“三年无理由120%回购”的购房保障计划有何风险

6月10日，德信地产联合凯银投资在温州推出“三年无理由120%回购”的购房保障计划，引发了市场一片关注。虽然三年后高溢价回价相当诱人，但该计划却潜藏着相当的风险，不仅有可能造成投资者损失，还有可能演变成一种危险的融资方式，因此金融监管部门应及早介入，对该行为进行规范。

从企业的角度看，三年20%折合成年利率不到6.3%，再加上过户税费，融资成本也要比信托贷款低很多，因此只要用于该保障计划的房源为滞销房，就可以给企业带来多方面的利益：一是可以把滞销房迅速地转化可用资金，缓解眼下的资金紧缺问题；二是降低融资成本；三是降低资产负债率，增强企业进一步融资的能力。当然，把热销房用于该计划就会得不偿失，因此房企不可能选用这样的房源。

从投资者角度看，6.3%的年收益不算高，但也不算低，同时还拥有三年的房屋使用权，经营好了应该能取得相当的收益，两项收益合在一起还是相当可观的。万一房价大涨，那就更理想了，可惜德信地产的房源在温州，2011年9月以来的房价一直在下跌，大涨没有指望了。投资者的最大风险来自于三年后无力回购的可能性。违约的可能性只能根据房企实际情况进行评估，涉及资产负责率、资产质量、盈利能力、现金流状况、企业竞争力等方面，通常要由专业机构才能作出评估。房地产是高风险的行业，资产负责率很高，2012年浙江省房地产企业的资产负责高达75.2%，因此在房地产业出现深度调整时，很多房地产企业会面临资金链断裂的危险。一旦出现违约，担保方将成为最后保障。若担保方是独立的第三方，那么同时出现危机的可能性不大；但若是关联方，那么很可能会同时出现危机，担保也就等于没有担保。

只要有足够的房源，“三年无理由回购”就可以做成滚动融资，甚至还可缩短为1年或2年。一旦形成滚动融资，缺乏专业知识的投资者就有可能只关注回购加成，而不再关注房价的高低，房地产企业就有可能通过虚高房价获取更多融资。而当资金链出现问题时，房地产企业可以采取更高的回购加成来吸引投资者。虚高房价和更高回购加成结合在一起，后果就是一场金融骗局。