房政观察之一：历年房地产政策 VS 住宅投资

90年代土地使用权出让制度的确立与住房制度改革，促使新中国首次房地产热的形成。

20世纪90年代的城镇土地出让制度的确立以及城镇住房制度的改革是我国首次出现房地产热的直接原因。1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海等南方沿海城市。一时间，该地区房地产价格扶摇直上。这是中国改革开放之后有记录的第一次房地产热。

图表：20世纪90年代我国首次房地产热开始(单位：亿元，%)

资料来源：前瞻产业研究院《中国房地产政策研究报告》

1993-1997年受政策调控和金融危机影响，房地产转冷。

1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)。调控的效果使经济由热转冷，房地产市场沉寂下来，商品房和商品住宅的价格略微回落。1997年亚洲金融危机爆发后，我国经济开始出现“通货紧缩”，房地产市场也随之进入低潮。

图表：1993-1997年受政策调控和金融危机影响，房地产转冷(单位：亿元，%)

资料来源：前瞻产业研究院《中国房地产政策研究报告》

1998-2004年，住宅业成为新的经济增长点，房地产发展成为全国的支柱产业。

1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件)，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。调控效果激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。

2003年8月中央出台18号文件，首次明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。同时，18号文件将“为70%-80%以上的家庭提供经济适用房”的政策调整为“多数的家庭购买或承租普通商品住房”。其对经济适用房的重新定性为后来个人、组织或群体利用住房改革政策寻租、非法获利埋下了隐患。

图表：1998-2004年房地产发展成为国民经济支柱产业(单位：亿元，%)

资料来源：前瞻产业研究院《中国房地产政策研究报告》

2005年至今，房地产新一轮调控开始，房产投资热度有所下降。

2005年3月底，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，提出抑制住房价格过快上涨的八项措施(简称“国八条”)，建立政府负责制，将稳定住房价格提升到政治的高度。房价的调控效果并没立即显现出来，反而出现边调控边上涨的现象。北京、上海、广州、深圳等城市住房价格仍在高位，且不断上扬。

2010年4月27日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”)，被称为“史上最严厉的调控政策”。然而调控政策进入第四年，政策才有所成效，住宅投资增速开始下滑，新开工面积开始下降。然而这只是对供给方而言，投资热情有所减弱，对于需求方而言，市场刚性需求依旧巨大，供求矛盾依然严重，价格仍不断上涨。据前瞻数据监测中心的数据，2009-2011年全国31个省级行政区域商品住宅价格年均增速在10%的地区达到23个。

图表：20世纪90年代以来调控与刺激政策下的中国房地产业(单位：亿元，%)

资料来源：前瞻产业研究院《中国房地产政策研究报告》