楼市分化严重 一线火爆三四线无人问津

继上周深圳火爆的房地产市场火爆之后，全国楼市分化进一步扩大，一线城市火热的不得了，三四线城市却陷入了泥潭，举步维艰。很显然，中国楼市已经很不正常了。

市场总是难以捉摸，楼市尤其如此。2013年，孙宏斌以每平米7.3万元拿下农展馆地块，创造北京史上最贵地王时，当时很多人都认为这块地会“砸在手里”。但今年10月以来正在上演的京城“地王潮”完全颠覆了认识，葛洲坝10月20日拿下北京丰台花乡樊家村地块，其7.5万元的楼面价轻松刷新了纪录，让趴了仅两年的孙宏斌成功“解套”。

近期，孙宏斌的项目以“北京一号院”的奢华姿态面世，并以19.5万元的均价创造了单价新纪录，开盘日即销6套，净收6亿以上。这是今年一线城市“豪宅元年”的一个缩影，今年前三季度，一线城市均价超过6万元的豪宅累计成交同比增长326%。看来，2012~2013年乍舌的一波“地王潮”中，若像孙宏斌一样胆大的开发商，现在都赚得盆满钵满了。

“任性”的购买力击溃了所有的谨慎者，一线城市的需求，你如何高估都不为过啊!有机构指出，未来北京单价6万元以上的豪宅区域将扩展至六环内，意味着北京已“全城豪宅化”了;上海深圳也不甘落后，前10个月上海一手豪宅成交翻了2.9倍，甚至出现豪宅“日光”的神话;深圳近两年出让的住宅用地，不是地王就是“准地王”，与高成本的“旧改”项目一起，让深圳房价也毫无悬念地跨入了6万元队列。

京沪深等大城市，每一宗地都要配建保障房，倒逼商品房价格不断创新高，城市“中坚力量”(户籍人口、公务人员和高端人才)的住房问题不再发愁了，最后让投资者和外地有钱人去“血拼”吧。需求看似很旺盛，但那是6万元以上豪宅还很稀缺、少数高净值人群还能消化。当“逢拍地、必地王”，全城豪宅化、普宅豪宅化时，哪有那么多“接盘侠”。有机构计算，未来北京市场顶豪(10万+)供应规模在4000~5000套，供求比大概是20：1。

于是，有开发商玩不下去了。据悉，碧桂园要爽约丰台地块，龙湖也闹起了“退地”。暂不论真假，但趴着也可能“解套”不了。对央企来说，“经济账”是一方面，资金无虞的情况下，拿高价地间接地贯彻了“稳增长”、实现了保值增值的使命，但民企要算“经济账”。因此笔者认为，碧桂园和龙湖退地非空穴来风。刺激政策不断，但三四线城市楼市却陷入泥潭，始终不能自拔，而一线城市却火热得不得了，楼市已经不正常了。