湘晋陕试点农地入市 房地产影响几何探讨

湘晋陕试点农地入市房地产影响几何探讨

关于农地入市的影响，早于2009年年底，就有媒体称国土资源部拟农地入市抑制内地地价和房价泡沫，但后来官方回应称消息不实，如今山西和陕西均明确要在2014年开展集体经营性建设用地流转，而湖南也即将加入大队伍中。

经过近五年的发酵，我们尚未迎来楼市的泡沫，但却等来农地入市的消息，那么农地入市会否对房地产行业，对楼市有一些大的影响呢?

近日，湖南资兴市、长沙县被列入湖南农村集体经营性建设用地出让试点范围，表示将开启农地入市的实验，山西陕西等多地都已经启动农地入市试点的前期准备工作，于是与农地入市相关的房地产则成了关注的焦点，也期望能缓和楼市，为“民有所居”的宏伟理想向前迈一小步。

我们不妨先来看看浙江的农地入市例子，目前浙江的政策是：在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农地集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益，值得注意的是，浙江即将展开的农村集体建设用地入市的试点，如果农村集体建设用地重庆市，必将大大缓解目前土地供应紧张的局面，而地价抬高房价的问题也可能迎刃而解。

农村集体建设用地入市，对于土地市场竞争而言是有非常好的促进作用，在降低准入标准的同时，催生出一些中小型房地产企业，另一方面也增大了城市建设用地，是高效、充分利用农村宅基地曾经低利用率的表现，因而业界看好农地入市的举措，很大程度上也是因为房地产行业。

可惜就目前文件来看，湖南的农村集体建设用地不得用于商品住宅，也就意味着未来集体建设用地流转对房地产影响不大的事实，因为按照三中全会的文件，需要严格执行“用途管制”，乡镇企业用地是工业工地，试点之后继续将土地用于工业，而国土部此前草拟的一份农村集体经营性用地入市管理办法，也明确农村集体建设用地不得用于商品住宅。

缘何农地入市要与房地产撇开关系?最主要是因为，农村集体经营性建设用地如何同价同权进入土地市场，如何定价、监管等尚未有相关条文规定，一旦农地与国土部门的土地一同进市，如何规避开发商力圧农地价格行为，如何统一看待这些土地的利用价值与市场价格仍是一片空白，也因为一些偏远土地的原因，适宜搞工业生产。

但是如若一味以法律的空白，或者不愿农地所有者从开发商那“面粉贵过面包”的举措中分一杯羹，那么这些此前利用率较低的土地仍然会在入市后得不到更高的利益体现，让农地回归市场，以法律之名让房地产商用合理的价格收购流转地，缓和土地供应紧张局面，挫低“面粉”价格，未尝不是房地产界内的一件美事，更是造福百姓的好事。

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