房企融资再开闸 必然性与结构性共存

 “钱荒”背景下，房地产市场基本面出现了变化，企业开始关注自身的财务结构和资金安全问题。鉴于此，有的房企开始趁融资窗口期扩大海外融资规模，优化财务结构;有的房企开始加快产品周转速度，甚至加快地王项目的入市步伐;有的房企开始调整入市产品类型，加大商业项目入市比例以求快速回笼资金，灵活把握现金流……

万达很好的运用了经营性物业抵押贷款，建立了自己的资本自循环系统。万达开发项目后，进行物业性抵押贷款，凭借其强大的开发能力，销售物业归还贷款后的余额，转换为剩下一部分资金和自由资金，再加上经营性物业抵押贷款，变成下一个项目的开发资金。

万达模式：建立资本循环系统，解决开发资金问题

2010年初，为了配合国家的房地产市场调控，证监会关闭了房地产企业上市、再融资和重大资产重组的大门，至今已有将近4年时间。而今年7月以来，随着房地产企业再融资重启预期的不断升温。就在今年7月17日，新华社对这一话题连发4文，直称“暂停三年多的房地产企业融资将有条件放开”，一些接近证监会的业内人士也称，目前针对房地产上市公司的股权类和债券类再融资都已基本放开，并购重组、借壳上市等亦都可以操作……

再融资开闸，调控“去行政化”背景下的必然举措

事实上，关闭国内证券市场对房企的再融资渠道，作为一种行政化的干预举措，在2010年-2011年期间曾起到显著的效果。当时，众多房企为了发展，不得不求助于成本高昂的信托和民间借贷资本，许多企业如绿城等因此陷入绝境，国家客观上达到了让房企处于“差钱”状态而不能推高地价、房价的目的。但随着2012年整个房市的发展，限制房企上市融资的政策效用已大为降低，再融资开闸已成为必然。

其一，房市行情回暖，融资多元化，限制房企融资的政策效用大为降低。随着2012年整个房市行情好转，各房企的销售业绩回升，资金变得充裕;更为重要的是，许多房企都成功实现赴海外上市或发债，而招商、万科、万达、绿地等龙头房企也纷纷在香港借壳上市，开辟境外融资渠道。客观上，这意味着限制房企上市融资的政策效用已大为降低。

其二，从国家当前宏观经济层面权衡，亦发现继续维持实则弊远大于利。一是政策继续执行下去，是让国际资本坐享我国房地产行业高速成长的红利，这对我国居民收入的提高很不利。二是对整个国计民生的发展很不利，随着越来越多的房企成功赴海外融资，我国整个房地产行业有被外资调控之虞，而且会使已经高企的外汇储备进一步攀升，而大量的外汇占款则加大物价调控的难度、降低货币政策的有效性。相反，如果对房企融资开闸，则能有效吸附国内的流动性，让大量游离的资本进入资金需求巨大的房地产市场，可以为不断上涨的物价降温，提高居民的财产性收入，以及减少对银行借贷的依赖，这对房地产行业和整个国民经济都有莫大的好处。

在这样的大背景下，国家此时开闸房企融资的意图显而易见：就是给房企大量的供血，以推动整个市场的供应量上升。这正如新华社文章指出的：有条件放开房地产企业融资，让优质的房地产企业公平地享有正常融资渠道，是从行政化管制向市场化的管理转变，体现了市场化改革应有的题中之义。总而言之，房企融资再开闸是房产税等市场化调控政策逐步到位后，相辅相成的“去行政化”配套举措。

再融资政策即使开闸，结构性调控不会放松

即使房企再融资开放也是有条件放开，监管层会继续深化结构性调控：

首先，对于专注于纯住宅且很少做保障房的企业，没有放开的逻辑。其次，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业再融资的大门依然将会关闭。然后，那些真正符合行业和国家经济发展的优质企业将从中受益：比如，对于专注于城镇化，保障房可能大开绿灯，相关的房地产企业有望率先获批;对于处于国家调控之外的商业、综合体等业态，国家会允许其剥离之后进行融资，当然，对于那些资质好的龙头房企，尤其是那些容易在境外融到钱的房企，可能会放宽条件，新政策或许会改成不用完全剥离就能提交申请。