻消费"、"重子女、轻自己"的传统观念，花钱买健康，花钱买潇洒正成为现代老人的时尚追求。

现在的老年人多数是在物质和精神生活相对贫乏的五、六十年代度过他们的青春年华，一直没有机会满足各种人皆有之的生活追求。因此，当他们从繁忙的工作和家庭负担中解脱出来后，就会喷发出强烈的补偿要求，希望自己的晚年生活能过得幸福、充实、绚丽多姿。从这一意义上讲，老年人有比青年人更强烈的购买欲望。

和中青年相比，大多数老年人已上无赡养父母的责任，下无抚养子女的义务。因而可倾其所有来满足自己的需求，使老年人相对有限的经济收入，最大限度地转化为现实购买力，其边际消费倾向明显高于中青年消费者。

消费观念的转变促进购买行为。随着中国老年人养老观念的转变，老年人的住宅消费观念也随着改变，从基本的住宅消费提高到住宅消费的品质上来，越来越多的老年认识到购买老年公寓是一种投资，既可保值，又可以作为不动产留给后代，他们越来越愿意投资老年公寓。

前瞻产业研究院《2016-2021年中国养老地产行业发展前景与投资机会分析报告》指出：在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房产权的占调查总数的51%，租赁房屋使用权的占24%，希望购买产权式酒店的占16%，其他方式占9%。

图表3：我国老年人期望入住方式所占的比重(单位：%)

资料来源：前瞻产业研究院整理

四、老年人养老逐步走向集中养老转移

集中养老是未来养老的发展趋势，也是解决低收入老人养老问题的重要渠道，同时可以让老年人摆脱孤单、享受生活。

(1)摆脱孤单

摆脱孤单也是许多老年人选择入住养老设施的原因，尤其是空巢老人和失去老伴的老人，更需要和外界交流。调研中一些老年人表示，和其他老人毗邻而居可以促进沟通，甚至能帮助自己获得继续生活的信心。同时，许多老年人也希望可以和过去的老同学、老朋友、老同事居住在同一个养老公寓，这样既能拥有共同话题，又能互相照应、共度晚年。

(2)享受生活

调研中，有相当一部分健康的老年人表示，入住养老公寓是为了享受生活。一方面，养老公寓常常位于城市近郊，空气清新，比家中居住环境更为舒适;另一方面，养老公寓提供的家政、餐饮等服务可以大大减轻老年人的家务劳动负担。特别是出生于上世纪50-60年代的人，他们的消费观念较传统的老年人的消费观念有所转变，会更加注重追求生活品质，愿意到条件较好的养老公寓享受老年生活。

五、“421家庭“加快养老住宅的发展

独生子女政策的长期实施使“4-2-1”家庭结构增多，并加重了70、80后子女肩上的担子：不仅要努力工作养育自己的子女，还要独自承担起照顾双亲的重担。这种状况在老人身体尚为健康时或许还可负担，可一旦老人身体出现严重疾病并且需要长期照料时，子女往往要承受巨大的压力：是否要放弃工作来照顾父母?究竟应该由谁来照顾父母?这些都是许多家庭将要面临的问题。为了减轻子女的养老负担，许多身体衰弱或不能自理的老年人会选择入住养老公寓。

中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。

社会养老逐渐成为未来养老的一种趋势。根据推算，目前经济水平中等以上的老年人有60%选择居住老年公寓。例如：上海市对老年人养老方式的网上调查：对于大多数老年人来说，家庭养老仍是首选养老方式。调查显示，有67.3%的受访者倾向于“传统家庭养老”，21.2%倾向“社区居家养老”，另有11.1%和0.4%则倾向“机构养老”和“其它方式养老”。

六、国家鼓励开发商进行老年人的住宅开发

面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。例如：河南等地方政府采用养老服务机构建设用地可划拨;多项税费可减免;贷款条件放宽、利率优惠等政策鼓励开发商开发老年住宅地产。

享受国家养老地产优惠政策案例：

(1)上海亲和源得到了南汇区政府提供的50年产权的公建配套用地，土地成本较普通商品住宅低很多。政府的政策支持无疑为企业进军养老地产解决了高昂的成本问题。

(2)广州颐年园作为20世纪90年代的以市场经济为主，政府支持为辅进行开发建设的大型创意性公益养老工程，在建设初期得到了广州市政府土地和资金的支持。广州市政府通过设立老年村筹建处全程参与该项目的开发，并划拨500亩土地和1400万元启动资金。但是运作混乱，最终，广州市民政局退出该项目，市政府先前给予的各项优惠政策全部取消，按照纯粹的房地产开发建设的标准重新核算该项目的地价及所需缴纳的各种费用。

(3)杭州金色年华：民营公助，在土地方面也享受到来地方政府的优惠政策，只支付了土地的拆迁、补偿等土地取得费用，由于没有缴纳土地出让金，土地性质属于行政划拨，不能进行出售，导致企业资金占用时间太长，利润较低，面临的风险也较大。