商业地产：地产商转型的必然选择

目前，从龙湖地产发布的2012年年报得知，龙湖地产拟在今年实现商业地产的快速扩张，并在15年内将商业利润占比提升至30%。值得注意的是，进军商业地产并非龙湖一家。今年年初，万科、招商地产也调整了发展策略，开始把商业地产作为未来的发展方向。

前瞻产业研究院发布的《2013-2017年中国商业地产行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》数据显示，2012年全国商业地产累计开发投资为12000多亿元。其中，营业用房实现投资9000多亿，办公楼实现投资3000多亿，与上年相比，投资增幅分别为25%和31%，增速同比明显有所回落，但是增速仍然高于住宅两至三倍。

前瞻产业研究院发布的《2013-2017年中国商业地产行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》分析认为，随着我国城市化进程的推进，房地产业和零售商业都得到了长足的发展，同时也促进了商业地产的发展。近年来，全国各地的商业地产项目遍地开花，呈现出蓬勃发展的势头，但是由于开发模式选择不当所带来的项目发展停滞甚至失败的案例也比比皆是。现具体介绍一下商业地产两种开发模式。

一、地产开发商模式

前瞻产业研究院发布的《2013-2017年中国商业地产行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》分析认为，地产开发商模式是指地产开发商除完成地产开发外，还参与商业选址、商业运营商的选择，并主导整个运营过程的资本运营。从功能上讲，地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是阶段性行为，而商业地产运营是长期性行为，所以从这个角度上考虑地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商却具有资金雄厚、土地储备丰富、建设和销售流程熟悉等先天优势。

前瞻产业研究院商业地产行业研究小组分析认为，万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表，其创新性和优势在于：地产商充分发挥自身领域优势，通过模块化的标准开发可大大降低项目建设成本;通过耦合大型商业，实现了商业地产运营的内在逻辑流程;在资本运营上，也不仅仅局限于住宅的短期销售模式，而是以地产为载体(分零销售、整体销售、整体上市等)实现资本运营。

前瞻产业研究院商业地产行业研究小组分析认为，万达商业地产模式有几个特点值得我们关注，它们分别是：商业地产运营中的地产开发具有地产项目本身的周期长、投资大的特点，以地产耦合商业，地产占主动对其在整个项目中的利益博弈并无益处，商业运营商可能的变更对地产运营商影响巨大。除通过地产的载体、租金的形式外，资本运营未与商业运营实现耦合。商业运营与地产开发商通过契约方式的耦合，在实现商业的持续经营上(尤其是在商业低迷阶段时)存在一定隐患。

前瞻产业研究院商业地产行业研究小组分析认为，万达商业地产模式要求作为项目主体的地产开发商同时拥有商业经营、资本运营方面丰富的能力。

二、商业运营商模式

前瞻产业研究院发布的《2013-2017年中国商业地产行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》分析认为，商业运营商模式是指商业运营商除完成商业运营外，还参与地产开发(主要是商业选址、商业设计和商业规划)，并主导整个运营过程的资本运营。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势：商业运营商主导商业选址和前期规划，为后期商业运营提供保证;商业运营更具稳定性和持续性;资产运营可与商业运营耦合，可拓宽商业地产资产运营渠道和手段。

前瞻产业研究院商业地产行业研究小组分析认为，颐高商业地产模式是商业运营商占主导地位的代表之一。颐高是一家以专业数码连锁业务为基础，IT蓝色房产、IT网络资讯为核心业务，融合IT相关产业于一体的全国性大型IT集团公司。颐高商业地产模式的创新点在于：充分发挥了商业运营商在商业领域的专业性，通过资产的强耦合关系实现商业运营在整体项目运营的主导地位，进而实现商业地产运营以商业运营为核心;充分发挥了地产开发商在地产开发领域的专业性;完善的退出机制，保障地产开发商利益的同时，强化商业运营对项目的主导作用;除传统商业地产资产运营模式外，还可实现以商业经营为载体的资产运营，使商业地产的运营更具有持续性;颐高商业模式事实上是实现了以商业为核心，以资本为杠杆的商业地产运营。

前瞻产业研究院商业地产行业研究小组分析认为，颐高商业地产模式对商业运营商提出了新的要求，除商业运营的领域能力外，还需要具备利用资本杠杆把控项目整体运营的能力。